TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00092

N° RG 25/00319 – N° Portalis DBZC-W-B7J-ECS3

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

Madame [I] [L] épouse [C]

née le 09 Juin 1961 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie SOUET, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e Nadia CHEKKAT, avocate au barreau de RENNES

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [J] [X]

né le 27 Avril 1966 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Morgane ONGIS, avocate au barreau de RENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e SOUET

Copie certifiée conforme à M^e ONGIS

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2021, Mme [I] [C] a conclu avec Monsieur [J] [X] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 500 euros. Le bail a pris effet le 15 décembre 2021.

Un procès-verbal de constat des lieux a été établi par commissaire de justice le 14 décembre 2021 à la demande de la bailleresse dans le cadre de l’entrée des lieux.

Suivant un courrier réceptionné le 20 août 2024 par le mandataire de la bailleresse, la SAS [C], M. [X] a notifié son congé et indiqué que ce congé prendra effet un mois après la date de présentation dudit courrier, le logement étant situé en zone tendue. Il a également sollicité qu’il soit convenu d’une date pour remettre les clefs du logement et réaliser un état des lieux, son déménagement étant prévu le 19 septembre 2024.

Le 20 septembre 2024, un procès-verbal de constat des lieux dans le cadre de l’état des lieux de sortie du logement a été établi à la demande de la bailleresse par un commissaire de justice.

Par courrier daté du 19 novembre 2024, Mme [C], par l’intermédiaire de son mandataire, a adressé à M. [X] un décompte des sommes dues d’un total de 7 635,03 euros correspondant à 1 071,02 euros au titre des loyers du 1er septembre au 20 septembre 2024 et 8 064,01 euros au titre de factures supplémentaires suite à l’état des lieux (remise en état et ordures ménagères du 1er au 20 septembre 2024), déduction faite du dépôt de garantie.

Une mise en demeure de payer cette somme pour le 15 janvier 2025 a été adressée à M. [X] le 10 janvier 2025 par lettre recommandée avec avis de réception.

Puis, une mise en demeure lui a été adressée le 20 février 2025 par le conseil de Mme [C], pour une somme de 10 923,98 euros.

En réponse, suivant un courriel du 9 mars 2025 adressé au conseil de la bailleresse, M. [X] a indiqué reconnaître devoir les sommes sollicitées au titre des loyers du 1er au 20 septembre 2024, du détartrage, de la réparation de la fuite sanitaire, du ramonage et la taxe des ordures ménagères. Il a également indiqué qu’il acceptait de régler les sommes de 1 873,67 euros pour la réfection du sol du couloir et 1 625,70 euros pour la clôture mitoyenne à réception des factures, après réalisation des travaux. Il a en revanche contesté devoir la somme de 2 242,80 euros pour la réfection du gazon et la somme de 1 625,70 euros pour la remise en état du jardin. Enfin, il a rappelé avoir sollicité la bailleresse à plusieurs reprises compte tenu de la consommation énergétique très excessive et d’une superficie louée de 182,37 m² alors que le bail fait état d’une superficie de 200 m².

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, Mme [C] a fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval.

Le dossier a été appelé à l’audience du 1er juillet 2025 et a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 3 février 2026, reprenant ses conclusions n°2, Mme [C], représentée par son conseil, prie le juge des contentieux de la protection de bien vouloir :

— condamner M. [X] à lui payer la somme de 7 521,70 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 et capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [X] aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer une indemnité de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner l’exécution provisoire.

Au titre des réparations locatives, Mme [C] soutient que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de retenir des dégradations nécessitant des travaux, conformément aux dispositions de l’article 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle renvoie au décompte des sommes dues adressé à M. [X] lors de la première mise en demeure du 19 novembre 2024. Elle note que M. [X] accepte de régler les sommes sollicitées au titre des loyers, du ramonage du conduit de la cheminée et des ordures ménagères, mais souligne qu’il n’a procédé à aucun règlement pour autant, alors que plusieurs possibilités de paiement lui étaient ouvertes.

Elle soutient que pour les autres travaux, il est justifié de la facture de la société LP pour le détartrage, nettoyage du pare-douche et changement des ampoules, pour des remises en état qui étaient à la charge du locataire. Sur la facture de la société Legrand, elle soutient que la fuite sanitaire a bien été relevée lors de la sortie des lieux et est imputable à M. [X]. Pour la facture de la société ADMS pour la réfection des moquettes, Mme [C] fait valoir que le mauvais état est constaté lors de la sortie du logement et que les taches n’existaient pas à l’entrée dans les lieux et qu’en outre elles avaient été changées en mai 2021. Elle rappelle que si elle a en effet vendu le bien immobilier, elle a financé le changement des moquettes.

Elle considère que l’application d’un coefficient de vétusté n’est envisageable que si le locataire rapporte la preuve de celle-ci conformément à l’article 1755 du code civil. En l’état, elle estime qu’il s’agit d’une dégradation anormale d’une moquette neuve, qui caractérise un défaut d’entretien ou un mauvais usage par le locataire, justifiant que les travaux de reprise soient mis à sa charge. Concernant les travaux relatifs aux espaces extérieurs, Mme [C] soutient que M. [X] est tenu de la reprise du sinistre relatif à la clôture, rappelant qu’il s’y était engagé, et qu’à ce titre il reste à réaliser la mise en place des plantations. Elle soutient à nouveau qu’il importe peu qu’elle ait vendu le bien immobilier, en ce qu’un préjudice était bien caractérisé à ce titre et qu’une dépréciation en a découlé lors de la vente du bien, qui a souffert d’une décote en raison des dégradations. Elle se fonde également sur la comparaison des états des lieux pour retenir une dégradation des végétaux et du gazon.

Mme [C] estime que les intérêts courent sur les sommes dues à compter du 19 novembre 2024, date du courrier sollicitant le paiement et valant mise en demeure au sens de l’article 1344-1 du code civil. A défaut, elle estime que le point de départ doit être fixé au 10 janvier 2025 ou à défaut au 27 mai 2025. Elle sollicite également l’application de l’article 1343-2 du code civil au titre de la capitalisation des intérêts échus.

Suivant des conclusions n°2 reprises à l’audience, M. [X] demande de :

— lui décerner acte de ce qu’il ne conteste pas être redevable des sommes suivantes :

1 071,02 euros au titre des loyers et charges du 1er au 20 septembre 2024, 331,80 euros au titre de la taxe des ordures ménagères 2024, 209 euros au titre du ramonage du conduit de fumée ou à tout le moins limiter cette charge au coût moyen d’un ramonage usuel,- débouter Mme [C] de ses demandes au titre :

de la facture de 84 euros pour le pare douche, de la facture de 95,70 euros pour la fuite sanitaire, du devis de 1 074,87 euros HT pour la moquette de la chambre, à tout le moins en limiter le montant en appliquant la vétusté (réduction 35-40%),du devis de 479,41 euros HT pour la moquette du couloir,des devis de 1 625,70 euros et 2 242,80 euros pour les espaces verts, le jardin et le gazon,du devis de 1 333,80 euros pour les travaux de reprise suite au sinistre de la clôture mitoyenne,- débouter Mme [C] de sa demande de condamnation aux intérêts au taux légal, notamment à compter du 19 novembre 2024,

— rejeter au surplus l’ensemble des demandes formulées par Mme [C],

— condamner Mme [C] à verser à M. [X] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [X] confirme devoir les sommes sollicitées au titre des loyers du 1er au 20 septembre 2024, de la taxe des ordures ménagères sur cette période et du ramonage du conduit de fumée.

Il s’oppose toutefois aux autres demandes de Mme [C]. Il s’appuie sur les articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, sur le décret du 26 août 1987 et sur les articles 1730 et 1755 du code civil.

Aussi, concernant le détartrage, le nettoyage des parois de douche et les changements d’ampoules, M. [X] soutient qu’il s’agit de dégradations issues de l’utilisation normale et de la vétusté des équipements durant l’occupation des lieux. Pour la fuite sanitaire, il écarte également qu’elle puisse lui être imputable. Sur les reprises des moquettes, il note que le bien ayant été vendu peu après la reprise par la bailleresse, il lui appartient de démontrer une perte de valeur lors de la vente pour justifier la demande en paiement au titre des réparations et qu’en outre, ces désordres allégués résultent d’une utilisation normale du bien. Il sollicite sinon l’application d’un coefficient de vétusté, permettant d’écarter tout préjudice. Concernant les travaux de reprise à la suite du sinistre affectant la clôture, M. [X] rappelle avoir pris à sa charge le remplacement de la clôture et qu’il n’est pas justifié qu’il assume en plus la remise en état des abords et du jardin qui auraient été dégradés lors de ce sinistre. A nouveau, il rappelle que le bien a été vendu après son départ et que Mme [C] ne justifie pas d’un préjudice subi. Il note qu’il n’est pas établi de lien entre la différence entre la valeur estimée du bien et le prix de vente et les manquements invoqués de la part du locataire. Enfin, sur la remise en état du jardin, il rappelle qu’il a exécuté son obligation d’entretien et qu’il ne peut être mis à sa charge la remise en état totale des extérieurs, soutenant à nouveau les éléments liés à la vente du bien immobilier après son départ.

Il considère qu’il n’est pas justifié d’une mise en demeure permettant l’application de l’article 1231-6 du code civil. Il ajoute qu’il a sollicité un RIB afin de procéder au règlement des sommes qu’il ne contestait pas mais qu’il n’a pas été donné suite à sa demande, ne pouvant ainsi effectuer de paiement. Il fait valoir qu’il existe des éléments nécessitant d’écarter l’exécution provisoire de droit alors que les sommes sollicitées présentent un montant excédant la remise en état effective du logement et qu’en outre le bien a été vendu, excluant un préjudice persistant ou une perte de jouissance pour la demanderesse.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

En vertu de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 s’appliquant au présent contrat, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [C] justifie de loyers et charges impayés pour la période du 1er septembre au 20 septembre 2024 à hauteur de 1 071,02 euros, que M. [X] ne conteste pas.

Il sera en conséquence tenu de verser cette somme de 1 071,02 euros au titre des loyers du 1er septembre au 20 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’entretien courant et des réparations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Mme [C] justifie de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 et procède au calcul au pro rata pour la période du 1er au 20 septembre 2024 d’une somme de 331,80 euros, non contestée par M. [X].

En conséquence, Monsieur [X] est condamné à lui verser cette somme de 331,80 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour la période du 1er au 20 septembre 2024.

Sur le ramonage du conduit de fumée

Mme [C] justifie d’un devis de 209 euros TTC établi par l’EURL Breizh Toitures Services Nuisibles pour le ramonage du conduit de fumée. M. [X] ne conteste pas devoir cette somme.

En conséquence, il sera tenu de verser cette somme de 209 euros au titre du ramonage du conduit de fumée relevant de l’entretien courant du logement au sens de l’article 7 d) de la loi précitée.

Sur les frais de détartrage, nettoyage du pare-douche et changement des ampoules

— Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives prévoit en son annexe la liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives.

Suivant le V de cette annexe, il est indiqué que les réparations suivantes ont le caractère de réparations locatives : « Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection. »

En l’espèce, il convient en premier lieu de constater qu’il n’est pas nié que suivant l’état de sortie des lieux, un spot de la salle de bains ne s’allume pas alors que l’état d’entrée des lieux ne fait pas état d’une telle situation.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en paiement de la somme de 8 euros pour ce changement de spot dans la salle de bains tel que facturé par la société LP nettoyage suivant sa facture du 15 octobre 2024, s’agissant bien d’une réparation locative au sens du décret précité et du V de son annexe.

La facture de la société LP comprend également un poste intitulé « changement de deux ampoules LED E27 dans l’une des chambres » mais il n’est nullement précisé par Mme [C] de quelle chambre il s’agit alors que l’état de sortie des lieux ne fait pas état de la nécessité de changer deux ampoules de l’une des cinq chambres. La demande formée à ce titre est ainsi rejetée.

— S’agissant de la demande relative au pare douche, l’état d’entrée des lieux mentionne « une baignoire en matériaux de synthèse en bon état (un mitigeur en bon état, un pare douche en bon état, une crédence en faïence en bon état, une douchette en bon état, un flexible en bon état, un clapet en bon état) » et l’état de sortie des lieux indique à ce titre « une baignoire en matériaux de synthèse en bon état (un mitigeur en bon état, un pare douche en état d’usage, où je constate de multiples traces de tartre, une crédence en faïence en bon état, une douchette en bon état, un flexible en bon état, un clapet en bon état) ».

La comparaison des photographies d’état des lieux permet en effet de constater dans l’état des lieux de sortie la présence au bas de ce pare douche de traces blanchâtres.

La facture versée aux débats de la société LP fait état d’un détartrage et nettoyage du pare douche d’une durée d’une demi-heure pour cette mission.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que ces traces ne relèvent pas d’un usage normal des lieux et de la vétusté en découlant mais bien de l’entretien courant du bien loué, s’agissant manifestement de traces pouvant être rapidement enlevées.

Il est ainsi fait droit à la demande en paiement de 20 euros ce titre.

La société LP a en outre facturé des frais de déplacement à hauteur de 40 euros, qui seront à mettre à la charge du locataire.

M. [X] est ainsi condamné à verser la somme de 48 euros pour ces désordres locatifs.

Sur les frais de réparation de la fuite sanitaire

L’état de sortie des lieux mentionne pour les éléments d’équipement de la salle de bains « un WC sur pied en bon état, une fuite d’eau est visible » alors que l’état d’entrée des lieux ne fait pas état d’une telle fuite.

Dans ces conditions, cette fuite étant établie et n’étant d’ailleurs pas contestée en son principe, il convient de faire droit à la demande en paiement formée à ce titre en application de l’article 7 c) précité, le locataire ne rapportant nullement la preuve qu’elle a eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

M. [X] est ainsi tenu de payer la somme de 95,70 euros à ce titre.

Sur la réfection de la moquette de la chambre et du couloir

À titre liminaire, il convient de constater que si initialement Mme [C] a sollicité le paiement de la somme de 1 873,67 euros au titre du devis quantitatif estimatif de la société ADMS relatif à la moquette de la chambre du fond et du couloir, sa demande est désormais fondée sur une facture du 26 mai 2025 de la société [Q]-Desouches peinture d’un total de 1 761,12 euros relative au décollage de la moquette dans la chambre et dans le couloir et à la pose de moquette, de sorte qu’il est bien justifié du remplacement de la moquette et de la dépense engagée à ce titre par la propriétaire.

— Sur le sol de la chambre n°5

L’état d’entrée des lieux indique pour la chambre n°5 « le sol est recouvert de moquette à l’état neuf, de couleur bleue, en forme de rouleau ».

L’état de sortie des lieux mentionne pour le sol de la chambre n°5 « le sol est recouvert de moquette en mauvais état, de couleur bleue, en forme de rouleau. Je relève de multiples tâches. »

La première photographie permet de constater la présence d’environ 3 tâches marron ou brunâtres qui se confondent pour partie avec le motif chiné de la moquette.

Il résulte ainsi de la comparaison entre l’état d’entrée des lieux et l’état de sortie des lieux que la moquette de cette chambre dont l’état était qualifié de neuf présente désormais des tâches.

Néanmoins, ainsi que le rappelle M. [X], il a occupé les lieux pendant près de 3 ans et il doit être tenu compte de l’usure normale des lieux pouvant engendrer des tâches. Il n’est de plus pas établi au regard des éléments de l’état de sortie des lieux qu’un simple nettoyage n’aurait pas permis de remédier à ces tâches étant souligné que la chambre n’était nullement inutilisable du fait des tâches sur la moquette.

Dans ces conditions, il convient de tenir compte d’un coefficient de vétusté à hauteur de 25 % de sorte que M. [X] ne sera tenu qu’à hauteur de 75 % des frais de pose d’une nouvelle moquette pour cette chambre n°5.

— Sur le sol du couloir de distribution

L’état de sortie des lieux précise qu’une partie du sol est recouverte de moquette en mauvais état, de couleur bleue, en forme de rouleau et le commissaire de justice a noté « je relève de multiples tâches ».

Les photographies permettent de constater des taches marron se confondant également pour partie avec le motif chiné de la moquette mais manifestement de plus grande ampleur que les tâches de l’autre pièce.

L’état d’entrée des lieux mentionne pour la partie du sol en moquette « une autre partie du sol est recouverte de moquette en bon état, de couleur bleue, en forme de rouleau ».

Si Mme [C] soutient que l’état de la moquette était en fait « neuf » et fait état à ce titre d’une facture de la société [Q] du 18 mai 2021 comportant un poste relatif à la pose d’une moquette dans un couloir, il convient en premier lieu de relever qu’il n’est nullement justifié qu’il s’agit bien de ce couloir et en tout état de cause, le bail en cause ayant pris effet en décembre 2021, le sol a pu être dégradé entre cette installation et la prise d’effet du bail étant souligné que l’état des lieux d’entrée mentionne simplement « bon état » et non « état neuf » alors que cette qualification a été retenue pour la moquette de la chambre ci-avant évoquée et qu’il n’est nullement justifié pourquoi elle n’a pas été retenue pour cette moquette du couloir.

Il convient ainsi bien de retenir un « bon état » pour la moquette et non un état neuf comme allégué et la comparaison avec l’état d’entrée des lieux permet de constater qu’il y a bien eu une dégradation de l’état de la moquette.

Néanmoins, si les tâches sont plus importantes que pour la moquette de la chambre, il convient de tenir compte du fait que son état n’était pas neuf comme pour cette chambre.

Dans ces conditions, il convient également de tenir compte d’un coefficient de vétusté à hauteur de 25 % de sorte que M. [X] ne sera tenu qu’à hauteur de 75 % des frais de pose d’une nouvelle moquette.

La facture pour le remplacement de la moquette des deux chambres est d’un total de 1 761,12 euros, de sorte que M.r [X] n’est tenu qu’à hauteur de 75% de cette facture, soit à la somme de 1 320,84 euros.

Sur les demandes en paiement au titre des travaux sur les espaces extérieurs à la suite du sinistre relatif à la clôture

Il est constant que la clôture a été dégradée pendant la durée de la location.

L’état d’entrée des lieux indique pour les extérieurs que les arbres et arbustes sont dans un bon état végétatif.

L’état de sortie des lieux mentionne qu’une « toile de paillage a été posée en limite sud, les végétaux n’ont pas encore été plantés » et plusieurs photographies permettent de constater la présence d’une clôture au droit de laquelle il n’y a pas de végétaux plantés.

Si M. [X] conteste qu’il s’agisse de la clôture remplacée, il n’est pas précisé dans ce cas de quelle clôture il s’agit étant observé que suivant les photographies de l’état d’entrée des lieux, il y a de la végétation au niveau de toutes les clôtures prises en photographie.

En outre, suivant ses courriels du 11 octobre 2023 et du 28 février 2024, il n’a nullement contesté que les dégradations ont affecté tant la clôture que les plantations qui existaient ainsi qu’il résulte du paragraphe suivant de son courriel du 28 février 2024 :

« pour mémoire, le seul à subir la situation c’est moi en ma qualité de locataire ; et, une nouvelle fois (ça doit faire désormais quatre fois que je vous le dis ou l’écris) la clôture et les plantations telles qu’elles existaient auparavant « sera remise en état avant la fin de notre chantier, et au moment de la réalisation du jardin, très probablement au printemps, la bonne saison pour les plantations… »

Dès lors au vu de ces éléments concordants, il est établi que le sinistre cité par les parties a porté tant sur la clôture que sur les plantations au droit de cette clôture.

Monsieur [X] avait d’ailleurs indiqué par courriel du 9 mars 2025 reconnaitre devoir la somme dès communication de la facture pour ce qui est du sinistre de la haie mitoyenne.

Il est acquis que le bailleur peut solliciter l’indemnisation de son préjudice sans avoir déjà réalisé les travaux de remise en état, ce qui est le cas en l’espèce, aucune facture n’étant produite aux débats. Cependant, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, et notamment la vente du bien immobilier.

Or en l’espèce, le bien loué, restitué le 20 septembre 2024, a été vendu le 11 juillet 2025 au prix de 715 000 euros ainsi qu’il résulte de l’attestation notariée produite aux débats.

Il n’est nullement justifié d’une location entre le 20 septembre 2024 et le 11 juillet 2025 à un loyer inférieur à celui précédemment convenu en raison de l’état des plantations au droit de la clôture.

Mme [C] fait état d’un avis de valeur du notaire en date du 8 janvier 2025 suivant lequel la valeur vénale du bien immobilier est comprise entre 750 000 euros et 780 000 euros net vendeur, « compte tenu de son état, son emplacement géographique et du marché immobilier actuel » et considère que si le bien a été vendu à 715 000 euros, c’est en raison d’une négociation de prix de vente par les acquéreurs « notamment en raison des multiples dégradations du bien causées par M. [X] ».

Néanmoins, il convient d’observer qu’à cette date d’appréciation de la valeur vénale du bien soit au 8 janvier 2025, le sinistre ayant affecté la clôture et les plantations avait déjà eu lieu de sorte que cet avis de valeur tient bien compte de l’absence de plantations.

La vente à un prix moins élevé que celui estimé dans l’attestation de valeur vénale ne peut être ainsi imputable à l’absence de plantations au droit de la clôture suscitée, le courriel de l’étude de notaires du 19 mars 2025 relatif à la vente du bien immobilier invoqué ne faisant d’ailleurs état que d’une interrogation des futurs acquéreurs quant à l’intention annoncée de M. [X] de « vouloir faire en sorte de cacher le vis-à-vis du voisin qu’il a depuis son balcon au premier étage » et ne constituant nullement la preuve d’une négociation du prix de vente en raison de la situation, une fois de plus déjà établie à la date de l’attestation de la valeur vénale.

De plus, la différence entre l’estimation du notaire et le montant du bien vendu est totalement décorrélée du montant des travaux dont Mme [C] demande le paiement au titre du défaut d’entretien et des dégradations.

Dans ces conditions, dans la mesure où il n’est pas justifié entre le départ de M. [X] et la vente du bien immobilier d’une location du bien un prix moins élevé en raison de l’état du jardin, ni même d’une vente en juillet 2025 à un prix moindre du fait des dégradations relevées, la réalité du préjudice temporaire avant la vente et pour la vente n’est pas établi de sorte que la demande doit être rejetée pour les travaux sur les espaces extérieurs suite au sinistre de la clôture mitoyenne.

Sur les frais de remise en état du jardin et de réfection du gazon

Sans qu’il soit besoin d’examiner le manque d’entretien allégué, il convient de rejeter cette demande pour les mêmes motifs que ceux précédemment adoptés pour les frais de remise en état des espaces extérieurs suite au sinistre affectant le clôture, le préjudice n’étant pas établi, étant de plus souligné que le courriel invoqué par Mme [C] en date du 19 mars 2025 relatif à la vente ne mentionne nullement l’état de la pelouse et de l’état des végétaux.

Sur les sommes dues au titre des réparations locatives

Au regard des développements précédents, M. [X] est tenu aux montants suivants :

331,80 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, 209 euros au titre du ramonage du conduit de fumée,48 euros au titre de la facture de la société LP, 95,70 euros au titre des frais de réparation de la fuite sanitaire,1 320,84 euros au titre de la facture pour les dégradations des moquettes,

Soit un total de 2 005,34 euros.

Après déduction du dépôt de garantie de 1 500 euros, M. [X] est condamné à verser à Mme [C] la somme de 505,34 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2025, date de la réception du courrier émis par Mme [C], valant première mise en demeure suffisamment interpellative, conformément aux articles 1344-1 et 1231-6 du Code civil.

La capitalisation des intérêts sera en outre ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [X], partie succombante au principal, sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, il y a lieu de rejeter les demandes formées par Mme [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] sera également débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [J] [X] à payer à Mme [I] [C] la somme de 1071,02 euros au titre des loyers impayés du 1er septembre 2024 au 20 septembre 2024 et la somme de 505,34 euros au titre des réparations locatives, soit une somme totale de 1576,36 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2025 ;

JUGE que les intérêts pour une année entière à compter de la présente décision pourront eux-mêmes produire des intérêts ;

REJETTE les autres demandes en paiement de Mme [I] [C] ;

CONDAMNE M. [J] [X] aux dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Amélie HERPIN