TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 22 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/01944 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOHX

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [E] [K], [T] [K]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Madame [H] [G], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-Anne BUSSIERES, substituée par Maître Clémence WEBER, de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES AVOCAT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Madame [E] [K], née le 25 Octobre 1966 à [Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 17300-2026-000508 du 08/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

et

Monsieur [T] [K], né le 01 Avril 1968 à [Localité 3]

demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés tous deux par Maître Victor DOMINGUES, substitué par Maître Camille DELMOTTE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 23 Mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 22 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2009, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 637,73 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2019, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a, pour des raisons administratives, signé un nouveau bail avec Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] pour le même logement sis [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 658,14 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier le 17 février 2025 à Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’habitation, dénoncé à la CCAPEX le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 23 juin 2025, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation ;Ordonner l’expulsion de Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique ;Autoriser le bailleur à faire transporter les meubles et objets immobiliers dans tout garde-meuble aux frais et périls des époux [K] ;Condamner solidairement Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.569,22 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sollicite également la condamnation des époux [K] à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 mars 2026 à laquelle la S.A.d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, actualise sa créance à hauteur de 7.457,27 euros suivant décompte arrêté au 16 mars 2026. Le bailleur s’oppose à tout délais de paiement.

Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] non comparants sont représentés par leur conseil. Ils sollicitent par conclusions écrites à titre principal le rejet de l’ensemble des demandes du bailleur et subsidiairement que des délais pour quitter le logement soient accordés aux défendeurs ainsi que des délais de paiement pour apurer la dette locative. Enfin ils sollicitent qu’il soit jugé n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et que les dépens soient mis à la charge du bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 22 août 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 026 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 décembre 2019, du commandement de payer délivré le 17 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 mars 2026 que la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il résulte du décompte actualisé au 16 mars 2026 que la dette locative s’élève à la somme de 7.457,27 euros.

En conséquence, et compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, il convient de condamner solidairement Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 7.457,27 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 mars 2026 au titre du contrat de bail d’habitation avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.569,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n° 24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 décembre 2019 à compter du 18 avril 2025.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] sollicitent des délais de paiement sur 24 mois pour apurer la dette locative.

Toutefois, force est de constater que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience puisqu’il ressort du décompte produit que si les allocations logements (344 euros) sont maintenues et directement versées au bailleur, le dernier versement des locataires date du 6 novembre 2025 pour un montant de 30 euros, de sorte qu’il n’est pas possible de leur accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion et la demande de délais d’expulsion

A compter du 18 avril 2025, Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement.

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent des délais pour quitter les lieux au motif qu’ils ne peuvent pas se reloger et eu égard à leur situation.

Le bailleur quant à lui s’oppose à tout délai.

Les locataires justifient d’une demande d’accompagnement budgétaire dans le cadre d’une MASP. Il résulte du diagnostic social et financier que le couple [K] a déjà bénéficié d’un accompagnement budgétaire lequel s’est soldé par un échec dès lors qu’il résulte de leurs ressources, celles-ci étant composées du RSA, ne permettent pas de régler les charges courantes du foyer. Il n’y a par ailleurs aucune perspective sérieuse d’une amélioration de leur situation financière à court ou moyen terme, de sorte qu’un nouvel accompagnement budgétaire n’aura qu’une portée limitée. Il est en outre précisé que le couple héberge leur fils et sa compagne ainsi que les quatre enfants du couple. Bien que la situation familiale du couple est complexe et préoccupante, Madame et Monsieur [K] ne justifient d’aucune démarche pour obtenir un logement plus petit et moins onéreux alors même que la dette locative n’a fait qu’augmenter depuis la délivrance de l’assignation.

Au regard de ces éléments, il convient de les débouter de leur demande de délai pour quitter les lieux.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il ne sera pas fait droit à la demande visant la prise en charge par le locataire des frais de garde de meubles et de déménagement, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 avril 2025, Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de les condamner solidairement à son paiement à compter du 18 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Eu égard à l’équité, il convient de rejeter la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 décembre 2019 entre la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part, et Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] d’autre part, concernant les locaux situés sis [Adresse 4] à [Localité 4], sont réunies à la date du 18 avril 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE la demande de paiement des frais éventuels de déménagement et de gardiennage des meubles ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] à compter du 18 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE solidairement Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 7.457,27 euros (SEPT MILLE QUATRE CENT CINQUANTE SEPT EUROS ET VINGT SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 mars 2026 au titre du contrat de bail intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.569,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

— CONDAMNE solidairement Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— DEBOUTE Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

— DEBOUTE Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] de leur demande de délai de paiement pour apurer la dette locative ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [E] [K] et Monsieur [T] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 février 2025 ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à la préfecture de [Localité 2] pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER