Tribunal Judiciaire de Laval, Jcp, 3 février 2026, n° 25/00531

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Texte intégral
- Introduction
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés
- Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives
- Sur les réparations en cours d'exécution du contrat de bail
- Sur la remise en état suite à l'état des lieux de sortie
- Sur la demande de capitalisation des intérêts
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TJ Laval 3 février 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Laval, jcp, 3 févr. 2026, n° 25/00531
Numéro(s) :	25/00531
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romain BOULIOU
Parties :	S.C.I. DE L' ALMA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00053

N° RG 25/00531 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EEKW

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR (S) :

S.C.I. DE L’ALMA

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Romain BOULIOU, avocat au barreau de LAVAL substitué par M^e Laëtitia AUBREE, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [F] [I]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant

Madame [C] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 04 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 13 Janvier 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 03 Février 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe et rédigé avec le concours de [G] [J], attachée de justice

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BOULIOU

Copie certifiée conforme à M. Et Mme [I] par LS

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 juin 2023, la SCI de l’Alma a donné à bail M. [F] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420,00€ et de charges de 30,00€.

Par acte en date du même jour, Mme [C] [I] s’est portée caution solidaire de l’engagement de M. [F] [I].

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 21 juin 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 3 janvier 2025, M. [F] [I] a donné congé à la SCI de l’Alma, avec une date de départ annoncée le 4 janvier 2025.

Un état des lieux de sortie a été établi le 6 janvier 2025.

Un constat de carence dans le cadre d’une tentative de conciliation s’agissant de réparations locatives a été établi le 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, la SCI de l’Alma a fait assigner M. [F] [I] et Mme [C] [I], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— la condamnation solidaire de M. [F] [I] et Mme [C] [I] en sa qualité de caution à payer à la SCI de l’Alma la somme de 1.806,46€ au titre des loyers et charges, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2025 et capitalisation desdits intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— la condamnation solidaire de M. [F] [I] et Mme [C] [I] en sa qualité de caution à payer à la SCI de l’Alma la somme de 768,16€ au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2025 et capitalisation desdits intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— la condamnation solidaire de M. [F] [I] et Mme [C] [I] en sa qualité de caution à payer à la SCI de l’Alma la somme de 3.660,48€ au titre des remises en état, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2025 et capitalisation desdits intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— la condamnation solidaire de M. [F] [I] et Mme [C] [I] en sa qualité de caution à payer à la SCI de l’Alma la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 4 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI de l’Alma, représentée par son avocat, maintient ses demandes.

Cités par actes de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, remis à personne pour Mme [C] [I] et à domicile pour M. [F] [I], M. [E] [I], son père, ayant accepté de recevoir la copie de l’acte, les défendeurs ne sont ni comparants, ni représentés.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que le jugement était mis en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 13 janvier 2026 prorogé au 3 février 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

En vertu de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 15 de la même loi prévoit que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Ainsi, seule la renonciation sans équivoque du bailleur à la durée restante du préavis dispense le locataire de son obligation de paiement.

Il a été jugé que lorsque le congé donné par le locataire ne respecte pas le délai de préavis légal de trois mois, ledit congé produit effet pour la prochaine échéance utile (3e Civ., 30 novembre 1994, n°92-14.241).

Enfin, l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de réception de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, la SCI de l’Alma réclame le paiement de loyers et de charges impayés se décomposant comme suit :

—  211,65€ au titre de la régularisation des charges (consommation d’eau) pour la période du 1er janvier 2024 au 6 janvier 2025,

—  200€ au titre du reliquat du loyer de décembre 2024,

—  29,02€ au titre du loyer prorata temporis du mois de janvier 2025 (450€ /31 x 2 au titre des 1er et 2 janvier 2025),

—  1.365,79€ au titre des loyers entre le 3 janvier et le 3 avril 2025, correspondant au délai de préavis de 3 mois du congé :

— loyer du 3 au 31 janvier 2025 (450€ /31 x 29) : 420,79€

— loyer de février 2025 : 450€

— loyer de mars 2025 : 450€

— loyer du 1er au 3 avril 2025 (450€ /30 x 3) : 45,00€

Soit un montant total de 1.806,46€.

Au soutien de ses prétentions, la SCI de l’Alma verse aux débats :

— le contrat de bail,

— la mise en demeure envoyée à M. [F] [I] en courrier recommandé avec avis de réception en date du 28 janvier 2025 (AR signé le 01/02/2025) mentionnant un décompte des sommes dues arrêté au 2 avril 2025 inclus,

— un décompte en date du 6 janvier 2025 des charges versées et des charges impayées au titre de l’eau,

— le congé de M. [F] [I] et l’avis de réception mentionnant la distribution à la date du 3 janvier 2025,

— un décompte des sommes dues dans l’assignation en date du 16 septembre 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le délai de préavis du congé donné par M. [F] [I] n’a commencé à courir que le 3 janvier 2025, date à laquelle le congé a été reçu par le bailleur, de sorte que le délai de préavis de 3 mois applicable au congé n’a expiré que le 3 avril 2025. M. [F] [I] est par conséquent redevable du loyer et des charges sur toute la période de préavis courant du 3 janvier 2025 au 3 avril 2025, quand bien même il a quitté le logement avant cette date.

