TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00343 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JKM6

Minute : 2025/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 30 Juillet 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[M] [O] [G] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Clément CAVELIER – 137

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Clément CAVELIER – 137

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 30 Juillet 2025

Nous, Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Madame [U] [E], greffière-stagiaire

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS PARIS 552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [O] [G] [F], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Clément CAVELIER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 137

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Juin 2025

Après débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 9 août 2021 concernant la fusion des sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré LA PLAINE NORMANDIE et CDC HABITAT SOCIAL, la propriété des biens immobiliers a été transférée de la société LA PLAINE NORMANDIE à la société CDC HABITAT SOCIAL, dont un immeuble à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 8].

En suite de l’autorisation d’assigner en référé à heure indiquée délivrée le 10 juin 2025, par exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [M] [O] [G] [F], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins de :

constater la voie de fait subie du fait de l’occupation de la maison dont elle est propriétaire située [Adresse 3] à [Localité 7],en conséquence,ordonner son expulsion immédiate, ainsi que de tous autres occupants de son chef, des lieux qu’ils occupent sans droit ni titre, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,juger qu’en application de l’article L.412-1 alinéa 2 du code de procédures civiles d’exécution, le délai de deux mois, prévu à l’article 1er du même article, n’a pas vocation à bénéficier aux occupants sans droit ni titre de l’immeuble,supprimer le bénéfice du sursis mentionné au premier alinéa de l’article L.412.6 du code des procédures d’exécution,être autorisée à faire transporter, si nécessaire, les éventuels meubles et effets mobiliers présents sur place sur place, dans un lieu de son choix, propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls des occupants,autoriser le commissaire de Justice mandaté à solliciter si nécessaire les services de la société protectrice des animaux,la condamner à lui verser :* à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant de 711,74 euros de la date à laquelle le bien a été occupé sans droit ni titre, soit le 30 mars 2025, jusqu’à la date à laquelle les occupants auront intégralement libéré la maison,

* une indemnité de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025.

CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif.

Madame [G] [F], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

La décision décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

Par courrier enregistré au greffe le 20 juin 2025, Maître CAVELIER, représentant Madame [G] [F], a sollicité la réouverture des débats au motif que sa cliente n’a été destinataire de l’assignation par voie postale le 19 juin 2025.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 8 juillet 2025 afin de permettre à Madame [G] [F] de préparer sa défense.

À l’audience, CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions développées oralement à l’audience, maintient ses demandes et s’oppose à la demande de délai pour quitter les lieux formée par la défenderesse.

Elle fait valoir que l’occupation sans droit ni titre constitue en soi une voie de fait, outre qu’elle est entrée dans les lieux par effraction.

Madame [G] [F], assistée de son conseil s’en référant à ses conclusions soutenues oralement, sollicite :

le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,ordonner avant dire droit une visite sur les lieux,un délai pour se maintenir dans les lieux de 12 mois,un délai de deux mois à la suite du commandement de quitter les lieux,le rejet de la demande de versement d’une indemnité d’occupation,la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens et le rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune voie de fait ni manœuvres pour s’introduire dans les lieux et qu’ils étaient ouverts et inoccupés depuis plusieurs mois. Elle sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux ainsi que le respect d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux. Elle explique qu’elle a la charge de quatre enfants mineurs, que la plate-forme 115 est saturée et que, bien que son hébergement soit précaire il est tout de même préférable à la situation de se retrouver à la rue. Elle soutient que CDC HABITAT SOCIAL n’exerçait pas son droit de propriété puisque les lieux n’étaient ni loués, ni habités. Elle fait valoir que la fonction d’un logement social est d’héberger et s’oppose à la demande d’indemnité d’occupation au motif que la maison étant inoccupée, la demanderesse ne perçoit pas de loyer depuis deux ans. Au surplus, elle fait valoir que quatre mineurs sont domiciliés dans les lieux, qu’ils sont scolarisés et qu’il apparaît nécessaire de leur assurer une relative stabilité. Elle ajoute ne pas poser de difficultés avec le voisinage.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés par elles au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande au titre de l’aide juridictionnelle provisoire

En application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1991, dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

La demande d’aide juridictionnelle provisoire de Madame [G] [F] sera accueillie à compter de la date de l’audience sous réserve de la décision définitive qui sera prise après dépôt du dossier.

Sur la demande avant dire-droit de visite sur les lieux

Madame [G] [F] sollicite que soit ordonnée avant dire-droit une visite sur les lieux sans développer aucun moyen à l’appui de sa demande.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de diligenter une visite sur les lieux, laquelle n’est pas nécessaire au regard des pièces produites par les parties.

Par conséquent, elle en sera déboutée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 544 du code civil dispose que, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est constant que, l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, en tant qu’atteinte au droit de propriété, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble.

En outre, il convient de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que, l’existence d’une contestation sérieuse est sans incidence sur la compétence du juge pour statuer en référé en présence d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande d’expulsion immédiate et sans délais

Sur l’occupation sans droit ni titre des lieux

En l’espèce, il résulte des pièces fournies aux débats que, CDC HABITAT SOCIAL est propriétaire des lieux litigieux.

Selon procès-verbaux de constat dressé par commissaire de justice le 2 avril puis le 5 mai 2025, à la demande de CDC HABITAT SOCIAL, la présence d’occupants dans la maison a été confirmée notamment par les revendications affichées par ses occupants sur le portail ainsi que, par l’apposition de l’étiquette sur la boite aux lettres portant l’inscription « Famille [G] [F] ».

Dès lors, il est établi et non contesté que Madame [G] [F] et ses enfants mineurs sont occupants sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8], propriété de CDC HABITAT SOCIAL.

Sur l’expulsion des occupants sans droit ni titre

Il convient de mettre un terme à l’occupation sans droit ni titre des lieux, en ordonnant l’expulsion de Madame [G] [F] ainsi que, ses enfants mineurs et tout occupant de leur chef des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8].

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution et en présence d’animaux, l’huissier mandaté sera autorisé à solliciter les services de la SPA ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est admis notamment en application du texte précité que, la simple occupation d’un immeuble sans droit ni titre ne constitue pas une voie de fait et qu’il appartient au propriétaire des lieux de démontrer que les occupants ont ouvert eux-mêmes le squat par effraction ou dégradation et donc de rapporter la preuve d’actes de ce type imputables aux occupants.

En l’espèce, il est constant et non-contesté que Madame [G] [F] et ses enfants mineurs habitent les lieux.

CDC HABITAT SOCIAL allègue que les défendeurs sont entrés dans les lieux par voie de fait.

Toutefois, contrairement à ce qu’elle prétend, la demanderesse n’apporte aucun élément permettant de caractériser la mauvaise foi des occupants sans droit ni titre ou leur entrée dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En effet, aucune constatation d’usage de la force permettant de démontrer une voie de fait n’a été effectuée par le commissaire de justice dans ses procès-verbaux dressés le 2 avril puis le 5 mai 2025.

Par ailleurs, la défenderesse soutient qu’à son arrivée les lieux étaient déjà ouverts et il résulte du procès-verbal dressé par commissaire de justice le 2 avril 2025 qu’une personne se présentant comme de l’association « Solidarité Exilé [Localité 10] » a déclaré que l’association avait elle-même pris possession des lieux.

De sorte que, la simple atteinte au droit de propriété ne constituant pas une voie de fait et la demanderesse n’ayant pas rapporté la preuve d’une intervention de l’un ou l’autre des occupants actuels comme étant à l’origine d’une effraction ou d’une entrée par la force dans les lieux, le bénéfice du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution doit s’appliquer à l’égard de Madame [G] [F] et tout occupant de son chef.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-6 du code de procédure civile d’exécution

Dans la mesure où rien ne permet d’établir que la défenderesse soit entrée dans les lieux par voie de fait, les dispositions de l’article L.412-6 du code de procédure civile d’exécution lui sont applicables.

Cet article prévoit que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non-exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier article lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, compte tenu des développements précédents, il n’y a pas lieu de supprimer ou réduire ce délai.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle

L’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile, autorise le juge du tribunal judiciaire à accorder une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Or, en l’espèce, Madame [G] [F] est sans ressources et il n’est pas contesté que les lieux sont inhabités depuis deux ans.

Par conséquent, cette indemnité, destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien, ne saurait être accordée

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge, notamment celui qui ordonne l’expulsion, peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces délais ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvre, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Ces délais ne peuvent en aucun cas, être inférieurs à un mois ni supérieur à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 à L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Au regard de ces dispositions, le juge des référés est tenu de procéder à un contrôle de proportionnalité de la mesure qu’il convient d’adopter en confrontant les intérêts en cause, à savoir le droit de propriété de CDC HABITAT SOCIAL et les droits fondamentaux invoqués par la défenderesse : le droit à un hébergement, le droit au logement et à la dignité, le droit à la vie et à l’aide médicale de l’État et le droit à l’éducation, à la scolarisation au travail.

En l’espèce, si CDC HABITAT SOCIAL s’oppose aux délais pour quitter les lieux formulée par l’occupante sans droit ni titre, il n’est pas contesté que l’immeuble litigieux en parfait état de fonctionnement est inhabité depuis deux ans alors même que la demanderesse ne démontre pas l’urgence pour elle à récupérer son bien. Par ailleurs, la dangerosité des lieux n’est pas alléguée et les voisins témoignent de l’occupation paisible des lieux.

Au soutien de sa demande de délais, Madame [G] [F] justifie de sa situation. Sans titre de séjour et sans ressources financières, elle produit des justificatifs de scolarisation de ses quatre enfants mineurs, d’aide alimentaire, d’une procédure engagée auprès de la cour nationale du droit d’asile et d’une demande de titre de séjour auprès de la préfecture de la Seine Maritime. Elle produit également un rapport de la cellule de recueil des informations préoccupantes du département faisant état notamment d’insuffisance pondérale des enfants et de besoins de soins pour l’ensemble des membres de la famille.

Ces pièces démontrent que Madame [G] [F] occupe les lieux avec ses quatre enfants mineurs âgés de 7 à 13 ans, qu’elle n’a aucune autre solution immédiate d’hébergement alors qu’elle fait preuve de recherches en ce sens et que son état de précarité matérielle et financière ainsi que l’état de santé des enfants nécessitent un hébergement immédiat.

Par ailleurs il n’est justifié d’aucun projet concernant l’immeuble litigieux dont la vacance est ancienne.

Si la demande de CDC HABITAT SOCIAL de reprendre possession au plus vite de son immeuble est légitime au regard de son droit de propriété, il n’en reste pas moins que la situation personnelle des occupants, concrète et actuelle, serait dramatique et en contradiction avec le droit au respect de la vie familiale et au devoir de protection de l’enfance si Madame [G] [F] et ses quatre enfants mineurs devaient se retrouver dans la rue.

En conséquence, il y a lieu de faire application des dispositions prévues par les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution et il convient d’accorder à Madame [G] [F] et tout occupant de son chef un délai de 12 mois, à compter du présent jugement, pour quitter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8].

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard aux conditions du litige, il apparaît équitable que les dépens soient laissés à la charge de CDC HABITAT SOCIAL et que, chaque partie conserve à sa charge ses frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sandrine ENGE, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

ACCORDONS le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [G] [F] sous réserve de la décision du bureau d’aide juridictionnelle ;

NOUS DÉCLARONS COMPÉTENTE pour connaître du présent litige et statuer sur les demandes formées par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL relatives à l’occupation sans droit ni titre des lieux dont elle est propriétaire ainsi que, sur l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par Madame [M] [O] [G] [F] ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent :

REJETONS la demande avant dire-droit de visite sur les lieux ;

CONSTATONS que Madame [M] [O] [G] [F] est occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8], propriété de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [M] [O] [G] [F] et tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

RAPPELONS que par application des articles L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

RAPPELONS que celle-ci ne pourra être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale prévue à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS, en ce cas, que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution et qu’en présence d’animaux, l’huissier mandaté sera autorisé à solliciter les services de la SPA ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents ;

REJETONS la demande d’expulsion immédiate et sans délais des occupants sans droit ni titre formée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL ;

REJETONS la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

ACCORDONS à Madame [M] [O] [G] [F] et à tout occupant de son chef un délai de 12 mois pour quitter les lieux, à compter de la présente décision ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

LAISSONS les dépens à la charge de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL ;

DÉBOUTONS la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTONS Madame [M] [O] [G] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION