TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/01519 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FNHW

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [W] [F]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Madame [K] [E], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [Y] [A], regulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [W] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparant non représenté

***

Débats tenus à l’audience du 01 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 09 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2018, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a donné à bail à Monsieur [W] [F] et Madame [M] [G] un logement sis [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 479,63 euros hors charges. Monsieur [W] [F] est seul titulaire du bail depuis le 1er novembre 2023, suite au congé donné par Madame [M] [G] en date du 4 novembre 2022.

Des loyers demeurant impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait signifier le 25 novembre 2024 à Monsieur [W] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 6 mai 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait assigner Monsieur [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard,

— Condamner Monsieur [W] [F] au paiement des sommes suivantes :

○ les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles,

○ 1 507,77 euros euros au titre de la dette locative, selon décompte arrêté au 23 avril 2025,

○ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

○ 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

○les dépens,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 29 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour communication d’un diagnostic social et financier. A l’audience du 3 novembre 2025, l’affaire a été initialement mise en délibéré au 15 décembre 2025. Monsieur [W] [F] s’étant présenté tardivement au jour de l’audience, une réouverture des débats par mention au dossier a été ordonnée au 1er décembre 2025.

A l’audience du 1er décembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1], représenté par Madame [Y] [A] régulièrement munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à hauteur de 5 083,61 euros arrêtée au 27 novembre 2025.

Monsieur [W] [F], régulièrement assigné à personne ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 15 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat,

(Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 septembre 2018 à compter du 26 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte puisque le concours de la force publique est accordé, si besoin. De même, il ne sera pas fait droit à la demande visant la prise en charge par le locataire des frais de garde de meubles et de déménagement, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît, à la lecture du diagnostic social et financier du 15 octobre 2025, que la situation de Monsieur [W] [F] est fragile, en ce que l’intéressé vit seul à temps complet avec ses deux enfants de 7 et 4 enfants et en alternance avec sa dernière fillette de 1 an. En 2022, la mère des deux enfants aînés aurait quitté le foyer en laissant une dette de logement créée pendant la vie commune, situation ayant mobilisé l’intéressé. La survenue d’un problème de santé en 2023 a entraîné son hospitalisation, alors que l’intéressé devait obtenir un CDI. Depuis, il n’a pas retrouvé d’emploi et il ne dispose pas du permis de conduire. Il aurait pris conscience de ses limites concernant la gestion du budget et a spontanément pris contact avec l’UDAF afin de bénéficier d’un accompagnement budgétaire. Il envisage de faire un dossier de surendettement et aurait déjà pris rendez-vous avec le CCAS afin de constituer ce dossier, après épuisement des droits au FSL. Il est décrit comme inquiet pour ses enfants et dans le souhait de rester dans le logement en attendant un logement adapté à la composition de sa famille. Une demande de logement social est en cours.

Au regard de ces éléments, qui témoignent de la bonne foi de l’intéressé, il convient d’accorder à Monsieur [W] [F] un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [F]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 janvier 2025, Monsieur [W] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [F] à son paiement à compter du 26 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 septembre 2018, du commandement de payer délivré le 25 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 novembre 2025 que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 273,05 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [F] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 4 810,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 septembre 2018 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] d’une part, et Monsieur [W] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ACCORDE à Monsieur [F] [W] un délai de 12 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 6] [Localité 1] ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [W] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] au titre de l’astreinte, des frais de garde de meubles et de déménagement ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [F] à compter du 26 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 4 810,56 euros (QUATRE MILLE HUIT CENT DIX EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement .

— CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [W] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 novembre 2024 ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN