TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/02142 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FO2D

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [R] [C]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Véronique MONAMY, Greffier

en présence lors des débats de Mme [S] [P], auditrice de justice.

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [M] [K] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [R] [C]

née le 11 Décembre 1973 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 08 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 16 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2015, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a donné à bail à Madame [R] [C] un logement sis [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 457 euros hors charges.

Des loyers demeurant impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait signifier le 18 novembre 2024 à Madame [R] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 18 juillet 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait assigner Madame [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de Madame [R] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard,

— Condamner Madame [R] [C] au paiement des sommes suivantes :

les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles,

○ la somme de 3 152,48 euros au titre de la dette locative ,

○ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

○les dépens,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 8 décembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1], représenté par Madame [M] [K] regulièrement munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à hauteur de 3 882,34 euros arrêtée au 4 décembre 2025. Le bailleur social rappelle qu’un plan d’apurement amiable a été signé en mars 2025 par lequel Madame [R] [C] s’engageait à rembourser l’arriéré locatif par mensualité de 30 euros à compter d’avril 2025, non respecté à partir de mai 2025. Le bailleur s’oppose à des délais de paiement, précisant que Madame [R] [C] n’opère que des paiements partiels et n’a pas repris le paiement intégral du loyer.

Madame [C] comparaît. Elle indique son souhait de rester dans le logement, proposant un versement mensuel de 30 euros en plus du loyer courant, expliquant son impayé locatif par la suspension de ses prestations familiales. Elle argue du paiement intégral du loyer de novembre 2025 le 6 décembre 2025, sans en justifier.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 28 novembre 2025.

Une note en délibéré a été autorisée afin que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] produise un dernier décompte actualisé en fonction de la réception ou non du dernier paiement argué par Madame [R] [C] et que cette dernière produise des justificatifs de sa situation. Le 9 décembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a précisé qu’après vérification auprès de la comptabilité, aucune trace du règlement de Madame [R] [C] n’apparaît. Le bailleur social confirme qu’il n’y a qu’une reprise partielle des paiements, Madame [R] [C] ne s’étant acquittée que de la somme de 360 euros pour un loyer de 721,95 euros. Un décompte joint, actualisé au 9 décembre 2025, maintient une créance de 3 882,34 euros. Madame [R] [C] n’a fait parvenir aucun document.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 octobre 2015 à compter du 19 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte puisque le concours de la force publique est accordé, si besoin. De même, il ne sera pas fait droit à la demande visant la prise en charge par la locataire des frais de garde de meubles et de déménagement, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [R] [C] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Toutefois, il convient de relever qu’elle ne justifie pas, ce qui ressort en outre du dernier décompte en date du 9 décembre 2025, de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Ainsi, la demande de délais de paiement de Madame [R] [C] sera rejetée.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît, à la lecture du diagnostic social et financier du 28 novembre 2025, que la situation de Madame [R] [C] est fragile, que l’intéressée doit démarrer un nouvel emploi en novembre 2025 et que le ménage est en outre composé de deux enfants à charge de 20 et 11 ans.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [R] [C] un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 janvier 2025, Madame [R] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [C] à son paiement à compter du 19 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 octobre 2015, du commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 9 décembre 2025 que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 285,78 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [C] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 3 596,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 octobre 2015 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] d’une part, et Madame [R] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Localité 1], sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [R] [C] ;

— ACCORDE à Madame [R] [C] un délai de 5 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3] [Localité 1] ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [R] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] au titre de l’astreinte, des frais de garde de meubles et de déménagement ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [C] à compter du 19 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Madame [R] [C] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 3 596,56 euros (TROIS MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— CONDAMNE Madame [R] [C] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— CONDAMNE Madame [R] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 novembre 2024 ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de [Localité 1], les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Véronique MONAMY, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

V. MONAMY Q. ATLAN