TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 13 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/03560 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FSON

AFFAIRE : [U] [E] épouse [K] C/ [P] [A]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [E] épouse [K] née le 17 Septembre 1955 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

représentée par Maître Diane BOTTÉ, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [P] [A] née le 29 Septembre 1957 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 09 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 13 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2016, Madame [K] [U] née [E] a donné à bail à Madame [P] [A] et Monsieur [V] [M], décédé en 2023, un logement sis [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700 euros charges comprises.

Madame [U] [K] née [E] a fait délivrer à Madame [P] [A] un congé pour vente, par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, pour un départ fixé au 30 septembre 2025, date d’expiration du bail.

Arguant du maintien dans les lieux de Madame [P] [A], par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, Madame [U] [K] née [E] a fait assigner Madame [P] [A] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Ordonner l’expulsion de Madame [P] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;Condamner Madame [P] [A] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter de la résiliation jusqu’au départ effectif ; la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ; Rappeler le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 février 2026. Madame [U] [K] née [E] est représentée par son conseil, lequel, dans les écritures auxquelles il se réfère, précise la nature de ses demandes en ces termes :

Valider le congé pour vente délivré le 10 octobre 2024 en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;Constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er octobre 2016, par acquisition de la clause résolutoire  ; Ordonner l’expulsion de Madame [P] [A] ainsi que de tout occupant de son chef ; Accorder un délai de 9 mois à compter du prononcé de la décision à Madame [P] [A] pour quitter les lieux ; Condamner Madame [P] [A] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter de la résiliation jusqu’au départ effectif ; la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Madame [U] [K] née [E] précise que malgré l’accord trouvé entre le futur acquéreur et Madame [P] [A], elle maintient ses demandes afin de bénéficier d’un titre en cas de difficulté.

Madame [P] [A] comparaît en personne. Elle n’exprime pas de moyen de contestation relatif au congé, précisant avoir trouvé un accord avec le futur acquéreur du logement qui accepterait de la garder au sein des locaux pendant deux ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 15 I la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 15 II précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, il est justifié par les demandeurs de la signification par acte de commissaire de justice d’un congé motivé par la décision de vendre le logement en date du 10 octobre 2024, soit plus de six mois avant la date d’expiration du bail, fixée au 1er octobre 2025 – le 30 septembre 2025 étant le dernier jour utile de location.

Madame [P] [A], comparante, ne formule aucun moyen relatif à la nullité dudit congé.

En l’état, il y a ainsi lieu de constater la validité du congé délivré le 10 octobre 2024 à effet au 1er octobre 2025. Par effet de plein droit du congé, Madame [P] [A] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [A] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De surcroît, il convient de relever en application de l’article 12 du code de procédure civile, lequel rappelle que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, que l’occupation sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2025 découle de plein droit de la validité du congé pour vente en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, contrairement à la formulation évoquée tant dans l’assignation que dans les écritures de Madame [U] [K] née [E], le juge saisi d’une validation de congé pour vente ne saurait « constater l’acquisition d’une clause résolutoire » en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle clause résolutoire ne pouvant être acquise qu’en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ou non-versement du dépôt de garantie, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ainsi, la demande de constater la résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire sera rejetée eu égard à son absence d’objet.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il ressort des éléments évoqués à l’audience qu’un accord exprès est exprimé par les parties autour de délais d’expulsion accordés à Madame [P] [A] pendant une durée de neuf mois. Ainsi, il est nécessaire de prendre en compte cette situation de fait afin de lui accorder un délai de neuf mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de la condamner à son paiement à compter du 1er octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [A] aux dépens de l’instance. Elle sera en outre condamnée à verser à Madame [U] [K] née [E] une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

— CONSTATE la validité du congé pour vente délivré le 10 octobre 2024 par Madame [U] [K] née [E] à Madame [P] [A] à effet au 1er octobre 2025 ;

— CONSTATE que Madame [P] [A] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à compter du 1er octobre 2025 ;

— REJETTE la demande de constatation de résiliation du bail d’habitation « par acquisition de la clause résolutoire », sans objet en matière de contentieux de validation du congé ;

— ACCORDE à Madame [P] [A] un délai de neuf mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [P] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [P] [A] à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Madame [P] [A] à verser à Madame [U] [K] née [E] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances – déduction faite des échéances déjà versées ;

— CONDAMNE Madame [P] [A] à verser à Madame [U] [K] née [E] la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [P] [A] aux dépens de l’instance ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN