TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01644 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FNOJ

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] C/ [O] [K], [T] [H]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Madame Camille MABILLON, auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [G] [M] , régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEURS

Monsieur [O] [K]

né le 26 Avril 1996 à ([Localité 6]), demeurant [Adresse 3]

non comparant ni représenté

Madame [T] [H]

née le 01 Août 1992 à ([Localité 4]), demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 27 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 juillet 2019, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 5] (OPH CDA), a donné à bail à Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 341,33 euros, outre les charges.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 04 octobre 2023, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Charente Maritime le 06 octobre 2023.

Par acte de commissaires de justice en date du 26 mai 2025, dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 27 mai 2025, l’OPH CDA a assigné Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 1.078,43 euros au titre des loyers impayés à la date du 29 avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, jusqu’à libération complète et effective des lieux. Il demande en outre qu’ils soient condamnés aux frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame en outre, 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation des débiteurs aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 octobre 2025, à laquelle l’OPH CDA était représenté par Madame [G] [M], régulièrement munie d’un pouvoir écrit ;

Le bailleur se désiste de sa demande en résiliation du bail et maintient sa demande en paiement qu’il réactualise à la somme de 3.529,20 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives. Il explique que les locataires ont donné congé de leur bail, la date de sortie des lieux ayant été fixée au 23 juillet 2025.

Madame [T] [H] est comparante en personne. Elle ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette au titre des loyers impayés. En revanche, elle conteste les sommes dues au titre des réparations locatives ainsi que l’état des lieux de sortie, et fait valoir que le logement était insalubre, ce qui a été constaté par les services d’hygiènes de la Mairie de [Localité 5]. Elle a actualisé la situation du couple et a sollicité des délais de paiement pour apurer la dette locative.

Monsieur [O] [K] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter, bien que régulièrement cité par commissaire de justice.

Le diagnostic social et financier a été adressé avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Bien qu’autorisée à produire, par note en délibéré, le rapport établi par le service d’hygiène de la mairie, Madame [T] [H] n’a rien communiqué.

Par note en délibéré autorisée par le tribunal, le bailleur a communiqué par courrier reçu au greffe le 27 octobre 2025, copie du congé adressé par la locataire le 13 juin 2025, copie du courrier de l’OPH-CDA relatif à la date de visite conseil, le justificatif rempli par la locatif à l’issue de la visite conseil ainsi que l’état des lieux de sortie contradictoire et l’indemnité forfaitaire.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’ « il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la résiliation de bail et demande d’expulsion et indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 394 du Code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du Code de procédure civile dispose que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le bailleur indique se désister de sa demande principale tendant au constat de la résiliation du bail à l’encontre de Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] compte tenu du départ des locataires.

Madame [T] [H] , comparante en personne, l’accepte.

Par conséquent, il convient de constater le désistement de l’OPH CDA de ses demandes tendant au constat de la résiliation du bail, au prononcé d’expulsion de Madame [W] -[D] [H] et Monsieur [O] [K] et des frais de déménagement ainsi que de leurs demandes au paiement d’une astreinte et d’une indemnité d’occupation.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

1 -Sur les réparations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.»

En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ».

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal tenant compte de la durée du contrat de location. La vétuste résultant de l’écoulement naturel du temps doit, en effet, être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

Et, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail devant être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Enfin, il convient de rappeler, que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur, au titre des réparations locatives, présentent un caractère indemnitaire de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

A défaut d’établissement d’un procès-verbal d’état des lieux d’entrée, il y a lieu application des dispositions de l’article 1731 du Code civil selon lesquelles le preneur est dans un tel cas présumé avoir reçu les locaux loués en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.

En l’espèce, il convient de relever que l’OPH CDA ne verse au débat que l’état des lieux de sortie contradictoire du 23 juillet 2025 et aucun état des lieux d’entrée.

Le bailleur produit également une fiche visite conseil du 23 juin 2025 établie contradictoirement et signée par Madame [T] [H] préconisant les travaux qui doivent être effectués par les locataires avant leur départ ainsi qu’un relevé d’indemnités forfaitaires dues par les locataires, et signé par Madame [T] [H] pour un montant de 1.035 euros.

Le demandeur chiffre les réparations locatives incombant à Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] comme suit :

—  91 euros au titre du mur 1 dans l’entrée

-115 euros au titre du mur 4 dans le séjour

—  46 euros au titre du mur 3 dans le dégagement

—  211 euros au titre des murs de la salle de bain

—  253 euros au titre de l’évier en grès dans la cuisine

—  206 euros au titre des murs des chambres défraichis et des trous rebouchés dans les chambres

—  113 euros au titre d’un bloc-porte.

Il résulte de l’état des lieux de sortie qui a été établi contradictoirement par les parties, que le logement a été globalement rendu en bon état d’usage.

Il est cependant relevé des désordres qui relèvent d’un manque d’entretien.

Il est en effet noté sur l’état des lieux de sortie :

— A l’entrée, le mur est écaillé et comporte une fissure ainsi qu’une trace jaune à l’entrée

— dans le séjour, le mur est défraichi

— dans le dégagement, un mur « mal » peint et des trous rebouchés

— dans la salle de bain, il est relevé des traces jaunes dans les angles du mur ainsi qu’une fissure

— dans la cuisine, il est constaté de multiples éclats sur l’évier dans la cuisine,

— dans les chambres, les murs sont défraichis, un mur est « mal peint » et une porte est impactée.

En défense, la locataire soutient que les désordres constatés sont exclusivement dûs à l’état d’insalubrité du logement.

Elle conteste les mentions du constat de l’état des lieux de sortie en indiquant que les désordres étaient déjà existants mais que le bailleur n’a jamais procédé aux réparations.

Elle expose que l’état de l’appartement l’a amenée à demander aux services de la santé publique de la mairie de [Localité 5] d’intervenir.

La locataire produit des photos du logement objet du litige sur lesquelles de nombreuses moisissures apparaissent sur les murs, ainsi qu’une fissure de taille importante sur un mur, des murs écaillés ainsi qu’un message envoyé le 21 novembre 2023 sur la boite mail du service santé publique de [Localité 5] à qui elle joint des photos.

Si le bailleur ne conteste pas les photos produites par les locataires, Madame [T] [H] n’établit pas avoir signalé au bailleur, au cours de la location, l’existence de désordres notamment relatifs à un problème d’humidité et ne produit pas non plus le rapport qui aurait été établi par les services de la ville, de sorte qu’elle ne démontre pas que les désordres sont imputables à un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles et légales de délivrance et d’entretien du bien.

La demande d’indemnisation au titre de la réfection des murs de l’entrée (peinture écaillée et fissure), et de la salle de bain (fissures + traces jaunes ) et du dégagement ( mal peint) et mur 3 de la chambre 2 ( mal peint) est justifiée dès lors que des frais de remises en peinture s’imposent. Toutefois, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 60 % dès lors que les locataires ont occupé le logement pendant six ans. Les locataires seront condamnés à la somme de 270,60 euros à ce titre.

S’agissant des dégradations concernant l’évier dans la cuisine en l’absence de devis ou de factures, l’indemnisation sera limitée à la somme de 125 euros.

S’agissant du bloc porte de la chambre 1, l’état des lieux de sortie relève que la porte est impactée sans autre précision de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, et de dégradations constatées sur l’état des lieux de sortie sur les murs de la chambre 1 et du salon, ces derniers étant seulement défraichis, la demande d’indemnisation au titre de la remise en état sera rejetée.

En conséquence, Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] seront condamnés solidairement, en vertu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, à verser au bailleur au titre des réparations locatives la somme totale de 395,50 euros.

2- Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le bailleur produit un décompte en date du 21 octobre 2025.

Il résulte du décompte que l’arriéré locatif au titre des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 2.494,20 euros déduction faite des réparations locatives à hauteur de 1.035 euros.

A l’audience, Madame [T] [H] ne conteste ni le principe, ni le montant des loyers impayés.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner solidairement, en vertu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] au paiement des loyers et charges impayés à la somme de 2.314,39 euros, les frais de poursuite étant exclus (99,37 euros + 80,44 euros).

Récapitulatif des sommes dues :

En conséquence, Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] sont solidairement, en vertu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, condamnés au paiement de la somme totale de 2.709,89 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [T] [H] sollicite des délais de paiement. Elle indique qu’elle travaille en intérim et que Monsieur [O] [K] dispose d’un contrat à durée indéterminée. Monsieur [O] [K] perçoit un salaire moyen de 2668 euros (de décembre 2024 à septembre 2025 ).

Il résulte des pièces qu’elle verse au dossier que Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] règlent un loyer de 451,11euros (avis d’échéance de septembre 2025) après déduction des APL (226,96 euros) . Ils ont deux enfants à charge.

Il convient d’accorder Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] des délais de paiement à hauteur de 150 euros pendant 18 mois la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

A défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée aux débiteurx par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] seront également condamnés in solidum à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 5] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K], succombant au principal, seront condamnés in solidum au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

Aucun élément de la cause ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

— CONSTATE le désistement partiel de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 5] de ses demandes tendant à la résiliation du bail, d’expulsion et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’astreinte ainsi que des frais de déménagements de meubles.

— CONDAMNE solidairement Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 5], en deniers ou quittance, la somme de 2.709,89 euros (DEUX MILLE SEPT CENT NEUF EUROS ET QUATRE VINGT NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges et réparations locatives impayés arrêtée au 21 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

— ACCORDE à Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du 10 janvier 2025, en 18 mensualités équivalentes d’un montant de 150 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais.

— DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible;

— RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés.

— CONDAMNE in solidum Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 5] la somme de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum Madame [T] [H] et Monsieur [O] [K] au paiement des dépens.

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER