DU 28 Novembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00357 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OIQ4

Code NAC : 72A

Société [Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet PARIS ETOILE GESTION SAS

C/

Monsieur [G] [S]

Madame [P] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LA JUGE : Anne-Sophie SAMAKÉ, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

La société [Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet PARIS ETOILE GESTION SAS aynat son siège social à [Localité 4],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10, et M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1272

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 1]

non représenté

Madame [P] [W], demeurant [Adresse 1]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 28 octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 28 Novembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [S] et Mme [P] [W] sont propriétaires des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier [Adresse 3], formant les lots n° 4, 66 et 67 de la copropriété.

Par exploit du 15 février 2023, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a délivré à M. [G] [S] et Mme [P] [W] un commandement de payer la somme de 11 836,42 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 6 février 2023, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 novembre 2024 dont le pli a été avisé mais non réclamé, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a mis en demeure M. [G] [S] et Mme [P] [W] de payer dans un délai de trente jours la somme de 16 619,72 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais, selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2024, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par actes de commissaire de justice du 9 avril 2025, le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal M. [G] [S] et Mme [P] [W], notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [P] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 9] les sommes de : 17.188,96 Euros au titre des charges de copropriété et des frais exposés (760,23 €) pour leur recouvrement, somme arrêtée au 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, 1.377,63 euros au titre des appels à échoir sur la période du 2ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 devenus exigible en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil, CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [P] [W] au paiement de la somme de 5.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ; CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [P] [W], aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par Commissaire de l’assignation et du jugement à intervenir, dont distraction du profit de Maître Éric AZOULAY, avocat aux offres de droit en application de l’article 699 du CPC ;

RAPPELLER en tant que de besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été rappelée à l’audience du 28 octobre 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Régulièrement cités à tiers présent à domicile et à personne, M. [G] [S] et Mme [P] [W] n’ont pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en principal de paiement des charges et des frais :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. » ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— la relevé de propriété en date du 29 avril 2025 dont il résulte que M. [G] [S] et Mme [P] [W] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots numéros 4, 66 et 67 de la copropriété;

— le décompte de la créance, avec historique, arrêtée au 11 février 2025 ;

— les appels provisionnels de fonds du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 1er juillet 2021, 16 février 2021, 30 mai 2022, 29 septembre 2022 et 10 juillet 2023, ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

— l’attestation de non recours contre les assemblées générales de 2017 à 2024 ;

— la commandement de payer les charges de copropriété, délivré le 15 février 2023 ;

— lettre de mise en demeure en date du 29 novembre 2024 d’avoir à régler les charges de copropriété, échéance du 4ème trimestre 2024 comprise, et rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que M. [G] [S] et Mme [P] [W] ont réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir. Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents sont devenues exigibles.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] verse aux débats un décompte individuel arrêté au 11 février 2025 à son assignation, incluant les appels de fonds du 1er trimestre 2025 sur lequel il apparaît une dette de 17 188,96 euros.

En revanche, ce décompte laisse apparaître un « solde précédent au 31/12/2023 » de 13 774,92 euros dont les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer la nature de ce solde, son ancienneté, ni la réparation des charges.

En effet, seul l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023 permet de justifier des sommes appelées à ce titre à hauteur de 522,73 euros, à savoir :

—  425,26 euros de provisions sur charges,

—  21,18 euros de provisions Fonds Alur

—  74,29 euros pour le 2ème appel de fonds interphone + digicode

—  2 euros pour le 2ème appel de fonds interphone + digicode

Cet appel de fonds laisse également apparaître un solde au 30/09/2023 de 13 252,19 euros qui n’est pas non plus détaillé ou justifié.

Si le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercice 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que l’attestation de non-recours des assemblées générales du [Adresse 2] de 2017 à 2024, il convient de souligner que l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat mais n’interdit pas aux copropriétaires de contester leur décompte individuel.

Ainsi, si l’exigibilité des sommes appelées au titre des charges de copropriété n’est pas contestable, les éléments versés aux débats ne permettent cependant pas de démontrer la régularité de l’imputation des charges.

A cet égard, il convient d’observer que le Syndicat des copropriétaires fait état d’une somme due au titre des frais dans son assignation à hauteur de 760,23 euros, incluse dans la dette globale. Il expose que ces frais correspondent au coût du commandement de payer d’un montant de 180,43 euros du 15 février 2023 ainsi qu’aux frais de suivi contentieux du Syndic et de prélèvement impayé d’un montant de 579,80 euros.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer les charges de copropriété qui a été délivré le 15 février 2023 qui mentionne un coût d’acte de 184,23 euros, lequel ne correspond pas à la somme réclamée à ce titre par le demandeur. Par ailleurs, aucune pièce ne permet de justifier de la somme de 579,80 euros réclamée au titre des frais de suivi contentieux et de recouvrement, le décompte ne détaillant aucune somme due avant le 01/01/2024.

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, la somme de 13 252,19 euros qui n’est pas justifiée et dont on ignore la nature, sera déduite du montant de la dette de charges de copropriété.

De surcroît, si le Syndicat des copropriétaires produit les appels de fonds provisionnels de charges courantes, travaux Alur et de mise aux normes porte de garage/portail du 1er trimestre 2025 pour un montant total de 569,24 euros, il ne verse toutefois pas le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire qui a voté le budget provisionnel pour l’exercice comptable 2025, de sorte que ces sommes ne sont pas exigibles et seront déduites de la dette de charges de copropriété.

Dès lors, il convient de condamner M. [G] [S] et Mme [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 367,53 euros au titre des provisions échues, selon décompte arrêté au 11 février 2025, pour la période du 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges et travaux pour l’exercice 2025 non encore échues au jour de l’assignation, soit ceux des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2025, pour un montant de 1 377,63 euros.

Il convient de rappeler que la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Toutefois, il résulte des développements précédents que le syndicat des copropriétaires ne verse pas le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire qui a voté le budget provisionnel pour l’exercice comptable 2025 ayant fixé le montant des provisions sur charges et des cotisations au fonds de travaux, ni même les appels provisionnels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2025.

Ainsi, le Syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’exigibilité des charges de copropriété pour l’année 2025, il sera débouté de sa demande de paiement des charges de copropriété non encore échues au jour de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 7].

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence de M. [G] [S] et Mme [P] [W] sans raisons valables, est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis l’année 2022 d’une somme nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier directe et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il soutient que l’inertie des défendeurs lui est préjudiciable dès lors qu’elle créé un déséquilibre évident dans la gestion et l’administration de l’immeuble et qu’elle ne permet pas au syndic d’assurer une comptabilité pérenne.

Il expose que le quantum de la dette des défendeurs complexifie la gestion et l’administration pérenne de l’immeuble et que leur comportement nuit à la gestion de l’immeuble, générant ainsi un préjudice certain pour l’ensemble de la copropriété en déséquilibrant le budget.

Or, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas en l’espèce d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, et cela n’apparaît pas non plus à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales produits.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [G] [S] et Mme [P] [W] succombe à la procédure et sera donc condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [G] [S] et Mme [P] [W] ne permet d’écarter la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Condamne M. [G] [S] et Mme [P] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 3.367,53 euros au titre des charges de copropriété dues et échues, selon décompte arrêté au 11 février 2025, pour la période du 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de sa demande de paiement au titre des frais de recouvrement et des charges de copropriété à échoir (2ème, 3ème et 4ème trimestre 2025) ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [G] [S] et Mme [P] [W] aux dépens comprenant les frais de signification par Commissaire de l’assignation et de la présente ordonnance, dont distraction du profit de Maître Éric AZOULAY, avocat en application de l’article 699 du CPC ;

Condamne M. [G] [S] et Mme [P] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Et le jugement est signé par le président et la greffière.

La Greffière, La Présidente,