TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/195

N° RG 25/00595 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EEZH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e André BELLESORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [U] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie BOULANGER

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 Février 2026. Le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2026 puis au 05 Mai 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Julie BOULANGER, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. [Q] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2024, la SCI PICARD IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [U] [Q] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 490 euros hors charges.

La SAS Action Logement Services s’est portée caution de Monsieur [U] [Q] pour le paiement des loyers et charges.

Suite à des impayés, la SAS Action Logement Services en sa qualité de caution a été sollicitée à des fins de règlement.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur la SCI PICARD IMMOBILIER, a fait signifier à Monsieur [U] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 975,81 € au titre des loyers et chargés impayés.

Par notification électronique du 10 avril 2025, la SAS Action Logement Services a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, la SAS Action Logement Service a fait assigner Monsieur [U] [Q] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— déclarer l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Q] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [U] [Q] la SAS Action Logement Services à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2 425,81 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 avril 2025 sur la somme de 1 975,81 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Monsieur [U] [Q] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Monsieur [U] [Q] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [U] [Q] en tous les dépens qui comprendront le coût de commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 19 septembre 2025.

A l’audience du 2 décembre 2025, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil :

— a réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— a actualisé le montant de la dette locative à 1 721,11 euros, selon décompte en date du 26 novembre 2025.

— s’en est rapportée sur la demande de délai de paiement.

Monsieur [U] [Q] a comparu en personne. Il a indiqué procéder à des remboursements depuis juillet 2025 à hauteur environ de 200 euros par mois en plus du loyer. Il a offert de verser 500 euros par mois en plus du loyer pour régler ses impayés.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

La Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) a été saisie le 10 avril 2025.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En matière de cautionnement, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La SAS Action Logement Service a réglé en lieu et place du preneur Monsieur [U] [Q] les impayés.

Le bailleur étant désintéressé et la caution ayant réglé les impayés, cette dernière est fondée à se subroger dans les droits du bailleur tant aux fins de résiliation du bail qu’aux fins de paiement.

II. Sur la demande aux fins de résiliation du bail

Sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail produit au débat contient une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [U] [Q], le 8 avril 2025.

Or, il ressort du décompte des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 juin 2025.

II. Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte actualisé arrêté à la date du 26 novembre 2025 faisant figurer une dette locative persistante de 1721,11 euros.

La créance apparaît régulière et bien fondée.

Monsieur [U] [Q] sera par conséquent condamné à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1721,11 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 26 novembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 avril 2025 sur la somme de 1 975,81 euros.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le défendeur sollicite des délais de paiement proposant un plan d’apurement à hauteur de 500 euros par mois, outre le paiement du loyer.

M.[Q] a repris le paiement des loyers depuis août 2025. il sera autorisé dès lors à s’acquitter de sa dette locative en trois mois par deux versements de 500 euros outre un troisième versement comprenant le solde.

III. Sur la suspension de la clause résolutoire et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire. En cas de respect de l’échéancier fixé et de paiement intégral de la somme due dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail pourra se poursuivre.

À l’inverse, dans le cas où l’échéancier n’est pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception. Monsieur [Q] sera alors sans droit ni titre et redevable, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [U] [Q] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le demandeur sera débouté de leur demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire, de plein droit, par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la SAS Action Logement Services, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 juillet 2024 entre Monsieur [U] [Q] d’une part, et la SCI Picard Immobilier, d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1721,11 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 26 novembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 avril 2025 sur la somme de 1 975,81 euros ;

AUTORISE Monsieur [U] [Q] à se libérer de sa dette en 2 mensualités de 500 € chacune et une 3ème à ajuster en fonction du solde de la dette, à payer avant le 10 du mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les éventuels versements effectués en plus du loyer courant depuis l’audience du 2 décembre 2025 s’imputeront sur les dernières échéances dues à la SAS Action Logement Services,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et que le bail se poursuivra ;

DIT qu’à défaut de respect du plan d’apurement et/ou de paiement du loyer, et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets et dans ce cas :

— ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Q] [U] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNE M [Q] [U] à verser à la SAS Action Logement Services à compter du premier impayé de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [U] [Q] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la SAS Action Logement Services de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [U] [Q] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Julie BOULANGER