TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/01914 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOE7

AFFAIRE : [D] [L], [M] [L] C/ [O] [W]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Véronique MONAMY, Greffier

en présence de Mme [Q] [R], auditrice de justice, lors des débats.

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [L]

né le 10 Juillet 1936 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

et

Monsieur [M] [L]

né le 09 Mai 1963 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représenté tous deux par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocatesau barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [O] [W]

né le 01 Juillet 1966 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 08 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 16 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 août 2015, Monsieur [D] [L] a donné à bail à Monsieur [O] [W] un logement, sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 780 euros, outre les provisions sur charges.

Par acte de donation-partage en date du 6 juin 2017, Monsieur [M] [L] est devenu nu-propriétaire dudit bien immobilier.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [D] [L] a fait signifier à Monsieur [O] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire et de fournir les justificatifs d’assurance le 21 octobre 2024, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime (CCAPEX) le 22 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice, en date du 11 juin 2025, dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 12 juin 2025, Monsieur [D] [L] et Monsieur [M] [L] ont assigné Monsieur [O] [W] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 décembre 2024 et prononcer la résiliation de plein droit du bail, et ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et de le condamner à verser à Monsieur [D] [L] la somme de 4.835,82 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation dus au 24 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail tel qu’il serait dû en l’absence de résiliation, charges comprises, et jusqu’à son départ effectif des lieux loués et au paiement des dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de le condamner à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2025 à laquelle Monsieur [D] [L] et Monsieur [M] [L] étaient représentés par leur conseil et Monsieur [O] [W] a comparu.

Monsieur [D] [L] et Monsieur [M] [L] maintiennent leurs demandes indiquant que le locataire a repris le paiement des loyers. Ils s’opposent à tout délai.

Monsieur [O] [W] actualise sa situation et indique être marié même si son épouse n’apparaît pas sur le bail. Il indique vouloir rester dans le logement jusqu’à échéance du bail en 2027 et sollicite des délais. Il indique que le montant sollicité par le bailleur n’est pas le même que celui indiqué sur son dernier décompte.

Le diagnostic social et financier a été déposé le 4 septembre 2025.

Une note en délibéré a été autorisée afin que Monsieur [O] [W] puisse justifier de ses revenus actuels.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 15 septembre 2025, Monsieur [O] [W] explique sa situation, produit les bulletins de paie de juin, juillet et août 2025, un courrier en date du 09 janvier 2025 de déclaration de créance à la liquidation judiciaire de Monsieur [O] [W] pour la somme de 4.695,03 euros, outre un relevé d’identité bancaire. Il indique que ce montant est celui déclaré au mandataire judiciaire et ne s’explique pas la différence avec la somme de 4.835,82 euros sollicitée lors de l’audience. Il sollicite des délais de paiement.

Par courriel du 16 septembre 2025, le conseil de Monsieur [D] [L] et de Monsieur [M] [L] explique que dans son courrier du 15 septembre 2025, Monsieur [O] [W] indique ne pas comprendre le montant actuel de sa dette locative, produisant à cet effet, un décompte faisant apparaître une dette de 4.695,03 euros et explique que ce décompte ne prend en compte que les impayés du mois de juin à décembre 2024 tandis que le décompte actualisé produit par les bailleurs, intègre l’ensemble des sommes dues et versées par Monsieur [O] [W] sur l’année 2024 et 2025 et fait apparaître une dette de 4.835,82 euros conformément au document annexé et versé à l’audience.

Par un jugement avant dire droit du 03 novembre 2025, le tribunal a sursis aux demandes, a ordonné la réouverture des débats afin que Monsieur [O] [W] justifie de son mariage et de la démarche positive d’information du bailleur de l’existence de ce mariage, le cas échéant, et a renvoyé à l’audience 08 décembre 2025.

A l’audience du 08 décembre 2025, Monsieur [D] [L] et Monsieur [M] [L] étaient représentés par leur conseil et Monsieur [O] [W] a comparu.

Monsieur [D] [L] et Monsieur [M] [L] maintiennent leurs demandes et produisent un décompte actualisé de la créance. Ils précisent que Monsieur [O] [W] continue de régler le loyer courant et ils s’opposent à des délais de paiement.

De son côté, Monsieur [O] [W] indique ne pas avoir communiqué au bailleur le certificat de célébration de mariage entre lui et Madame [X] [N] en date du 14 novembre 2015, qu’il produit accompagné d’une photocopie du livret de famille. Il conteste le montant de la dette et ajoute n’avoir reçu qu’un seul diagnostic de performance énergétique (DPE), dont il produit une page, lequel n’a jamais été actualisé, de sorte que les loyers n’auraient pas dû être réindexés selon lui. En outre, il indique être en capacité de rembourser 150 euros en plus du loyer courant si des délais de paiement étaient prononcés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur, personne physique, justifie de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ».

En l’espèce, le contrat de bail mentionne que la clause résolutoire produit effet en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, du non-versement du dépôt de garantie, du défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs et de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d’un tiers.

Toutefois, il est prévu que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de deux mois sera appliqué.

De plus, il est constant que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 octobre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et que le locataire n’a également pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans ce délai.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le mardi 22 décembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance et un décompte de créance actualisé au mois de décembre 2025.

Il ressort de ce décompte que la créance du bailleur s’élève à la somme de 4.835,82 euros correspondant à des impayés sur la période de janvier 2024 à décembre 2024. Ainsi, il apparaît que Monsieur [O] [W] a repris le versement du loyer depuis janvier 2025.

Dans le courrier en date du 09 janvier 2025 rédigé par le conseil des demandeurs, produit par Monsieur [O] [W], il apparaît que la créance déclarée au liquidateur judiciaire pour les loyers impayés de juin 2024 à décembre 2024 s’élève à 4.695,03 euros, ce que le bailleur ne conteste pas dans un courriel du 16 septembre 2025.

Or, cette somme de 4.695,03 euros ne correspond pas à la somme des impayés de loyers mentionnés dans le dernier décompte actualisé pour la même période de juin 2024 à décembre 2024, soit un total de 3.250,10 euros. Il existe ainsi une différence de 1.444,93 euros (900 euros versés en juin 2024 par le locataire et non 905,07 euros soit une différence de 5,07 euros, 1.000 euros versés en juillet 2024 et 450 euros en octobre 2024). Ainsi, le dernier décompte actualisé prend en compte cette différence sur la période de juin 2024 à décembre 2024, réduisant ainsi la dette locative au profit du locataire. Le versement de ces sommes, non daté, par le locataire n’est pas contesté et le montant des impayés détaillé dans le dernier décompte actualisé correspond à celui mentionné dès l’assignation.

Dès lors, il y a lieu de prendre en compte la somme de 4.835,82 euros, arrêtée au mois de décembre 2025.

Par ailleurs, Monsieur [O] [W] conteste le montant de la créance soutenant que le bailleur ne pouvait réindexer les loyers en l’absence d’actualisation du diagnostic de performance énergétique.

Selon l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ».

Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 :

« I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi soit à compter du 24 août 2022.

En l’espèce, une clause du contrat de bail prévoit une révision du loyer chaque 1er octobre en référence à l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre de 2015 (indice 125,25). Il apparaît, au regard du décompte de créance actualisé, que les loyers ont effectivement été révisés : en octobre 2024 par rapport à l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2024 (indice 145,17), avec un loyer révisé de 904,46 euros et en octobre 2025 par rapport à l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre de 2025 (indice 146,68), avec un loyer révisé de 913,87 euros.

Le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois ans à effet au 1er octobre 2015 et s’est donc reconduit tacitement les 1er octobre 2018, 1er octobre 2021 et 1er octobre 2024. En conséquence, les dispositions de l’article 17 III de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat à compter du 1er octobre 2024.

Il n’est pas contesté par le locataire qu’un diagnostic de performance énergétique lui a été communiqué par le bailleur, le locataire produisant lui-même un document relatif à ce diagnostic lors de l’audience du 08 décembre 2025. Il ressort de ce document versé aux débats que le diagnostic était valable du 29 février 2008 au 28 février 2018 et mentionnait un logement classé E.

Néanmoins, il n’est pas établi l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique valable lors de la révision annuelle du loyer d’octobre 2024 ou d’octobre 2025 à l’initiative du bailleur, empêchant ainsi la détermination de la classe énergétique du logement au jour des révisions annuelles. Il s’en suit que le bailleur ne pouvait procéder à la révision annuelle du loyer dans les conditions de l’article 17 I de la loi du 6 juillet 1989 en octobre 2024 et en octobre 2025.

Dès lors, il apparaît que la révision annuelle intervenue en octobre 2024 a entraîné une augmentation des loyers sur la période d’octobre 2024 à septembre 2025 à hauteur de 342,36 euros (12 x 28,53) et la révision intervenue en octobre 2025 sur la période d’octobre 2025 à décembre 2025 une augmentation de 113,82 euros (3 x 37,94), soit un total de 456,18 euros, qu’il conviendra de déduire de la dette locative.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [D] [L] et [M] [L] et de condamner Monsieur [O] [W] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 4.379,64 euros (4.835,82 – 456,18) au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, arrêtée au mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, il ressort du décompte de créance actualisé que le versement intégral du loyer a repris par le locataire depuis le mois de janvier 2025.

Si Monsieur [O] [W] sollicite des délais de paiement, les demandeurs s’y opposent.

En outre, il ressort des débats et des pièces produites que Monsieur [O] [W] est marié avec Madame [X] [N] épouse [W], laquelle est actuellement sans emploi. De son côté, il explique qu’une procédure de liquidation judiciaire est en cours s’agissant de sa société et justifie percevoir un salaire mensuel de 2.062,39 euros (bulletin de paie d’août 2025) tout en précisant que ce montant ne reflétera pas sa situation financière future. De plus, il ressort du diagnostic social et financier qu’il s’acquitte d’un certain nombre de charges à hauteur de 1.357,37 euros par mois.

Ainsi, au regard de la reprise du paiement des loyers plusieurs mois consécutifs par Monsieur [O] [W] et de sa situation financière, il y a lieu de dire qu’il devra apurer sa dette en 36 mensualités de 121,00 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Considérant que Monsieur [O] [W] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur les dépens

Monsieur [O] [W], succombant, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [O] [W], succombant, sera condamné à payer à Monsieur [D] [L] et Monsieur [M] [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Monsieur [O] [W] à payer à Monsieur [D] [L] en deniers ou quittance, la somme de 4.379,64 euros (QUATRE MILLE TROIS CENT SOIXANTE DIX NEUF EUROS ET SOIXANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, arrêtée au mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— ACCORDE à Monsieur [O] [W] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette par 36 échéances mensuelles de 121,00 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 décembre 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 4] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— CONDAMNE Monsieur [O] [W] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

— CONDAMNE Monsieur [O] [W] à payer à Monsieur [D] [L] et Monsieur [M] [L] la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Véronique MONAMY, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

V. MONAMY Q. ATLAN