TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00963 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMGF

AFFAIRE : S.A. NOALIS VENANT AUX DROITS DE LA SA LE FOYER C/ [B] [J]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de [W] CHANAVATauditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. NOALIS VENANT AUX DROITS DE LA SA LE FOYER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN,, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [B] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2021, la SA d'[Adresse 3] a donné à bail à Madame [B] [J], un logement sis [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 357,28 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [B] [J] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 04 septembre 2024 notifié à la CCAPEX le 06 septembre 2024.

Par acte de Comissaire de justice, en date du 03 avril 2025, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime le même jour, la SA d’HLM NOALIS a assigné Madame [B] [J] aux fins de voir constater la résiliation du bail, et que soit autorisée son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet, outre sa condamnation au paiement d’une somme de 3.467,72 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 28 février 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer mensuel augmenté des charges révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail et ce à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à son départ du logement et à payer les frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame en outre, 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens, et que soit rappelée l’exécution provisoire.

A l’audience du 02 juin 2025, à laquelle, l’affaire a été retenue, la SA d'[Adresse 3] était représentée par son conseil et Madame [B] [J] était non comparante bien que régulièrement citée selon la procédure de l’article 659 du Code de procédure civile.

La SA d’HLM NOALIS maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 4.256,80 euros. Elle relève l’absence de reprise du versement du loyer. Elle s’oppose à tous délais, indiquant que Madame [B] [J] aurait quitté le logement sans faire d’état des lieux tandis qu’elle hébergerait des connaissances.

Le diagnostic social et financier (carence) a été déposé au greffe le 15 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, les délais applicables au litige sont les nouveaux délais, soit 6 semaines.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer du 04 septembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties s’agissant du logement a été résilié de plein droit le 04 novembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte actualisé au 27 mai 2025.

En l’absence de contestation, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [B] [J] à lui payer la somme de 4 256,80 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 27 mai 2025.

En outre, Madame [B] [J] est condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux (remise des clés).

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte du décompte produit que Madame [B] [J] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’aucun délai ni suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accordé.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 04 novembre 2024, Madame [B] [J] est devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Il lui sera enjoint de quitter le logement à compter de la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques. La demande relative à la séquestration des meubles sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et le bailleur sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

Madame [B] [J], succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail du 27 décembre 2021, conclu entre la SA d’HLM NOALIS et Madame [B] [J] portant sur un logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] à la date du 04 novembre 2024 ;

— ORDONNE à Madame [B] [J] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin  ;

— RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— DEBOUTE le bailleur de sa demande d’astreinte au regard de l’octroi possible de la force publique, et de sa demande relative à la prise en charge des frais de déménagement et de garde-meubles au regard de leur caractère éventuel ;

— CONDAMNE Madame [B] [J] à payer à la SA d'[Adresse 3] en deniers ou quittance, la somme de 4.256,80 euros (QUATRE MILLE DEUX CENT CINQUANTE SIX EUROS ET QUATRE VINGT CENTIMES) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 27 mai 2025 ;

— CONDAMNE Madame [B] [J] à payer à la SA d’HLM NOALIS une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTE la SA d’HLM NOALIS de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [B] [J] au paiement des dépens, ;

— DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL