N° RG 23/02651 – N° Portalis DBXS-W-B7H-H3WT

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 02/12/2025

à :

— la SCP FAYOL AVOCATS,

— M^e Géraldine MERLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [J]

né le 11 Novembre 1955 à [Localité 5] (ALLEMAGNE)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître France MASSOT de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la DRÔME

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. I-PARTICULIERS, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Régis LEVETTI, avocat plaidant au barreau de CARPENTRAS, Maître Géraldine MERLE, avocat postulant au barreau de la DRÔME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : C. LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 15 avril 2025, auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le présent tribunal a :

Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de Monsieur [W] [J] soutenue par la société i-Particuliers ;

Révoqué l’ordonnance de clôture du 10 janvier 2025 ;

Ordonné la réouverture des débats ;

Enjoint aux parties, notamment Monsieur [W] [J], de communiquer l’acte de vente du bien litigieux à la SCI PHIL RENT du 04 avril 2022 ;

Sursit à statuer sur l’ensemble des demandes et Réservé les dépens.

L’acte de vente du 04 avril 2022 a dûment été communiqué et les parties n’ont pas reconclu ; il sera donc renvoyé aux conclusions notifiées antérieurement au jugement du 15 avril 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, Monsieur [W] [J] a maintenu ses demandes dirigées contre la SARL I-Particuliers sauf à solliciter sa condamnation à lui payer la somme de 15000 € à titre de dommages et intérêts et à porter à 3600 € l’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il expose que la société i-Particuliers a commis une faute ayant engagé sa responsabilité contractuelle en ce qu’elle a rédigé une annonce en présentant le bien comme comportant 4 appartements, alors que Monsieur [W] [J] ne lui a jamais indiqué que tel était le cas, contrairement au plan d’information qu’il lui avait remis ainsi qu’aux pièces techniques, et à l’absence visible de compteurs individuels pour l’eau et l’électricité.

Il ajoute avoir bien spécifié à l’agence qu’il n’y avait qu’un seul branchement d’eau et d’électricité, ce qu’elle a pu constater et ce que Monsieur [B], chargé des travaux de construction et présent lors de la visite des lieux, a confirmé dans son attestation.

Il lui reproche ainsi de ne pas avoir précisé à l’acquéreur que la maison n’avait pas de compteurs individuels pour l’électricité alors qu’il avait fait appel à un professionnel pour s’occuper de la vente afin d’éviter tout incident futur.

Il indique que la responsabilité contractuelle de l’agence repose sur sa défaillance à son obligation de loyauté et d’information à son égard, à son devoir d’investigation dans le but de s’assurer de l’efficacité de la convention qu’elle négociait, devant ainsi garantir la véracité et le caractère complet des informations qui ont été communiquées par les parties.

A ce titre, il s’appuie sur l’attestation de la SCI PHIL RENT qui reproche à l’agence immobilière un défaut de conseil à son égard pour ne lui avoir, à aucun moment, indiqué que l’installation électrique n’était pas prévue pour alimenter 4 logements distncts, l’obligeant ainsi à exposer des frais, de l’ordre de 25000 à 30000 €, pour faire tirer des lignes électriques intérieures aux normes et installer un nouveau coffret extérieur, et lui a fait perdre de nombreux mois de location de ces appartements.

Il déclare avoir subi un préjudice correspondant à l’indemnisation allouée à la SCI PHIL RENT qu’il n’aurait pas été amené à régler si l’agence avait correctement informé l’acquéreur.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, la SARL I-Particuliers a sollicité du tribunal de :

Débouter Monsieur [W] [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Ecarter l’exécution provisoire de droit dans son intégralité en ce qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire suivant les dispositions de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

Condamner Monsieur [W] [J] à verser à la SARL I. PARTICULIERS la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile,

Le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle conteste toute faute dans la mesure où, d’une part, le livret de présentation que Monsieur [W] [J] lui a remis ne fait pas état de la vente d’une maison de 9 pièces, et, d’autre part, elle a bien informé l’acquéreur qu’il n’existait qu’une seule arrivée d’eau, que l’installation électrique était pour l’instant alimentée par un compteur provisoire de chantier et que, dans le cadre de la vente, le branchement électrique sera réalisé.

Elle ajoute que le vendeur était informé que les acquéreurs avaient pour projet de faire un investissement locatif en mettant en location les 4 logements existants, que Monsieur [V] [K] (pour l’acquéreur) avait demandé à Monsieur [W] [J] de faire une demande de compteur électrique avec la puissance suffisante pour pouvoir ultérieurement installer 3 autres compteurs électriques et que c’est dans ces conditions que l’acte de vente stipulait la vente d’un immeuble avec quatre logements et trois garages ainsi que la condition suspensive d’obtention du consuel qui n’a d’ailleurs été délivré qu’après la réalisation de la vente.

Elle considère que c’est Monsieur [W] [J] qui a été défaillant dans la réalisation de ses engagements et qu’il ne démontre pas les fautes qu’il lui reproche.

Elle sollicite, à titre infiniment subsidiaire, l’exclusion de l’exécution provisoire en ce qu’elle entrainerait des conséquences manifestement excessives et une impossibilité corrélative de pouvoir obtenir la restitution des fonds dans l’hypothèse d’une réformation par la Cour d’Appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 12 septembre 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 23 septembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 02 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité contractuelle de la société i-Particuliers

L’article 1112-1 du code civil dispose :

“Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

L’article 1231 du même code dispose :

“A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.”

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Il ressort des pièces communiquées par Monsieur [W] [J] que celui-ci a fait construire une maison d’habitation de 8 pièces sur 3 niveaux avec terrasses et 3 garages et qu’il a obtenu, à cette fin un permis de construire, puis, avant sa vente à la SCI PHIL RENT, une attestation de conformité ainsi que le diagnostic de performance énergétique concernant une maison individuelle.

Par ailleurs, Monsieur [W] [J] a confié à la société i-Particuliers le soin de réaliser l’estimation de ce bien ; le dossier qu’elle a établi le 24 novembre 2021 porte la mention “Maison 8 pièces”.

En outre, Monsieur [W] [J] a signé un mandat de vente le 28 décembre 2021 au profit de la société i-Particuliers portant sur la mise en vente d’une maison de ville, pour lequel elle a perçu une rémunération de 28000 €.

Enfin, l’attestation de Monsieur [B], électricien chargé de l’installation électrique dans le bien immobilier, mentionne qu’il a assisté à “quelques entretiens de visite pour la vente de l’appartement de Mr [J] …(pour) apporter les précisions techniques (…) et notamment avec Me [U] [I] de i-Particuliers. Il a bien été précisé qu’il s’agisse d’une maison de 8 pièces à vocation de résidence principale et qu’il n’y avait donc qu’un compteur électrique et un compteur d’eau (…)” (sic).

Cependant, l’annonce faite par l’agence mentionne “ce bien atypique offre de multiples possibilités d’utilisation des espaces ; il peut donc convenir à une grande famille, à des professions libérales ou pour la location. Il se compose actuellement de 4 logements (…)” et la proposition d’achat faite par la SCI PHIL RENT, le 03 février 2022, et acceptée par Monsieur [W] [J] le 04 février 2022, désigne un “ensemble immobilier comprenant 4 logements (…)”.

L’acte de vente du 04 avril 2022 signé entre Monsieur [W] [J] et la SCI PHIL RENT mentionne dans le paragraphe “DESIGNATION DES BIENS” : “Un immeuble entier à usage d’habitation situé à [Adresse 3], comprenant 4 logements et 3 garages.”.

Monsieur [K], de la SCI PHIL RENT, atteste par ailleurs, que “sur la partie électrique, à aucun moment il nous a été indiqué par l’agence immobilière mandatée par Monsieur [J], que l’installation électrique n’était en aucun cas prévue pour alimenter 4 logements distincts (…) Il y a clairement eu un défaut de conseil de la part de l’agence immobilière qui représentait les intérêts de Monsieur [J] avec qui nous n’avons jamais eu à faire durant la phase préalable à la vente. (…)”.

Il s’induit également des propres écritures de la société i-Particuliers qu’elle savait que Monsieur [W] [J] n’avait prévu qu’un seul compteur électrique puisqu’il destinait cette habitation pour lui seul et sa famille et que, vendant son bien en une maison et non en quatre logements, il ne ferait la demande que pour un seul compteur.

Cependant, il ressort des termes du courrier de Me [H], notaire de la SCI PHIL RENT adressé à Me [X], notaire de Monsieur [W] [J], en date du 21 juillet 2022, que “Suite à la réception du Consuel, mon client a entamé les démarches pour faire installer un compteur électrique par appartement. Le technicien venu sur place lui a alors annoncé qu’il allait être très compliqué et coûteux de mettre en place un compteur par appartement. Monsieur [J] a mis en vente un bâtiment comprenant quatre logements. Si mon client avait connaissance qu’un seul compteur devait être installé, Monsieur [J] ne lui avait pas indiqué que le bâtiment ne pourrait pas comprendre un compteur par appartement. Or, les sous-compteurs étant interdit en matière de location, il est impératif que chaque appartement dispose de son propre compteur. Lors du passage de la société ENEDIS, il a bien été spécifié que rien n’avait été prévu pour une installation électrique séparée pour chaque appartement. (…) Mon client avait prévu un budget de 4.500,00 € pour cette installation. Toutefois, le technicien lui a bien indiqué que la configuration du bâtiment imposait un surcoût pour ce type de travaux.”

Ainsi, il résulte de ce qui précède que l’acquéreur et la société i-Particuliers avaient connaissance de l’existence d’une seule installation éléctrique mais aussi que le vendeur a bien vendu à la SCI PHIL RENT, non pas une maison de ville, mais un bâtiment comportant 4 logements et 3 garages comme stipulé sur l’acte de vente.

De plus, Monsieur [W] [J] échoue dans la preuve, d’une part, qu’il savait que le bâtiment transformé en 4 logements aurait nécessité des travaux électriques à l’intérieur du bâtiment pour effectuer le raccordement à 4 compteurs électriques distincts et indépendants, et, d’autre part, que cette information très précise, qui n’a jamais été transmise à l’acquéreur, a été communiquée à la société i-Particuliers.

Dès lors, il résulte de ce qui précède que Monsieur [W] [J] ne rapporte pas la preuve d’une faute de la société i-Particuliers puisqu’il n’est pas établi qu’elle avait connaissance, et se serait abstenue d’informer la SCI PHIL RENT, de l’impossibilité technique de faire réaliser 4 compteurs individuels, ce qui engendrerait un surcoût pour l’acquéreur qui avait bien connaissance de l’existence d’un seul compteur électrique.

Par conséquent, Monsieur [W] [J] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [W] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens et débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la société i-Particuliers de sa demande d’indemnité au titre de ses frais irrépétibles.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire, la société i-Particuliers ne démontrant pas qu’elle emporterait des conséquences excessives.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [W] [J] de l’intégralité de ses fins et prétentions ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE