TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 26/00294 – N° Portalis DBXC-W-B7K-FTYT

AFFAIRE : S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 C/ [J] [P], [T] [S] [M] [V]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Madame [H] [E], auditrice de justice et Madame [A] [Y], greffière stagiaire

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne GLAUDET, substituée par M^e Aurélie DEGLANE, avocate au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEURS

Monsieur [J] [P], né le 28 Septembre 1983 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

et

Madame [T] [S] [M] [V], née le 04 Décembre 1978 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

non comparante non représentée

***

Débats tenus à l’audience du 16 Mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 18 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2023, la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Madame [T] [V] et Monsieur [J] [P] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 925 euros outre des provisions sur charges mensuelles de 28 euros.

Par lettre en date du 10 juin 2025 et réceptionnée le 12 juin 2025, Monsieur [J] [P] a informé l’agence NEXITY LAMY, mandataire du bailleur, de son départ effectif du logement à compter du 21 juin 2025.

Des loyers demeurant impayés à compter du 1er juillet 2025, la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier les 13 août 2025 et 21 août 2025 respectivement à Monsieur [J] [P] et Madame [T] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 26 août 2025.

Par acte de commissaire de justice, signifié respectivement les 8 janvier 2026 et 13 janvier 2026, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 14 janvier 2026, la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner Madame [T] [V] et Monsieur [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;Ordonner l’expulsion de Madame [T] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; Condamner solidairement Madame [T] [V] et Monsieur [J] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6 092,35 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2025 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux pour Madame [T] [V] , jusqu’à la fin de la solidarité pour Monsieur [J] [P] ; la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;Rappeler le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien notamment de sa demande en paiement formulée à l’encontre de Monsieur [J] [P], le bailleur relève que le bail prévoit une clause de solidarité en son paragraphe VII au terme de laquelle un locataire reste solidaire du règlement des loyers jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet de son congé faute pour le bailleur d’avoir un nouveau colocataire sur le bail.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mars 2026. A l’audience, la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [J] [P] a comparu en personne. Il a rappelé qu’il avait toujours réglé le loyer jusqu’à son départ en juin 2025 et que les impayés n’ont commencé à courir qu’à compter de juillet 2025. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, précisant percevoir environ 1 900 euros de salaire sans prime et régler un loyer de 715 euros.

Madame [T] [V], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier (bordereau de carence) a été reçu au greffe le 2 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une note en délibéré sous 15 jours a été autorisée afin que Monsieur [J] [P] justifie de ses ressources et charges. Par courrier réceptionné au greffe le 3 avril 2026, Monsieur [J] [P] justifiait percevoir des ressources mensuelles minimales de 2 674,81 euros et régler un loyer de 716,04 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [T] [V], assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations des 8 janvier et 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat,(Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [T] [V] le 21 août 2025. Le commandement, autant que le bail, visant un délai de deux mois pour régler les causes indemnitaires, ce délai sera retenu.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 septembre 2023 à compter du 22 octobre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [V] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la solidarité des condamnations indemnitaires

Aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En application des articles 15 I et 17 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 25 août 2023, le délai d’effet du congé donné par le locataire concernant un logement sis à [Localité 3] est d’un mois.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 30 septembre 2023 contient une clause en page 4 « VII – Clause de solidarité » reprenant expressément les dispositions de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989. En outre, la clause précise que la solidarité s’étend aux « loyers, charges locatives, indemnités d’occupation, et plus généralement toutes sommes à la charge du locataire ».

Il convient de relever que, le congé de Monsieur [J] [P] ayant été réceptionné en date du 12 juin 2025, il a pris effet au 12 juillet 2025, date à laquelle Monsieur [J] [P] a perdu la qualité de locataire du logement. En revanche, en l’absence d’un nouveau colocataire figurant au bail, la solidarité de l’intéressé a couru pendant un délai de six mois soit jusqu’au 12 janvier 2026. La solidarité des condamnations indemnitaires, concernant tant l’indemnité d’occupation que l’arriéré locatif peut donc être invoquée jusqu’à cette date.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [V] et Monsieur [J] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 octobre 2025, Madame [T] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [T] [V] et Monsieur [J] [P] à son paiement à compter du 22 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux pour Madame [T] [V] et jusqu’au 12 janvier 2026, date de fin de la solidarité, pour Monsieur [J] [P].

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 septembre 2023, du commandement de payer délivré les 13 août et 21 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 29 décembre 2025 que la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [T] [V] et Monsieur [J] [P] à payer à la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 6 092,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2025 sur la somme de 1 970,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement concernant Monsieur [J] [P]

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [J] [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Eu égard au contexte, la dette locative étant intégralement née à posteriori de son départ effectif du logement, mais avant l’expiration de son délai de solidarité, il convient d’accorder à Monsieur [J] [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [V] à verser à la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de condamnation aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile concernant Monsieur [J] [P] seront rejetées eu égard au contexte, la dette locative étant née intégralement après son départ effectif du logement.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe;

— DECLARE recevable la demande de la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 septembre 2023 entre la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 d’une part, et Madame [T] [V] et Monsieur [J] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 22 octobre 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [V] et Monsieur [J] [P] à compter du 22 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux pour Madame [T] [V], jusqu’au 12 janvier 2026 pour Monsieur [J] [P], date de fin de la solidarité, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE solidairement Madame [T] [V] et Monsieur [J] [P] à payer à la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 6 092,35 euros (SIX MILLE QUATRE VINGT DOUZE EUROS ET TRENTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2025 sur la somme de 1 970,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

— CONDAMNE solidairement Madame [T] [V] et Monsieur [J] [P] à payer à la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 l’indemnité d’occupation mensuelle future à compter du 1er janvier 2026, jusqu’à complète libération des lieux pour Madame [T] [V], jusqu’au 12 janvier 2026 pour Monsieur [J] [P] avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— ACCORDE un délai à Monsieur [J] [P] pour le paiement de ces sommes ;

— AUTORISE Monsieur [J] [P] à s’acquitter de la dette en vingt-quatre fois, en procédant à 23 versements de 250 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

— DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

— CONDAMNE Madame [T] [V] à verser à la S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 400 euros (QUATRE CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [T] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer ;

— REJETTE les demandes formulées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [J] [P] ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN