Tribunal Judiciaire de Colmar, Tprx selestat, 12 janvier 2026, n° 25/00473

TJ Colmar 12 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que la locataire avait manqué à ses obligations de paiement, ce qui justifie la résiliation du bail et l'expulsion.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est due pour compenser les pertes de loyer et le préjudice subi par les bailleurs en raison de l'occupation sans droit ni titre.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire devait des sommes au titre des loyers et charges impayés, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Mauvaise foi de la locataire
La cour a jugé que la mauvaise foi de la locataire justifie l'octroi de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi par les bailleurs.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la locataire aux dépens, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Colmar, tprx selestat, 12 janv. 2026, n° 25/00473
Numéro(s) :	25/00473
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paul PETITFOUR

Texte intégral

N° RG 25/00473 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQ63

Page sur

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 8]

N° RG 25/00473 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQ63

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [Z]

de nationalité Française

né le 15 Juin 1929 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [M] épouse [Z]

de nationalité Française

née le 16 Décembre 1927 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e PETITFOUR, avocat au barreau de Strasbourg (case : 338)

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [E] [T]

de nationalité Française

née le 01 Octobre 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier : Martine MUSIALOWSKI

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 13 octobre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 12 janvier 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Martine MUSIALOWSKI,

* Copie exécutoire délivrée le 12 JANVIER 2026

à : -M^e Paul PETITFOUR

+ retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 12 JANVIER 2026

à : -[E] [T]

*Copie simple à la Sous-Préfecture de [Localité 5] et à Selarl SAAS-MUSLIN, CDJ

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2021, M. [P] [Z] et Mme [J] [Z] née [M] ont donné à bail à Mme [E] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Suite à un premier litige entre les parties, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Sélestat, par jugement du 9 janvier 2023 (N° RG 22/00285 – N° Portalis DB2F-W-B7G-ESBU – Minute N° 23/12), a notamment :

— débouté M. [P] [Z] et Mme [J] [Z] née [M] de leur demande de constatation de la résolution du contrat de bail du 1er février 2021, de la demande d’expulsion de Mme [E] [T] des lieux loués au [Adresse 4] à [Localité 6] et de la demande de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— condamné Mme [E] [T] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 5 788,46 euros au titre des arriérés locatifs du 1er février 2021 au 31 octobre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté M. et Mme [Z] du surplus de leur demande au titre des arriérés locatifs ainsi qu’au titre des charges.

Le jugement a été signifié à Mme [E] [T] le 24 février 2023.

Un certificat de non-appel a été délivré par le greffe de la Cour d’appel de Colmar le 30 mars 2023.

Se prévalant à nouveau de loyers impayés, M. et Mme [Z] ont fait signifier à la locataire, le 7 juillet 2023, un congé du bailleur avec refus de renouvellement, le contrat devant se terminer le 31 janvier 2024.

Se prévalant du maintien de M. et Mme [Z] dans les lieux et de l’absence d’un quelconque paiement, M. et Mme [Z], par acte d’huissier délivré le 3 juillet 2025, ont fait assigner Mme [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat, pour obtenir de :

— acter la validité du congé de refus de renouvellement pour motif légitime et sérieux délivré à l’initiative de Mme [E] [T] ;

— constater la résiliation du bail de Mme [E] [T] au 31 janvier 2024 et que cette dernière est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2024 ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire, à défaut la résolution judiciaire, du bail de Mme [E] [T] ;

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de Mme [E] [T], ainsi que le cas échéant celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due au loyer courant, à savoir la somme de 500 euros, augmentée de la provision sur charges de 50 euros ;

— condamner Mme [E] [T] à payer à M. et Mme [Z] ladite indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner Mme [E] [T] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 16 000 euros au titre des loyers impayés (7 500 euros) et des indemnités d’occupation impayées (8 500 euros) arrêtée au 30 juin 2025 depuis que le premier jugement a été rendu ;

— condamner Mme [E] [T] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2 212,25 euros au titre de charges impayées arrêtée au 30 juin 2025 depuis que le premier jugement a été rendu ;

— dire que ces sommes produiront intérêts au cours légal à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [E] [T] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 1 000 euros pour le préjudice matériel subi tiré de la résistance abusive de la locataire à honorer sa dette ;

— condamner Mme [E] [T] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [E] [T] aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à la première audience du 13 octobre 2025, lors de laquelle M. et Mme [Z], représentés par leur conseil, ont repris oralement les termes de leur assignation.

Mme [E] [T] bien que régulièrement assignée, était absente et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de Mme [E] [T], il convient de statuer sur les demandes de M. et Mme [Z], après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1103 du code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code dispose :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

Il ressort de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces produites – contrat de bail du 1er février 2021, jugement du 9 janvier 2023, congé délivré le 7 juillet 2023, décompte et justificatifs de charges (pièces 1, 2, 5, 8 à 10 en demande) – que Mme [E] [T] a manqué depuis plusieurs années à son obligation essentielle de payer le loyer et les charges et M. et Mme [Z] démontrent qu’ils avaient un motif légitime et sérieux pour lui délivrer congé.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que le bail liant les parties s’est achevé le 31 janvier 2024.

Mme [E] [T] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués à compter du 1er février 2024, son expulsion du logement sis [Adresse 4] à [Localité 6] sera en conséquence ordonnée.

Mme [E] [T] devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [E] [T] à payer à M. et Mme [Z] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 500 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les sommes dues

L’article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces, – contrat de bail du 1er février 2021, jugement du 9 janvier 2023, congé délivré le 7 juillet 2023, décompte et justificatifs de charges (pièces 1, 2, 5, 8 à 10 en demande) – que Mme [E] [T] reste redevable envers M. et Mme [Z] des sommes suivantes :

— loyer de novembre à décembre 20222 : 1 000 euros (2 x 500) ;

— loyer de janvier à décembre 2023 : 6 000 euros (12 x 500) ;

— loyer de janvier 2024 : 500 euros ;

— indemnité d’occupation de février à décembre 2024 : 5 500 euros (11 x 500) ;

— indemnité d’occupation de janvier à juin 2025 : 3 000 euros (6 x 500) ;

—  2 212,25 euros au titre de charges impayées à partir de novembre 2022 et jusqu’au 30 juin 2025 ;

soit la somme totale de 18 212,25 euros.

En conséquence, Mme [E] [T] sera condamnée à payer à M. et Mme [Z] la somme de 18 212,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées pour la période du 1er novembre 2022 au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en application de l’article 1344-1 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, au regard de l’importance de la somme due par Mme [E] [T] à M. et Mme [Z] et de l’absence d’un quelconque paiement malgré un jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Sélestat qui caractérise suffisamment la mauvaise foi de la défenderesse, il y a lieu de condamner Mme [E] [T] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice matériel.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [E] [T] aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner Mme [E] [T] à indemniser M. et Mme [Z] à hauteur de 800 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail liant Mme [E] [T] à M. [P] [Z] et Mme [J] [Z] née [M] et portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 6]) a pris fin le 31 janvier 2024 ;

DIT que Mme [E] [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2024 ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [E] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 4] à [Localité 6], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à M. [P] [Z] et Mme [J] [Z] née [M] une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer (500 euros) et des provisions pour charges locatives (50 euros) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à M. [P] [Z] et Mme [J] [Z] née [M] la somme de 18 212,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées pour la période du 1er novembre 2022 au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de à compter du 3 juillet 2025 ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à M. [P] [Z] et Mme [J] [Z] née [M] la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE Mme [E] [T] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à M. [P] [Z] et Mme [J] [Z] née [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 12 janvier 2026, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me MUSIALOWSKI, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le greffier Le juge