La demande de la SCI de l’Alma est par conséquent justifiée concernant les loyers et charges impayés sur la période correspondant au délai de préavis du congé du 3 janvier au 3 avril 2025, soit la somme de 1.365,79€, ainsi que pour le reliquat de loyer impayé du mois de décembre 2024, soit la somme de 200€ et pour les deux jours de loyer et charges impayés de janvier 2025 antérieure au début du congé, soit la somme de 29,02€.

D’autre part, le décompte en date du 6 janvier 2025 et le courrier de mise en demeure mentionnent les sommes déjà versées par le locataire au titre des charges, soit 110€ et une consommation réelle d’eau pour un montant de 321,65€, de sorte que la différence correspond à la somme sollicitée de 211,65€ au titre de la régularisation de charges pour la consommation d’eau. Toutefois, aucune facture d’eau n’est versée aux débats et aucun autre élément ne justifie le montant de la consommation d’eau alléguée à hauteur de 321,65€, de sorte que la somme de 211,65€ sollicitée par le bailleur au titre de la régularisation de charges pour la consommation d’eau et non justifiée restera à la charge de ce dernier.

Par acte de caution en date du 19 juin 2023, Madame [C] [I] s’est régulièrement portée caution solidaire pour une durée de 9 ans à compter de la date de départ du bail signé le 19 juin 2023 et pour le paiement des loyers éventuellement révisés, des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages-intérêts.

M. [F] [I] et Mme [C] [I] seront dès lors condamnés solidairement à payer à la SCI de l’Alma la somme de 1.594,81€ (200€ + 29,02€ + 1.365,79€) au titre des loyers impayés partiellement pour décembre 2024 et des 1er et 2 janvier 2025, ainsi qu’aux loyers et charges correspondants à la période de préavis légal du congé, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Aux termes de l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Sur les réparations en cours d’exécution du contrat de bail

En l’espèce, la SCI de l’Alma réclame le paiement des sommes engagées au titre de réparations locatives incombant au locataire et qu’elle a été contrainte de régler à hauteur de 768,16€.

Au soutien de sa demande, la SCI de l’Alma produit les factures correspondant à des interventions en cours d’exécution du contrat de bail pour un montant total de 768,16€ :

— Facture du 12 juillet 2023 de la société [Y] pour une intervention le 11 juillet 2023 pour un débouchage de canalisations des WC : 216,98€ TTC,

— Facture du 15 novembre 2023 de serrurerie de l’EIRL [Z] pour une ouverture de porte et un remplacement de serrure le 25 août 2023 avec de nouvelles clés : 303,33€ TTC,

— Facture du 17 août 2024 de plomberie de la société Enelux pour une intervention le 2 août 2024 suite à une fuite du bac de douche : 247,85€ TTC.

En application du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, le dégorgement des canalisations incombe au locataire et le règlement de la facture de la société [Y] mentionnant une intervention en date du 11 juillet 2023 pour le débouchage des WC lesquels ne faisaient l’objet d’aucune mention particulière dans l’état des lieux d’entrée, relève des charges locatives et incombe au locataire.

En application du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, le locataire doit assurer les petites réparations de la tuyauterie et changer les joints, sauf à ce qu’il soit constaté une vétusté des installations auquel cas elles incombent au bailleur. Concernant la réparation de la fuite d’eau du bac de douche, la facture produite mentionne les éléments d’intervention suivants : « Détection d’une fuite sous le bac de douche. Nous avons remarqué que la bonde avait été dévissée, ce qui a entraîné le décollement du joint et du PVC en dessous. » et l’état des lieux d’entrée mentionnait un très bon état pour le receveur de douche, le joint en silicone et la bonde receveur de douche. Il en résulte que la fuite d’eau nécessitant l’intervention d’une société de plomberie le 2 août 2024 ne résulte pas d’une vétusté des installations de sorte que le règlement de la facture d’intervention incombe au locataire.

Concernant la facture relative à l’intervention d’un serrurier en date du 25 août 2023, il sera relevé que la liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives annexée au décret n°87-712 du 26 août 1987 ne mentionne aucunement les ouvertures et éléments d’ouverture des parties communes. Or, il résulte de la facture du serrurier en date du 15 novembre 2023 que son intervention en août 2023 concernait l’ouverture et le remplacement d’un cylindre d’une porte dans les communs de l’immeuble. Il en résulte que la charge financière de cette intervention ne saurait être imputée au locataire sauf à rapporter la preuve, au-delà de simples allégations, que cette dégradation résulte de l’action fautive du locataire. Or, aucune preuve en ce sens n’est rapportée par le bailleur afin de corroborer ses allégations étant précisé que l’avis de la Commission départementale de conciliation en date du 28 novembre 2024, n’est nullement motivée quant à "la responsabilité du locataire pour mauvais usage du logement (règlement de la facture de serrure […]) " qu’elle retient et ne lie pas le juge.

La facture d’intervention de l’EIRL [Z] pour un montant de 303,33€ TTC restera donc à la charge de la SCI de l’Alma.

M. [F] [I] et Mme [C] [I] seront dès lors condamnés solidairement à payer à la SCI de l’Alma la somme de 464,83€ (216,98€ + 247,85€) correspondant aux factures de la société [Y] en date du 12 juillet 2023 et de la société Enelux en date du 17 août 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la remise en état suite à l’état des lieux de sortie

En l’espèce, la SCI de l’Alma réclame le paiement de la somme de 3.660,48€ au titre de la remise en état des lieux loués.

Au soutien de ses prétentions, la SCI de L’Alma verse aux débats l’état des lieux d’entrée en date du 21 juin 2023 et portant distinctement la signature de M. [F] [I], locataire et de Mme [C] [I], en sa qualité de caution ainsi que l’état des lieux de sortie en date du 6 janvier 2025 réalisé contradictoirement en présence du locataire sortant et de la caution qui l’ont signé.

Il résulte de la comparaison des deux états des lieux qu’ont été relevés les éléments suivants lors de la restitution des lieux par le locataire :

— des taches et impacts sur les murs,

— des traces de brulé,

— des trous mal rebouchés, – une vitre brisée dans la cuisine.

Concernant l’état de propreté du logement, l’état des lieux de sortie mentionne notamment « cuisine à nettoyer », « vitres à nettoyer », « à nettoyer » concernant la salle de bain, et " escalier + couloir à nettoyer ".

Au regard des désordres et de la saleté constatés dans l’état des lieux de sortie, la SCI de l’Alma justifie des frais de remise en état des lieux qu’elle a engagé par la production des factures suivantes :

— Facture du 28 février 2025 de la SARL [D] [S] à hauteur de 3.208,06€ (préparation et peinture sur les plafonds, murs et boiserie de la pièce de vie, des WC et de la chambre, sur le plafond et les boiseries de la salle de bain et sur le plafond et les murs de la cage d’escalier) ;

— Facture du 28 février 2025 de la société LVR à hauteur de 202,42€ (remplacement vitrage sur une fenêtre) ;

— Facture du 12 septembre 2025 de l’entreprise individuelle [K] [X] à hauteur de 250€ (nettoyage des sols du logement, nettoyage de la cuisine et blocs portes à repositionner).

La demande en paiement formulée par la SCI de l’Alma au titre des réparations locatives et de la remise en état du logement suite à l’état des lieux de sortie est par conséquent bien fondée et justifiée à hauteur de la somme demandée de 3.660,48€, dont il conviendra de déduire le dépôt de garantie à hauteur de 420€ tel que prévu au contrat de bail et tel que mentionné dans la mise en demeure adressée à M. [F] [I] par la SCI de l’Alma qui ne justifie pas l’avoir restitué au locataire.

M. [F] [I] et Mme [C] [I] seront dès lors condamnés solidairement à payer à la SCI de l’Alma la somme de 3.240,48€ (3.660,48€ – 420€) au titre de la remise en état du logement après état des lieux de sortie, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [I] et Mme [C] [I] supporteront in solidum la charge des dépens.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SCI de l’Alma les frais non compris dans les dépens exposés dans le cadre de la présente procédure pour faire valoir leurs droits, de sorte que M. [F] [I] et Mme [C] [I] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [F] [I] et Mme [C] [I] à verser à la SCI de l’Alma la somme de 1.594,81€ au titre des loyers impayés, partiellement pour décembre 2024 et des 1er et 2 janvier 2025 et au titre des loyers et charges correspondants à la période de préavis légal du congé, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [I] et Mme [C] [I] à verser à la SCI de l’Alma la somme de 464,83€ au titre des réparations locatives intervenues en cours de bail, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [I] et Mme [C] [I] à verser à la SCI de l’Alma la somme de 3.240,48€ au titre de la remise en état du logement après état des lieux de sortie, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [I] et Mme [C] [I] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [I] et Mme [C] [I] à verser à la SCI de l’Alma la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La greffière La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD