TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 13 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/00056 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FJZL

AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [J] [K]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [J] [K], née le 02 Août 1993 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 17300-2024-003104 du 24/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par Maître Alexey BILYACHENKO, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 09 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 13 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2016, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [J] [K] un logement sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial de 287,19 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier le 18 novembre 2022 à Madame [J] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’habitation, dénoncé à la CCAPEX le 30 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 16 décembre 2024, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constat de résiliation de bail, d’expulsion et de paiement de sa dette locative.

Après renvois, l’affaire a initialement été retenue à l’audience du 2 juin 2025. Par jugement en date du 21 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection a sursis a statué et ordonné la réouverture des débats afin que le demandeur produise un décompte des appels de loyers et des charges et des paiements intervenus depuis le 22 novembre 2022 à la date d’audience de renvoi. Après nouveaux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 février 2026.

A l’audience, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, se réfère à ses précédentes écritures déposées sauf à actualiser sa créance, en sollicitant :

Sur la recevabilité, le rejet de la fin de non-recevoir soulevée en défense ; Sur le fond :Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation ;Prononcer la résiliation de plein du bail d’habitation ; Ordonner l’expulsion de Madame [J] [K] ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique ;Condamner Madame [J] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 335,49 euros au titre de la dette locative ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;Rejeter la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Le bailleur social fait état de ce qu’un rétablissement personnel a été imposé par décision de la Commission de surendettement de la Charente-Maritime en date du 15 octobre 2025, entraînant l’effacement des précédentes dettes locatives de Madame [J] [K] établies à 6 312,97 euros au 15 octobre 2025 selon décompte produit. Toutefois, il argue de ce que depuis cette date, les quatre loyers échus (octobre, novembre, décembre 2025 et janvier 2026) n’ont pas été réglés, entraînant une nouvelle dette locative.

Madame [J] [K] est représentée par son conseil, lequel sollicite, par référence à ses conclusions déposées :

A titre principal, l’irrecevabilité de la demande d’expulsion eu égard à l’ancienneté de la notification du commandement de payer ; A titre subsidiaire, le rejet des prétentions au fond, au regard de ce que, si la locataire n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, elle a, par des paiements amiables supplémentaires sur une période de deux ans, réglé ces causes et qu’ainsi l’accord implicite de ce délai de paiement accordé par le bailleur prive du bénéfice de la clause résolutoire ; A titre très subsidiaire, la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, en ce que la locataire est en mesure de solder la dette en trente-six mensualités,En tout état de cause, laisser à la charge de chacune des parties ses propres frais et dépens.

Concernant l’incidence de la situation de surendettement, le conseil de Madame [J] [K] fait remarquer que les nouvelles sommes sollicitées ne sont pas comprises dans le commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 4 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. D'[Adresse 5] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

Si Madame [J] [K] excipe de la tardiveté de l’assignation du 16 décembre 2024 eu égard à un commandement de payer délivré deux ans plus tôt, force est de constater que la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit qu’un délai minimal à peine d’irrecevabilité. Rien n’interdit le bailleur, après l’échec de procédures amiables notamment, de saisir la juridiction deux ans après la notification d’un commandement de payer.

En conséquence, la demande de la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. La fin de non-recevoir soulevée par Madame [J] [K] sera rejetée.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 novembre 2022.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 octobre 2016 à compter du 19 janvier 2023.

Si Madame [J] [K] argue de l’existence d’un « l’accord implicite » de délais de paiement accordé par le bailleur, il ne peut être tiré aucune conséquence d’un plan de résolution amiable quant au bénéfice et à la validité d’une clause résolutoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 janvier 2023, Madame [J] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [K] à son paiement à compter du 19 avril 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 octobre 2016, du commandement de payer délivré le 18 novembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 4 février 2026 que la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT rapporte la preuve de l’arriéré locatif depuis le rétablissement personnel.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [K] à payer à la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 1 335,49 euros, au titre des indemnités d’occupation dues au 4 février 2026 au titre du contrat de bail d’habitation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur l’incidence du rétablissement personnel sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas discuté que la Commission de surendettement de la Charente-Maritime a imposé un rétablissement personnel avec effacement des dettes de Madame [J] [K] par décision du 15 octobre 2025. Toutefois, il est également non discuté que, depuis cette date, les loyers et charges courants échus n’ont pas été réglés par l’intéressée.

Ainsi, s’il sera constaté que la clause résolutoire du bail était suspendue depuis le 15 octobre 2025 jusqu’au 15 octobre 2027 par effet de la décision de rétablissement personnel, il sera en revanche constaté que la clause de résiliation a repris son plein effet par le non-paiement du loyer et des charges par Madame [J] [K].

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [J] [K] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, il est en revanche établi qu’elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’ainsi des délais de paiement ne peuvent lui être accordés. La demande sera rejetée à ce titre.

Ainsi, eu égard à l’absence de cause de suspension de la clause résolutoire, il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît qu’eu égard à la situation précaire du défendeur, en l’absence de solution de relogement pérenne au jour de la présente décision et au contexte présenté à l’audience, il est indispensable d’en tenir compte dans l’attribution de délais d’expulsion.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [J] [K] un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Eu égard à l’équité, il convient de rejeter la demande du bailleur social au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

— DECLARE recevable la demande de la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Madame [J] [K] ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 octobre 2016 entre la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part, et Madame [J] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] [Localité 3], sont réunies à la date du 19 janvier 2023 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ACCORDE à Madame [J] [K] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [J] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [K] à compter du 19 janvier 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE en conséquence Madame [J] [K] à verser à la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 4 février 2026, la somme de 1 335,49 euros (MILLE TROIS CENT TRENTE CINQ EUROS ET QUARANTE NEUF CENTIMES), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— CONSTATE que la clause résolutoire, suspendue à compter du 15 octobre 2025 par effet d’une décision de rétablissement personnel de la Commission de surendettement des particuliers de Charente-Maritime en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, a repris son plein effet pour cause de défaut de paiement des loyers et charges ;

— CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la S.A. [Adresse 7] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 février 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire ;

— REJETTE la demande de la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [J] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 novembre 2022 ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN