TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00027

N° RG 25/00631 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EFGJ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

Monsieur [M] [S]

né le 03 Juillet 1971 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Victoria SERTIN, avocate au barreau de LAVAL substituée par M^e Marie-Aude MORICE, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [K] [J]

né le 01 Juillet 1991 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 Janvier 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 20 Janvier 2026

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e SERTIN

Copie certifiée conforme à M. [J] par LS

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2018, Monsieur [M] [S] a donné à bail à Monsieur [K] [J] un logement sis [Adresse 4], avec prise d’effet le Jour-même, pour une durée de 1 an, pour un loyer mensuel de 400,00 €, outre 80,00 € de provisions pour charges.

Monsieur [J] a remis les clefs le 15 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, Monsieur [M] [S] a fait signifier à Monsieur [K] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 620,00 €.

Par notification électronique du 30 juin 2023, Monsieur [M] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2025, Monsieur [M] [S] a fait assigner Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸Déclarer sa demande recevable,

▸Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸Condamner Monsieur [K] [J] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 5 460,00 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023,

• la somme de 220 €, au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 30 août et le 15 septembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 29 juin 2023 ;

• la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

▸Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 28 août 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu par le tribunal avant l’audience.

L’affaire a été appelée pour la première fois et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 18 novembre 2025, Monsieur [M] [S] a réitéré les demandes présentes dans son assignation.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; qu’il était parti du logement en rendant les clefs le 15 septembre 2023.

Monsieur [K] [J] a été régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Il n’a pas comparu, sans être représenté.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogé au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [K] [J] a été assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Il n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 28 août 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [M] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 30 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de Monsieur [M] [S] est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Dans sa version applicable aux faits, antérieure à la loi du 29 juillet 2023, il était précisé que cette clause ne produisait effet que deux mois, après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai d’un mois. Ce délai ne saurait être retenu, étant inférieur au délai légal minimal de deux mois, de sorte que le délai de deux mois sera appliqué.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [K] [J], le 29 juin 2023. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies deux mois après le commandement de payer infructueux, soit le 30 août 2023.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date.

II. Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 août 2023, de sorte que Monsieur [K] [J] se trouve sans droit ni titre depuis cette date.

Le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [K] [J], le locataire, pour un loyer de 400,00 €, outre 80 € de charges. Il ressort du commandement de payer du 29 juin 2023, et du décompte de la créance jusqu’au départ du locataire, que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges et des indemnités d’occupation impayés, à hauteur de 5 670,00€. Cette somme se décompose en 5 432,90 €, au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 29 août 2023 et 237,10 €, au titre de l’indemnité d’occupation du 30 août 2023 au 15 septembre 2023, date de remise des clefs.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [J] à payer ces sommes, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [J] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [J] sera condamné à payer à Monsieur [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme qu’il convient de fixer à 400 €.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de Monsieur [M] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire dans le bail conclu le 28 décembre 2018, entre [M] [S] et [K] [J] pour le logement sis [Adresse 4], à la date du 30 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à monsieur [M] [S] les sommes suivantes :

• 5 432,90 € (cinq mille quatre cent trente deux euros et quatre-vingt dix centimes), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

• 237,10 € (deux centre trente sept euros et dix centimes), au titre de l’indemnité d’occupation du 30 août 2023 au 15 septembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 400 € (quatre cent euros), au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [M] [S] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE