TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00011

N° RG 25/00480 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EECR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

E.P.I.C. OPDHLM-[Localité 2] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA [Localité 2] étant pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité à son siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [I] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

Madame [L] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 Janvier 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 20 Janvier 2026

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere

opie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. Et Mme [X] par LS

Mail CCAPEX le

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2024, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a donné à bail à Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] un logement sis [Adresse 4], avec prise d’effet le 24 septembre 2024, pour une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer mensuel de 414,37 €.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 414,37 €.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a fait signifier à Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 639,34 €.

Par notification électronique du 02 juin 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a fait assigner Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸ Déclarer sa demande recevable,

▸ Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ A défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

▸ Voir ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir les défendeurs devront vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par elle,

▸ Voir ordonner que faute pour eux de ce faire dans ledit délai, ils y seront contraints par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

▸ Condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 639,34 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2025,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 3 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal le 27 octobre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 18 novembre 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 1 602,80 €, mois de Octobre 2025 inclus.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; qu’il n’a pas non plus justifié d’une assurance locative.

Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X], régulièrement assignés à étude pour les deux, n’ont pas comparu, sans être représentés. Avant l’audience, ils ont fait savoir au tribunal leur impossibilité de venir pour raison professionnelle, sans pour autant demander de renvoi.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogé au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

Si des pièces ont été déposées au greffe le 15 décembre 2025, cela n’avait pas été autorisé par le juge, de sorte qu’il ne saurait en être tenu compte.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce,Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] assignés à étude pour les deux, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 3 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 02 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit assurer le logement loué contre les risques dont il doit répondre et en justifier à la remise des clefs puis chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, reproduire les dispositions de la loi.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire en cas de non justification d’une assurance habitation dans le délai d’un mois suivant un commandement de le faire. Le commandement du 30 mai 2025 indiquait : « je vous fais commandement de me produire dans un délai d’un mois l’attestation de votre assurance contre les risques locatifs » et reproduisait la clause résolutoire du contrat. Or, il n’est pas rapporté la preuve que monsieur et madame [X] ont justifié d’un contrat d’assurance pour le logement donné à bail.

Par conséquent, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire, un mois après, soit au 01 juillet 2025.

II. Sur les demandes en paiement

A titre liminaire, il sera noté que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité entre les preneurs, de sorte que l’ensemble des condamnations qui pourraient être ordonnées le seront solidairement à l’encontre de monsieur et madame [X].

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 01 juillet 2025, de sorte que Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] se trouvent sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 01 juillet 2025 au 31 Octobre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, conformément au décompte actualisé produit. Il y a ainsi lieu de condamner solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 653,72 € par mois, à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X], le locataire pour un loyer de 414,37 €, actualisé à hauteur de 653,72 €. Il ressort du commandement de payer du 30 mai 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois d’Octobre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 1 602,80 €.

Cette somme, après imputation des paiements, est uniquement constituée des indemnités d’occupation du 01 juillet 2025 au 31 Octobre 2025.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] à payer cette somme, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur et madame [X] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 septembre 2024 entre Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] d’une part, et l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat, d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4],sont réunies à la date du 01 juillet 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat la somme de 1 602,80 € (mille six cent deux euros et quatre-vingt centimes), au titre des indemnités d’occupation du 01 juillet 2025 au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X], à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 653,72 € (six cent cinquante trois euros et soixante douze centimes) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] à verser à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELLE que cette décision ne remet pas en question les éventuelles décisions prises par la commission de surendettement pour la part des dettes inclues dans le dossier de traitement de surendettement des époux [X] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [I] [X] et Madame [L] [X] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE