TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 07 octobre 2024

à M^e ALBISSER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 octobre 2024

à M^e CANDON

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05942 – N° Portalis DBW3-W-B7H-36CQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [J]

née le 18 Janvier 1980 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 3] (SUISSE)

représentée par M^e Cécile ALBISSER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [S]

né le 17 Octobre 1943 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Benoît CANDON, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [R]

née le 25 Janvier 1974 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Benoît CANDON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé le 7 octobre 2012 entre Madame [C] [J] et Madame [K] [R], relatif à un appartement et un emplacement de parking situés [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 900 euros outre 30 euros de provisions pour charges.

Monsieur [B] [S] s’est porté caution solidaire des sommes pouvant être dues au titre de ce bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [J] a fait signifier à Madame [K] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 16 mai 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [B] [S] le 2 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 2 août 2023 et 8 août 2023, auxquels il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [C] [J] a fait assigner Madame [K] [R] et Monsieur [B] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 9 novembre 2023.

Selon ordonnance rendue sur requête en date du 21 décembre 2023, le Président du tribunal judiciaire, saisi par Madame [C] [J], a autorisé l’accès à l’appartement litigieux ; commis un commissaire de justice aux fins de dresser un constat des désordres ; commis un plombier aux fins de réaliser les travaux de nature à mettre un terme au sinistre ; commis un serrurier afin de permettre l’accès effectif à l’appartement.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [C] [J] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 9 août 2023 soit six semaines au moins avant l’audience du 9 novembre 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [K] [R] le 16 mai 2023 pour un arriéré locatif de 31 660 euros.

Les sommes visées au commandement, partiellement prescrites et n’invalidant donc pas cet acte, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 16 juillet 2023, et d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [R] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Madame [K] [R] à payer à Madame [C] [J] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 930 euros), à compter du 17 juillet 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Madame [C] [J].

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 7 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, Madame [K] [R] n’apporte pas la preuve des versements en qu’elle dit avoir effectués.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que le montant de la dette locative de Madame [K] [R] s’élevait à 34 450 euros, terme du mois d’août 2023 inclus.

Vu le décompte actualisé au 1er juin 2024, fixant la dette locative à une somme de 35 658 euros, terme du mois de juin 2024 inclus, déduction faite de la somme de 129 euros appelée au titre du mois de juin 2024 (aucun loyer n’étant dû stricto sensu pour ce mois consécutivement à la résiliation du bail, au-delà de l’absence de preuve de la manifestation de la volonté exprimée auprès de la locataire jusqu’à l’audience du 20 juin 2024), et des montants prescrits.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [K] [R] à payer à Madame [C] [J] la somme de 35 658 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 sur la somme de 23 568 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Vu l’article 1343-2 du code civil, selon lequel les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur l’engagement de Monsieur [B] [S] en sa qualité de caution

Vu l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au 7 octobre 2012,

Vu les articles 1373, 2288 et suivants du code civil,

En l’espèce, les demandes formulées ne se heurtent pas à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Il est en effet évident, aux termes du contrat signé par ses soins, Monsieur [B] [S] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [K] [R] dans le cadre du bail d’habitation, « pour la durée de (durée de l’engagement) », ce qu’il ne conteste aucunement.

Aucune durée n’y figure donc, et ce bien qu’il ressorte du dossier que la durée initiale du bail était d’un an, et qu’à son expiration, il a été reconduit ou renouvelé tacitement pour des périodes identiques.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que Monsieur [B] [S] a recopié distinctement l’alinéa de l’article 22-1 susvisé sur l’acte de cautionnement, et qu’il n’a jamais résilié son engagement de caution.

Monsieur [B] [S] sera par conséquent condamné solidairement au paiement des montants dus par Madame [K] [R] au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation).

Sur les demandes de dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

La demande de paiement au titre du remplacement de la chaudière sera rejetée aucun lien de causalité avec une faute commise par Madame [K] [R] n’étant démontré.

De même, la demande en réparation des difficultés de trésorerie subies sera rejetée, l’existence du préjudice évoqué n’étant pas établie.

Enfin, la preuve d’un préjudice de jouissance subi et de l’existence d’une faute commise par Madame [C] [J] n’est pas rapportée par Madame [K] [R] et Monsieur [B] [S].

En toute hypothèse, les demandes en paiement de dommages-intérêts seront rejetées comme relevant du fond du droit.

En conséquence, tant Madame [C] [J] que Madame [K] [R] et Monsieur [B] [S] seront déboutés de leurs demandes de ces chefs.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [K] [R], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Au vu de ces éléments, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur la production de quittances et la communication d’attestations à la CAF

Vu l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989,

S’agissant de la remise de quittances de loyers et d’attestations à la CAF, il n’est pas démontré que Madame [K] [R] et Monsieur [B] [S] l’aient sollicité avant la présente instance, ni que les loyers aient été intégralement payés depuis l’entrée dans les lieux de la locataire.

Ils seront donc renvoyés au fond sur ce point.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [K] [R] et Monsieur [B] [S], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et seront condamnés in solidum à payer à Madame [C] [J] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Madame [C] [J] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 7 octobre 2012 entre les parties, concernant l’appartement et l’emplacement de parking situés [Adresse 1], à effet au 16 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [C] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [K] [R] et Monsieur [B] [S] solidairement à payer à Madame [C] [J] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 930 euros) ;

CONDAMNONS Madame [K] [R] et Monsieur [B] [S] solidairement à verser à Madame [C] [J] la somme de 35 658 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 sur la somme de 23 568 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTONS Madame [C] [J] de ses demandes en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS Madame [K] [R] et Monsieur [B] [S] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNONS Madame [K] [R] et Monsieur [B] [S] in solidum à payer à Madame [C] [J] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [R] et Monsieur [B] [S] in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,