TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 05/02026

N° RG 25/00612 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EE6Q

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

Monsieur [V] [O]

né le 29 Août 1991 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, représenté par Mme [J] [O]

DEFENDEUR (S) :

Madame [S] [H] épouse [R]

née le 13 Janvier 1977 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Laval par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 juillet 2026 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputée contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Président et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à M. [O] par LS

Copie certifiée conforme à Mme [H] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 01 août 2018, Monsieur [V] [O] a donné à bail à Madame [S] [H], épouse [R] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le le jour-même, pour une durée de trois ans, pour un loyer mensuel de 715,00 €, outre 15,00 € de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, Monsieur [V] [O] a fait signifier à Madame [S] [H], épouse [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 19 895,65 €.

Par notification électronique du 27 mars 2025, Monsieur [V] [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, Monsieur [V] [O] a fait assigner Madame [S] [H], épouse [R] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸ Déclarer sa demande recevable,

▸ Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ Ordonner l’expulsion de madame [R] desdits lieux, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

▸ Condamner Madame [S] [H], épouse [R] au paiement des sommes suivants :

• la somme de 19 627,70 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025,

• la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 850 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 01 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal le 24 janvier 2025.

Appelée pour la première fois à l’audience du 16 décembre 2025, l’affaire a été retenue.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 16 décembre 2025, Monsieur [V] [O], représenté, avec pouvoir, par madame [J] [O], a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 21 107,10 €, mois de Novembre 2025 inclus.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; que l’indemnité d’occupation s’élèverait à 767,34 €, outre 15 euros de charges ; qu’un plan a été fait avec madame [R] de 40 euros par mois sur 26 ans mais qu’elle a indiqué au bailleur vouloir maintenant payer uniquement 10 euros par mois en plus du loyer ; que le loyer courant n’est pas régulièrement payé ; que la locataire a dit qu’elle partait au 31 décembre 2025.

Madame [S] [H], épouse [R], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu, sans être représentée.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] [H], épouse [R] assignée à à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 1 octobre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [V] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de Monsieur [V] [O] est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf si le contrat prévoit un délai plus long.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de 2 mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Madame [S] [H], épouse [R], le 26 mars 2025. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies 2 mois après le commandement de payer infructueux, soit le 27 mai 2025.

Ainsi, bien qu’il ait été indiqué que madame [R] devait quitter les lieux le 31 décembre 2025, la date n’étant pas passée avant l’audience, afin d’assurer son départ, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 27 mai 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [H], épouse [R] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mai 2025, de sorte que Madame [S] [H], épouse [R] se trouve sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 27 mai 2025 au 31 Novembre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit 767,34 euros plus 15 euros de charges, conformément au décompte actualisé. Il y a ainsi lieu de condamner Madame [S] [H], épouse [R] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 782,34 € par mois, à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Madame [S] [H], épouse [R], le locataire, pour un loyer de 715,00 €, actualisé à hauteur de 767,34 €, outre 15 euros de charges, selon le décompte fourni. Il ressort du commandement de payer du 26 mars 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois de Novembre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 21 107,10 €.

Cette somme se décompose, après imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes, en :

• 16 387,70 €, au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’au 26 mai 2025,

• 4 719,40 €, au titre des indemnités d’occupation du 27 mai 2025 au 31 Novembre 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [S] [H], épouse [R] à payer ces sommes, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, Monsieur [V] [O] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Madame [H] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [H] sera condamnée à payer à Monsieur [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme qu’il convient de fixer à 300 €.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de Monsieur [V] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1 août 2018 entre Madame [S] [H], épouse [R] d’une part, et Monsieur [V] [O], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3],sont réunies à la date du 27 mai 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [H], épouse [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [H], épouse [R] à payer à Monsieur [V] [O] la somme de 16 387,70 € (seize mille trois cent quatre-vingt sept euros et soixante-dix centimes), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [S] [H], épouse [R] à payer à Monsieur [V] [O] la somme de 4 719,40 € (quatre mille sept cent dix-neuf euros et quarante centimes), au titre des indemnités d’occupation due du 27 mai 2025 au 30 novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [H], épouse [R], à compter du 01 décembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit actuellement la somme de 782,34 € (sept cent quatre-vingt-deux euros et trente quatre centimes) ;

CONDAMNE Madame [S] [H], épouse [R] à verser à Monsieur [V] [O] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Monsieur [V] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [H], épouse [R] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [S] [H], épouse [R] à payer à Monsieur [V] [O] la somme de 300 € (trois cent euros) au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [V] [O] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Président

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE