MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 06 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00189 – N° Portalis DBYI-W-B7I-DHJH /

NATURE AFFAIRE : 50D/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [O] [G] [A] [E] épouse [L], [S] [B], [D] [L] C/ [M] [R] [N], [F] [T] [P] épouse [N], Société [Z] 2A IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur DELORE, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

Monsieur CHIRAT, Juge

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

Débats tenues à l’audience du 06 septembre 2025 devant Monsieur DELORE et Monsieur CHIRAT, qui en ont fait leur rapport et en ont rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

DESTINATAIRES :

M^e Tiphanie BACCON

M^e Matthieu ROBARDEY

la SELARL URBAN CONSEIL

délivrées le

DEMANDEURS

Madame [O] [G] [A] [E] épouse [L]

née le 01 Septembre 1990 à CHAMBRAY-LES-TOURS (37170), demeurant 1371 Chemin de la Bassière – 38790 SAINT-GEORGES-D’ESPERANCHE

représentée par M^e Matthieu ROBARDEY, avocat au barreau de VIENNE,

Monsieur [S] [B], [D] [L]

né le 25 Août 1988 à TOURNON (07300), demeurant 1371 Chemin de la Bassière – 38790 SAINT-GEORGES-D’ESPERANCHE

représenté par M^e Matthieu ROBARDEY, avocat au barreau de VIENNE,

DEFENDEURS

Monsieur [M] [R] [N]

né le 11 Décembre 1970 à LYON (69003), demeurant 70 chemin du Lièvre – 07410 SAINT VICTOR

représentée par Maître Florence DAVID de la SELARL URBAN CONSEIL, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, M^e Juliette BAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [F] [T] [P] épouse [N]

née le 30 Octobre 1959 à LYON (69007), demeurant 70 chemin du Lièvre – 07410 SAINT VICTOR

représentée par Maître Florence DAVID de la SELARL URBAN CONSEIL, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, M^e Juliette BAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Société [Z] 2A IMMO

RCS DE VIENNE Numéro 845.320.688, dont le siège social est sis ZI Les Verchères – 38540 SAINT-JUST-CHALEYSSIN prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Tiphanie BACCON, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant, M^e Clément CARON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 02 Juillet 2025

Débats tenus à l’audience du : 04 Septembre 2025, mis en délibéré au 06 Novembre 2025

Rédacteur : Monsieur DELORE Guillaume

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Monsieur DELORE, Vice-Président, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 28 mai 2020, monsieur [M] [N] et madame [F] [P] épouse [N] ont acquis auprès de monsieur [S] [L] et madame [O] [E] épouse [L] un bien immobilier, sis 1371 chemin de la Bassière 38790 Saint-Georges-d’Espéranche, composé d’une maison à usage d’habitation, cadastrée AM n°286, et d’un jardin, cadastré AM n°94, pour la somme de 385 000,00 euros.

Par l’intermédiaire de leur conseil et suivant lettre recommandée en date du 26 octobre 2020 avec accusé de réception, les consorts [L] ont mis en demeure les consorts [N] de leur régler la somme de 80 000,00 euros, au titre de la reprise de différents désordres et non conformités affectant le bien vendu, à savoir, la présence d’insectes xylophages, le fonctionnement défectueux de la pompe à chaleur ainsi que les désordres affectant la toiture.

Par acte de commissaire de justice, déposé à étude le 1er décembre 2020, les consorts [L] ont assigné en référé, devant le tribunal judiciaire de Vienne, les consorts [N] aux fins, notamment qu’il soit ordonné une mesure d’expertise, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ayant pour objet de décrire le désordres affectant leur bien immobilier, situé 1371, chemin de la Bassière 38790 Saint-Georges-d’Espéranche, et les moyens d’y remédier.

Par ordonnance rendue le 21 janvier 2021, le juge des référé a ordonné une mesure d’expertise et a désigné monsieur [H] [U] en qualité d’expert. Le rapport d’expertise a été déposé le 29 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice, déposé à étude le 5 mai 2021, les consorts [L] ont assigné les consorts [N] devant le tribunal judiciaire de Vienne Monsieur et Madame aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 1137, 1231-1,1604, 1641 et 1792 et suivants du code civil, leur condamnation à leur verser la somme de 80 000 euros, à parfaire en réparation des désordres affectant l’immeuble, outre la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tout en sollicitant avant dire droit un sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise.

Par ordonnance du 6 octobre 2021, le Juge de la mise en état a ordonné qu’il soit sursis à statuer sur l’ensemble des demandes présentées par les consorts [L] dans le cadre de la présente instance au fond dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ordonnée, et a réservé les dépens.

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe civil le 29 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice, délivré à personne morale le 29 octobre 2024, les époux [N] ont assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Vienne la société [Z] 2A IMMO, aux fins, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1991 et 1992 du code civil, d’obtenir sa condamnation à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre et à leur verser la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 8 janvier 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures, sous le numéro unique RG n°24/00189.

Aux termes de leurs dernières conclusions, transmises par le RPVA le 19 mai 2025, monsieur [S] [L] et madame [O] [E] épouse [L] demandent :

DIRE Monsieur et Madame [L] bien fondé en leurs demandes,CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur et Madame [L] les sommes suivantes outre indexation selon l’indice BT 01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise le 12 décembre 2023, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur le fondement du défaut d’information, de la garantie décennale et de la responsabilité de Droit commun des constructeurs :- 62 285,90 € en réparation des désordres liés aux insectes xylophages et à la toiture

—  2 491,44 € correspondant au coût de l’assurance dommage-ouvrage

—  8 720,03 € correspondant au coût du maître d’œuvre

— soit un total de 73 497,37 €,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 6 000,00 € au titre du trouble de jouissance, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie décennale,CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 8 037,20 € au titre du relogement et déplacement des meubles pendant les travaux,CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 15 000,00 € au titre du préjudice moral, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie décennale,DÉBOUTER Monsieur et Madame [N] de leurs demandes plus amples ou contraires ;CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 10 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile pour la procédure de référé expertise, l’expertise judiciaire et la présente instance,DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur et Madame [L] aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire à hauteur de 13 675,68 €, dont distraction au profit de Maître Matthieu ROBARDEY.Aux soutiens de leurs demandes, et s’agissant de l’existence et de l’importance du vice, ils font valoir, à titre principal, que la structure en bois de l’immeuble est contaminée par des insectes à larves xylophages sur la majeure partie de la maison, pouvant mener à terme à la ruine de l’ouvrage. Ils ajoutent qu’ils auraient donné un moindre prix s’ils avaient connu le vice résultant de l’infestation, étant donné que cette dernière s’étend sur 25 % de la charpente.

S’agissant de l’antériorité du vice, ils exposent que l’expert a exclu l’hypothèse d’une primo-contamination postérieure au 28 mai 2020, soit après l’acte de vente.

Ils soutiennent également que le vice était caché au moment de la vente de sorte que l’infestation ne pouvait apparaître à un acquéreur profane, que la peinture refaite par les vendeurs a masqué la présence des insectes, que les trous des capricornes n’étaient pas présents lors de la vente, à la différence des trous des vrillettes et qu’ils ont été alertés par le bruit des insectes et non par la présence des trous. Ils ajoutent que les défendeurs n’ont pas sollicité l’expertise de la poutre enlevée par les acquéreurs et que cette poutre ne présentait pas, lors de la vente, de traces visibles d’activité des capricornes, celles-ci étant apparues à l’été 2020.

S’agissant de la connaissance du vice par les vendeurs, ils font valoir que l’expert affirme que les traces laissées en surface des bois par ces insectes étaient visibles et connues des vendeurs et que deux indices démontrent cette connaissance, à savoir, des bruits d’insectes très perceptibles par les acquéreurs dès leur entrée dans les lieux et l’utilisation de traitements préventifs par les vendeurs. Ils précisent que les vendeurs ont réalisé eux-mêmes la pose des boiseries contaminées et sont donc assimilés à des vendeurs professionnels. Ils ajoutent que les travaux réalisés par les vendeurs sont à l’origine de la contamination et que les vendeurs étaient contraints de traiter les boiseries, ce qu’ils n’ont pourtant pas fait. Ils soutiennent par ailleurs que les vendeurs ont une expérience en matière de construction en ce que Monsieur [N] a été gérant d’une entreprise dans le bâtiment et qu’il s’est présenté comme un professionnel de la construction.

S’agissant du chiffrage des condamnations, ils précisent que l’expert a considéré que la toiture devait être déposée pour traiter toutes les boiseries, que le devis établi ne comprenait pas le coût d’un maître d’œuvre ni le coût de l’assurance dommage-ouvrage,

or, en tant que profane, l’intervention d’un professionnel pour les travaux de réparation est nécessaire et l’assurance obligatoire.

Ils font valoir à titre subsidiaire sur le fondement du défaut d’information, qu’ils n’ont pas été informés par les vendeurs avant la vente du défaut de traitement du bois.

Ils font valoir, à titre infiniment subsidiaire, que les vendeurs ont eux-mêmes réalisé les travaux de plancher haut et le solivage du rez-de-chaussée, des combles et des éléments de toiture et charpente, et que cette dernière n’a pas été traitée, la rendant vulnérable à la contamination. Ils exposent que les désordres liés à la contamination par insectes xylophages sont de nature décennale et que l’action a bien été menée dans le délai décennal.

S’agissant des fuites sur la toiture, ils exposent, à titre principal sur le fondement des vices cachés, que la couverture est atteinte de multiples malfaçons qui peuvent conduire à la ruine de l’ouvrage et qu’un remplacement est nécessaire pour que le bien redevienne propre à sa destination. Ils exposent que les fuites affectent les pièces de vie et sont à proximité de points électriques, que les désordres se sont aggravés et que le bien était vendu sans travaux à prévoir. Ils exposent que, conformément au rapport de l’expert, le vice est antérieur à la vente et existait au moins en germe au moment de la vente. Ils ajoutent que le vice était caché au moment de la vente en ce que la toiture n’est pas accessible sans risque pour les acquéreurs et que les désordres n’étaient ni visibles ni perceptibles pour un profane. Ils ajoutent que les vendeurs ont participé à la réalisation de l’ouvrage et ont posé des rustines pour masquer les fuites, de sorte qu’ils avaient connaissance du vice et sont de mauvaise foi. Ils exposent que la dépose de la couverture est nécessaire et indiquent que l’intervention d’un maître d’œuvre est essentielle, ainsi que la souscription d’une assurance dommage-ouvrage.

A titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité décennale, ils font valoir que les vendeurs ont modifié partiellement la couverture et que ces travaux emportent la qualification d’ouvrage, que les désordres sont apparus postérieurement à la réception de l’ouvrage et qu’ils rendent le bien impropre à sa destination.

Ils invoquent un trouble de jouissance en ce que le traitement du bois nécessite l’application d’un gel insecticide nocif entraînant une grave pollution de l’air intérieur, que ce traitement nécessite un aérogommage émettant des poussières, de sorte que les époux devront se reloger durant la durée des travaux de deux mois et demi et que leurs meubles devront être déménagés et gardés. Ils indiquent par ailleurs subir depuis 2020 le bruit des insectes et l’endommagement de leurs biens meubles et immeuble en raison des fuites d’eau.

S’agissant du préjudice moral, ils exposent que Madame [L] vient d’accoucher et est inquiète pour sa santé et celle de son enfant, qu’elle a bénéficié d’un suivi psychologique en raison de son stress intense.

En réplique, et aux termes de leurs dernières conclusions, transmises par le RPVA le 5 mai 2025, monsieur [M] [N] et madame [F] [P] épouse [N] demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

REJETER l’ensemble des demandes de condamnation présentées par M. et Mme [L], avec toutes conséquences de droit,CONDAMNER M. et Mme [L] à verser à M. et Mme [N] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER la SAS [Z] 2A IMMO à garantir M. et Mme [N] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre,CONDAMNER la SAS [Z] 2A IMMO à verser à M. et Mme [N] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Aux soutiens de leurs demandes, les époux [N] font valoir, s’agissant du caractère infondé de l’action principale, qu’ils ne contestent pas que la présence d’insectes xylophages est antérieure à la vente, mais soutiennent que le vice n’est pas grave et ne génère aucun désordre structurel ou d’impropriété à destination à la date de l’expertise. Ils exposent qu’il n’est pas démontré par l’expertise que l’ouvrage peut tomber en ruine et qu’il n’est pas démontré non plus une diminution de la résistance de la charpente susceptible de survenir dans les vingt prochaines années.

Ils soutiennent que le vice n’est pas caché puisque les bois de la charpente sont majoritairement visibles et accessibles, que les acquéreurs ont détecté par eux-mêmes visuellement la présence des insectes suite à la vente, que l’infestation de capricornes est visible et non seulement sonore et que les acquéreurs étaient en mesure d’identifier le type d’insectes avec l’intervention de professionnels. Ils font également valoir que l’expert n’a pu analyser le poteau présentant d’importants stigmates de contamination, du fait de son retrait par les acheteurs.

S’agissant de leur connaissance du vice, les vendeurs indiquent qu’il n’est pas démontré qu’ils avaient entendu les insectes et que le fait qu’ils aient réalisé des traitements préventifs sur les bois ne préjuge pas de leur connaissance de l’infestation persistante. Ils ajoutent que les acquéreurs n’ont pas réagi immédiatement après la vente alors qu’ils prétendent avoir entendu les insectes juste après celle-ci. Ils indiquent qu’ils n’ont jamais réalisé de traitement curatif et qu’ils n’ont pas dissimulé de traces de contamination.

Ils exposent que les travaux ont été réalisés en 2006 alors que l’expert atteste que la contamination par les capricornes date au plus tôt de 2017, qu’ils n’ont donc pu avoir connaissance de la contamination lors des travaux et n’ont pas fait preuve de mauvaise foi. Ils ajoutent que la réglementation en vigueur en 2006 lors des travaux de charpente n’imposait pas de traitement préventif et que le traitement préventif effectué ne démontre pas qu’ils avaient connaissance de la contamination.

S’agissant du défaut d’information, ils soutiennent qu’ils n’étaient pas obligés de fournir la notice technique prévue à l’article R.112-4 du code de la construction et de l’habitation dans le rapport vendeur-acquéreur, que le notaire ne l’a pas exigée.

S’agissant des fuites en toiture, ils indiquent que le rapport d’expertise a confondu les désordres avec leur origine, c’est-à-dire les malfaçons de la toiture rénovée en auto-construction par Monsieur [N]. Ils font également valoir que les fuites sont minimes et localisées et n’entraînent pas de désordres, qu’il n’est pas démontré que les fuites sont susceptibles d’endommager l’immeuble, que les fuites ne se sont pas aggravées durant les deux années d’expertise, que les désordres sont seulement esthétiques et lors des jours pluvieux. Ils indiquent que l’expertise n’a pas démontré l’antériorité des fuites, que les vendeurs n’avaient pas connaissance des fuites et que dans l’hypothèse où les infiltrations sont antérieures à la vente, elles sont visibles pour les acquéreurs. Ils estiment donc que les acquéreurs ont manqué de vigilance dès lors qu’ils savaient le bâtiment réalisé en auto-construction et ancien. Ils indiquent que les acquéreurs disposaient d’un accès direct à la toiture et qu’ils étaient assistés d’un professionnel de l’immobilier. Ils exposent enfin qu’aucune rustine n’a été posée par eux, mais qu’il s’agit de raccords mal effectués.

S’agissant de la demande subsidiaire fondée sur la garantie décennale, ils exposent que l’action est prescrite, que les travaux de charpente ont été achevés en 2008 et les travaux sur la toiture se sont achevés le 23 décembre 2013. Ils ajoutent que les désordres ne sont pas de nature décennale, qu’il n’y a pas de désordre structurel, que la responsabilité décennale incombe au constructeur professionnel soit la société FRANCE ECO ENERGIE pour les travaux sur la toiture. Ils soutiennent également que la pose des panneaux n’a pas donné lieu à une modification de la toiture et des faîtages, que le bien n’est pas impropre à sa destination à la date de l’expertise et que le constat d’huissier produit n’est pas contradictoire.

Ils exposent qu’ils sont de bonne foi et ne peuvent être condamnés à payer des dommages et intérêts au-delà du coût nécessaire pour remédier au vice, que les demandeurs ne sauraient bénéficier d’une plus-value et ne peuvent bénéficier d’une indemnisation pour l’intervention d’un maître d’œuvre et pour la souscription d’une assurance dommage-ouvrage, notamment parce que les acquéreurs ont renoncé au bénéfice d’une assurance dommage-ouvrage dans l’acte de vente du bien. Ils ajoutent que le préjudice de jouissance n’est pas établi car l’expert l’a explicitement exclu, que les meubles peuvent être stockés notamment dans le garage et que le devis de relogement établi est parmi les plus onéreux du secteur. Ils exposent que le préjudice moral n’est pas en lien avec les désordres et que la demanderesse a vraisemblablement un état psychologique initialement fragile.

Ils font valoir, s’agissant du préjudice matériel, qu’un seul devis a été soumis à l’expert pour le traitement du bois infesté, qu’il existe d’autres traitements curatifs que la dépose de la toiture et qu’ils ont produit un autre devis sans dépose, dont l’expert n’a pas tenu compte. Ils en déduisent que le tribunal ne saurait faire droit à la demande indemnitaire sans ordonner un complément d’expertise. Ils indiquent que les demandeurs ne sauraient bénéficier d’une remise à neuf de la toiture sans bénéficier d’un enrichissement sans cause, et que l’expert s’est trompé dans le chiffrage.

S’agissant de la responsabilité de l’agent immobilier, ils font valoir que le devoir de vigilance de l’agent immobilier est plus élevé que celui de l’acheteur, or l’agent n’a pas pris le soin d’identifier avec précision les caractéristiques de l’immeuble quant à son état général. L’annonce mentionnait par ailleurs que le bien avait été rénové et était vendu sans travaux à prévoir. Ils ajoutent que Monsieur [N] n’a pas la qualité de professionnel de la construction. Ils exposent également qu’il est habituel pour l’agent de vérifier la contamination par des insectes xylophages et qu’il aurait dû leur conseiller, face aux trous visibles, de procéder à un diagnostic parasitaire. De même, l’agent aurait dû voir les défauts de la toiture et procéder à des vérifications complémentaires.

Suivant conclusions transmises par le RPVA le 2 juin 2025, la société [Z] 2A IMMO demande au tribunal, aux visas des articles 1231-1 et 1991 et suivants du code civil, de :

JUGER recevable et bien fondée la société [Z] 2A IMMO,DEBOUTER les époux [N] de leur demande de garantie,Et en tout état de cause,

DEBOUTER les époux [N] ou les époux [L] de leurs éventuelles demandes, fins, et conclusions contraires et supplémentaires,CONDAMNER les époux [N] à payer à la société [Z] 2A IMMO la somme de 5.000€, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER les époux [N] aux entiers dépens de l’instance.Aux soutiens de ses demandes, la société [Z] 2A IMMO fait valoir, sur le fondement des articles 1231-1 et 1991 et suivants du code civil, concernant la vente réalisée avec les époux [L], que contrairement à ce qui est affirmé par les époux [N], la fiche commerciale ne contenait aucune information relative aux travaux à effectuer sur le bien mis en vente, mais contenait simplement l’indication que le bien avait été rénové. Elle ajoute que la promesse de vente alertait du fait que les époux [N] avaient réalisé eux-mêmes les travaux sur le bien, sans l’intermédiaire d’un constructeur. Elle expose également que l’acte contenait une clause précisant l’absence de diagnostic concernant les termites ou insectes xylophages. Elle indique que des échanges ont eu lieu avec les époux [L] à la suite de la vente indiquant la présence de capricornes, mais qu’aucune réclamation n’a été formulée à ce titre.

Elle expose que sa responsabilité ne peut être recherchée en ce que Monsieur [N] est un professionnel du bâtiment et de la construction, lui-même se décrivant comme tel sur ses réseaux sociaux. Elle ajoute que la contamination ne pouvait être détectée antérieurement à la vente, a fortiori parce que les signes de détection ont été masqués par les travaux réalisés par les époux [N], de sorte que l’examen de la partie ancienne de la charpente n’était pas possible sans dépose des éléments structurels.

S’agissant des désordres de la couverture, elle indique que conformément au rapport d’expertise, la société n’était pas en capacité de prendre connaissance des désordres affectant la charpente et que ces désordres ne sont décelables que par un professionnel de la construction. Elle indique que Monsieur [N] est directement à l’origine des manquements allégués.

Elle soutient enfin que la fiche de commercialisation du bien précisait les différents travaux réalisés et que le bien était parfaitement conforme à la description faite par elle. Elle estime qu’elle ne peut être considérée comme professionnelle de la construction et n’est que professionnelle de l’immobilier, de sorte que les défauts allégués étaient également cachés pour elle. Enfin, elle indique qu’il ne lui incombait pas de conseiller aux époux [L] de réaliser un diagnostic parasitaire.

Suivant ordonnance en date du 2 juillet 2025, le Juge de la Mise en État a clôturé la procédure.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 775 du code de procédure civile, la procédure est écrite, sauf disposition contraire.

L’article 467 précise que « Le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par un mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée. »

L’article R. 211-3-24 du code de l’organisation judiciaire ajoute que « Lorsque le tribunal judiciaire est appelé à connaître, en matière civile, d’une action personnelle ou mobilière portant sur une demande dont le montant est inférieur ou égal à la somme de 5 000,00 €, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort. »

Par conséquent, le jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 9 du code de procédure civile précise que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur les demandes principales en garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1642 du même précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil ajoute que «Il [le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Il est constant qu’il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractère.

Sur la recevabilité de l’action en garantie des vices cachés

L’article 1648 du code civil dispose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

Il est constant que le délai de deux ans prévu à l’article 1648, alinéa 1er, pour intenter l’action en garantie de vices rédhibitoires, qui est un délai de prescription, est interrompu par une assignation en référé, conformément à l’article 2241 du code civil, et est suspendu lorsque le juge a fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, en application de l’article 2239, le délai recommençant à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée.

En l’espèce, suivant acte authentique reçu le 28 mai 2020, monsieur [M] [N] et madame [F] [P] épouse [N] ont acquis auprès de monsieur [S] [L] et madame [O] [E] épouse [L] le bien immobilier en cause, par acte de commissaire de justice, déposé à étude le 1er décembre 2020, ces derniers ont assigné en référé, devant le tribunal judiciaire de Vienne, les consorts [N] aux fins, notamment qu’il soit ordonné une mesure d’expertise, par ordonnance rendue le 21 janvier 2021, le juge des référé a ordonné une mesure d’expertise, par acte de commissaire de justice, déposé à étude le 5 mai 2021, les consorts [L] ont assigné au fond les consorts [N] devant le tribunal judiciaire de Vienne et le 29 décembre 2023, l’expert judiciaire désigné a déposé son rapport d’expertise Le rapport d’expertise a été déposé le 29 décembre 2023.

Par conséquent, l’action des consorts [L] est recevable.

Sur l’action en garantie des vices cachés au titre de l’infestation des pièces de bois du bien immobilier

Il est constant que la réussite de l’action en garantie des vices cachés suppose que soit établie l’existence d’un vice, inhérent à la chose vendue, qui était caché lors de la vente, et rendant la chose impropre à l’usage auquel elle était destinée, étant précisé que cette dernière condition doit s’apprécier in abstracto, dans l’absence d’une qualité normalement attendue et par rapport à la destination ou à l’usage normale de la chose.

S’agissant de l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue, il ressort du rapport de l’expert judiciaire l’existence d’une contamination principale effective des pièces de structure récentes de l’immeuble, y compris la charpente, liée à la présence de larves de capricorne des maisons, outre une contamination secondaire due à des larves de petites vrillette dans les pièces de bois anciennes, contemporaines à la construction de l’immeuble, et que cette contamination principale affecte des éléments situés dans la partie dénommée grange attenante, ayant fait l’objet de travaux d’agrandissement, suivant permis de construire déposé le 17 août 2009, et dans la partie dénommée habitation, principalement au niveau de la charpente, ayant fait l’objet de travaux de rénovation, suivant permis de construire déposé le 19 juillet 2005. Cette présence anormale qui ne résulte pas de l’usure normale de la chose, permet d’établir l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue.

S’agissant de l’antériorité du vice à la vente, l’expert a constaté dans son rapport, relativement à la contamination secondaire par des petites vrillettes, la présence de trous anciens, partiellement obstrués par le film de finition appliqué par les époux [N] lors de la rénovation de l’immeuble, ce qui démontre selon lui l’antériorité de l’infestation à la vente. Il exclut l’hypothèse d’une primo-contamination postérieure à la vente.

S’agissant de l’infestation principale, la présence de trous d’envol aux parois claires démontre une émergence récente des capricornes des maisons à la surface des pièces de bois contaminées. Selon le même expert, les orifices d’envol datant de l’été 2020, il en résulte une contamination intervenue au plus tard à l’été 2018 et plus probablement au cours de l’été 2017.

L’existence du vice avant la vente n’étant, par ailleurs, pas contestée par les vendeurs, la condition d’antériorité du vice est donc remplie.

S’agissant d’un vice rendant la chose impropre à l’usage auquel elle est destiné, si l’expert conclut que la contamination ne génère pas de désordre structurel ou d’impropriété à la destination du bien à la date de l’expertise, il ajoute, cependant, après avoir précisé que les chevrons sont contaminés à hauteur de 25%, que la persistance de cette contamination conduira invariablement à la ruine du bien, et évalue le montant des réparations nécessaires à la somme de 62 285,90 euros.

Ainsi, si le vice allégué n’empêche pas, à la date de l’expertise, l’usage normal de la chose et que le logement demeure habitable durant les travaux de réfection, celui-ci, compte tenu de l’infestation principale due à des larves de capricornes des maisons et de l’infestation secondaire due à des larves de petite vrillette, nécessite la mise en œuvre de travaux de décontamination dont le coût est évalué à 62 285,90 €, soit 1/6° du prix d’acquisition du bien immobilier en cause, fixé à 385 000,00 €, à défaut desquels, le bâtiment menacerait ruine à terme.

Il s’en déduit qu’en raison du coût des travaux rendus nécessaires par l’infestation, notamment en rapport avec le prix d’acquisition du bien, et des risques menaçant à terme le bâtiment, qui constitue le logement principal des acquéreurs, ceux-ci n’auraient vraisemblablement pas acquis ledit bien au prix convenu.

S’agissant du caractère caché du vice, il est constant que le caractère caché du vice doit être apprécié au regard des diligences normales qu’un acquéreur profane est en mesure d’effectuer. Il ne pèse à ce titre sur l’acheteur aucune obligation de se livrer à des vérifications approfondies ou de se faire assister par un expert.

L’expert désigné a constaté une infestation secondaire par la présence de larves de petites vrillettes et de larves de capricornes de chêne dans les pièces dites anciennes, contemporaines à la construction de l’immeuble, constituées de chêne et de peuplier, et une infestation principale par la présence de larves de capricorne des maisons dans les pièces dites récentes, constituées de résineux, installées postérieurement à l’acquisition par les époux [N] du bien immobilier.

Selon ce même expert, la présence de larves de capricorne des maisons qui constitue l’infestation principale du bien immobilier, apparaît récente, survenue au plus tard à l’été 2018, et plus probablement au cours de l’été 2017, et persistante au jour de l’expertise, et semble localisée dans les pièces de bois situées dans le salon/séjour et à l’étage.

Enfin, l’expert judiciaire ajoute que, en l’espèce, la matérialité de l’infestation principale ne peut apparaître à un acquéreur profane, dès lors que les orifices d’envol, seules manifestations visuelles externes de la présence de capricornes des maisons, datent de l’été 2020, soit postérieurement à la vente, et qu’avant la survenance des orifices d’envol, seules des manifestations sonores permettent de détecter une contamination par des capricornes des maisons, et qu’aucun élément rapporté par les parties ne permet d’affirmer ou de nier la détection par les époux [N] de ladite contamination.

En revanche, s’agissant de la contamination secondaire par des petites vrillettes, infectant les pièces anciennes de bois, les traces laissées en surface étaient visibles tant pas les acquéreurs profanes que par les vendeurs, sauf qu’aucun élément ne laissait supposer la persistance de l’infestation.

Pour s’opposer aux demandes des époux [L], les défendeurs soutiennent que l’infestation principale était visible des acquéreurs au moment de la vente, ceux-ci ayant procédé au retrait d’une poutre présentant d’importants stigmates de contamination. Cependant, s’il n’est pas contesté que les manifestations visuelles de la présence de capricorne des maisons dans des pièces de bois sont apparues au cours de l’été 2020, ce qui est confirmé par l’attestation de l’entreprise FEGLY, à laquelle les époux [L] ont fait appel au cours du mois de juillet 2020, et par l’expert judiciaire, au terme de son rapport établi, notamment, sur la base de ces constatations relevées sur place le 19 avril 2021 et le 31 mai 2021, il n’est pas établi que ces manifestations étaient visibles au jour de l’acte de vente et lors des visites de l’immeuble, qui ont nécessairement été réalisées avant la vente, ou détectables par un acquéreur profane, les époux [L] ayant affirmé avoir envisagé une infestation à la suite des manifestations sonores perçues postérieurement à la vente, élément confirmé par les conclusions de l’expertise.

S’agissant de la connaissance par le vendeur du vice affectant la chose.

L’article 1354 du code civil dispose que « La présomption que la loi attache à certains actes ou à certains faits en les tenant pour certains dispense celui au profit duquel elle existe d’en rapporter la preuve. Elle est dite simple, lorsque la loi réserve la preuve contraire, et peut alors être renversée par tout moyen de preuve ; elle dite mixte, lorsque la loi limite les moyens par lesquels elle peut être renversée ou l’objet sur lequel elle peut être renversée ; elle est dite irréfragable lorsqu’elle ne peut être renversée. »

Le vendeur professionnel qui ne peut ignorer les vices de la chose vendue, et qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence, ne peut se prévaloir d’une stipulation excluant à l’avance sa garantie pour vices cachés. Une présomption irréfragable est établie de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui est fondée sur le postulat que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue, et qui a pour objet de contraindre ce vendeur à procéder à une vérification de la chose avant la vente.

Pour l’application de l’article 1643 du code civil, le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue et qui est assimilé au vendeur professionnel, est tenu de les connaître et ne peut également se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

En l’espèce, les parties ont convenu d’inclure dans l’acte notarié de vente, reçu le 28 mai 2020, une clause stipulant que « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »Or, il ressort des pièces produites que les consorts [N] ont acquis le bien immobilier à usage d’habitation en cause des consorts [C], selon acte notarié reçu le 7 octobre 2005, et que postérieurement à cette acquisition ils ont procédé à :

selon permis de construire délivré le 30 janvier 2006, la rénovation de la partie habitation du bien immobilier située à l’est, comprenant, au rez de chaussée, la salle d’eau, le cellier, le dégagement et la cuisine, et à l’étage, les chambres 2, 3 et 4, selon le plan de l’expert judiciaire, les travaux étant achevés au 15 février 2008, selon déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux,selon déclaration préalable déposée le 22 juillet 2009,et confirmée par arrêté en date du 4 septembre 2009, la modification de la toiture du bien immobilier par enlèvement des tuiles et pose d’une dalle en béton, les travaux étant achevés au 10 décembre 2009, selon déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux,selon permis de construire déposé le 17 août 2009, l’aménagement de la grange attenante au bien immobilier à usage d’habitation, par la création de deux pièces supplémentaires, et portant sur la partie ouest, comprenant le séjour, au rez de chaussée, et la chambre 1, la salle d’eau et le bureau, à l’étage, selon le plan de l’expert judiciaire, les travaux étant achevés au 5 mars 2012, selon déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux,selon déclaration préalable déposée le 2 octobre 2013, confirmée par arrêté en date du 28 octobre 2013, la réfection de la toiture du garage et le ravalement des façades, les travaux étant achevés le 30 novembre 2013, selon déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux,selon déclaration préalable déposée le 25 octobre 2013, confirmée par arrêté en date du 15 novembre 2013, la pose de panneaux photovoltaïques sur toiture, les travaux étant achevés le 23 décembre 2013, selon déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.Il ressort également des pièces produites que d’une part les déclarations attestant l’achèvement et la conformité des travaux ont été renseignés et signés par monsieur [M] [N], et que, d’autre part, aux termes de l’acte notarié reçu le 28 mai 2020, constatant la vente du bien immobilier en cause par les consorts [N] aux consorts [L], les premiers ont déclaré que l’ensemble des travaux entrepris ont été réalisés directement par eux-même, sans l’intermédiaire d’un constructeur ou d’une entreprise, à l’exception de la pose des panneaux photovoltaïques et du crépi.

Or, l’expert a précisé, sans être contesté, que l’infestation principale portait sur les pièces de bois récentes, supportant la présence de capricornes des maisons.

Bien qu’il ne soit pas possible d’établir avec certitude la date d’introduction des bois de charpente dans l’immeuble, qui serait consécutive au premier permis de construire, délivré le 30 janvier 2006, et dont les travaux se sont achevés le 15 février 2008, contrairement aux travaux d’agrandissement qui ont débuté le 2 janvier 2010 pour s’achever le 5 mars 2012, selon déclarations d’ouverture de chantier et d’achèvement des travaux produites, il est établi, d’une part, que ces pièces de bois ont été introduites par les consorts [N] à l’occasion des travaux de rénovation et d’agrandissement, qu’ils ont directement réalisés, et d’autre part, que ces pièces de bois sont à l’origine de l’infestation du bien immobilier par des capricornes des maisons.

Par conséquent, les consorts [N] qui ont réalisé eux-mêmes les travaux de rénovation et d’agrandissement, introduisant dans l’immeuble les bois à l’origine de l’infestation par des insectes xylophages, doivent être assimilés, dans le cadre de la vente du bien immobilier en cause, comme des vendeurs professionnels, ne pouvant se pouvant prévaloir de la clause limitative ou exclusive de garantie du vice affectant les pièces de bois qu’ils ont introduit.

La circonstance que l’infestation principale, n’ait pu survenir qu’au cours de l’été 2017 ou de l’été 2018, selon les conclusions de l’expert, soit près de 10 ans après les premiers travaux, n’est pas de nature à écarter la garantie due par les consorts [N], en leur qualité de vendeur professionnel assimilé, dès lors que, d’une part, il est établi que les travaux entrepris sont à l’origine des vices de la chose vendue et d’autre part que la présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel, ou assimilé, du vice de la chose vendue est fondée sur le postulat que celui-ci connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue, et a pour objet de le contraindre à procéder à une vérification de la chose avant la vente.

Au surplus, les vendeurs ne sauraient alléguer ne pas avoir eu connaissance de la contamination, en ce que les acheteurs ont signalé aux vendeurs la présence d’insectes dans une poutre de la maison dès le 17 juin 2020, soit très peu de temps après la vente intervenue le 28 mai 2020. Les acheteurs ont également pris rendez-vous avec une entreprise spécialisée dans la lutte contre les nuisibles, la société Alpes3D, le 22 juin 2020, soit moins d’un mois après leur emménagement. Il ne peut dès lors vraisemblablement être allégué qu’aucune trace de la contamination n’avait été perçue par les vendeurs antérieurement à la vente, ce d’autant plus que les vendeurs soutiennent eux-mêmes dans leurs écritures que « les traces d’infestation étaient parfaitement visibles et apparentes » lors des visites.

Sur l’action en garantie des vices cachés au titre des fuites d’eau dans le bien immobilier

S’agissant de l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue, les époux [L] expliquent avoir découvert des fuites provenant de leur toiture, peu de temps après leur emménagement, et que ces fuites, qui constituent des vices, se sont aggravés depuis.

L’expert judiciaire a constaté la présence de fuites le long du mur de la salle de bains du haut et sur le velux et a précisé, en réponse à un dire, que fuites prennent leur origine dans la constitution même de la couverture.

Les photographies annexées au rapport font effectivement état de ces malfaçons et de la mauvaise réalisation des opérations d’étanchéité, qui entraînent nécessairement des fuites dans la maison.

Les époux [L] produisent un procès-verbal de constat établi le 2 mai 2024, aux termes duquel le commissaire de justice désigné mentionne :

dans le séjour, au rez-de-chaussée, la présence d’auréole brunes, dans un angle murale, depuis le plafond jusqu’au dessus de la tablette murale du milieu et des lames en bois du plafond situées en bordure du mur nord, noircies et comportant des traces d’humidité,dans la chambre parentale, à l’étage, la présence de dégradations du lambris du plafond avec des gonflements et des auréoles en bordure des angles,dans la salle d’eau, à l’étage, la présence d’une lame du lambris du plafond cloquée en bordure du mur et d’une lame voisine contenant une tache d’humidité, et à l’intérieur de la trappe de visite un écoulement en goutte-à-goutte depuis le dessus de la tuyauterie visible, recueilli dans un bac en plastique partiellement rempli d’eau, laquelle tuyauterie est mouillée au toucher ainsi que la matière isolante située à proximité et les fourreaux de câblage électrique,dans la chambre située en partie nord-est, à l’étage, la présence de deux lames du lambris du plafond noircies en bordure du sommet du mur, et un doublage mural dégradé qui se désagrège avec présence d’auréoles sur le chevron situé à proximité immédiate,dans la chambre située en partie sud-est, à l’étage, la présence d’une lame du lambris du plafond noircie en bordure du somme du mur.Ces infiltrations constituent un vice qui se distingue de l’usure normale de la chose. L’existence d’un vice, qui n’est au demeurant pas contesté, inhérent à la chose est établie.

S’agissant du caractère antérieur du vice allégué par les demandeurs, l’expert énonce que les fuites ont pour origine la constitution même de la toiture. Il ajoute que « Le mode constructif de cette couverture est la démonstration même de l’existence des fuites depuis l’origine. Cette démonstration est renforcée par la présence de nombreuses rustines d’aluminium bituminé posées en matière de réparation de fortune. », les vendeurs ne pouvant dès lors argué d’un désordre survenu postérieurement à la vente, la déclaration d’achèvement des travaux de toiture ayant été validée le 25 février 2010, soit plus de dix ans avant la date de réitération de la vente par acte authentique. Il semble par conséquent improbable que les fuites ne se soient révélées qu’à compter de la vente du bien, au regard du caractère très dégradé de la toiture, tel que constaté par l’expert, accompagné dans cette mission par un sapiteur. Par ailleurs, la présence de « nombreuses rustines d’aluminium bitumé posées en matière de réparation de fortune » constatée lors de l’expertise corrobore le fait que le vice est antérieur à la vente. Il s’en déduit que le critère d’antériorité du vice est établi.

S’agissant de la gravité du vice, l’expert rappelle, aux termes de son rapport, que la couverture est un élément constitutif fondamental de l’ouvrage et constate que si les désordres l’affectant ne génèrent pas d’impropriété immédiate, leur persistance conduirait invariablement à la ruine de l’ouvrage, précisant que quelle que soit l’importance des entrées d’eau, leur persistance récurrence conduira immanquablement au développement de champignons lignivores.

Le sapiteur sollicité par l’expert judiciaire indique dans son rapport avoir constaté de nombreux problèmes et de malfaçons sur la toiture, qui selon lui n’a manifestement pas été réalisée par un professionnel, entraînant des petites fuites.

Il a constaté que :

des petites fuites sont présentes le long du mur de la salle de bains du haut et sur un velux, ainsi que des traces de coulures,les entourages des châssis de toiture sont en très mauvais état, sur l’arrière du châssis, un collage du type plaxalu a été mal posé, par lequel l’eau s’infiltre,les faîtages sont mal posés, le closoir récupère et ramène l’eau à l’intérieur au lieu de l’évacuer, et les faîtières ne sont pas fixées,sur la vive, les tuiles se chevauchent, permettant à l’eau de s’écouler sous la tuile,les tuiles n’ont pas le recouvrement préconisé par la tuilerie, la hauteur du contre liteau est trop faible,l’abergement n’est pas réalisé dans les règles de l’art, un entourage en zinc est préconisé, de plus les boisseaux ne sont pas enduits,et l’eau s’infiltre par porosité,la réalisation de l’étanchéité est très mauvaise,la gouttière garde l’eau et ne possède pas de fonds,un raccord de toiture est très mal fait, l’eau de la gouttière tombe directement et peut entraîner des infiltrations,une tuile à douille et posée mais aucune évacuation de VMC n’est raccordée,les tuiles de rives ne chevauchent pas assez le mur, l’eau peut s’infiltrer par le mur ans la salle de bains,des lames de lambris sont tombées sur le pignon est.Il préconise la reprise par un couvreur de la toiture sur les points suivants : abergement et enduit d’étanchéité de la cheminée, 2 entourages de velux, fonds de gouttières à souder, étanchéité sur le raccord du solin entre toiture haute et toiture basse, reprendre les rives où les tuiles se chevauchent, redécouvrir les pans de toitures qui ne sont pas posées au pureau normal des préconisations du fabricant de tuile, vérifier l’évacuation de la VMC, reprendre le pignon de la salle de bain en créant une dépassée, récupérer l’eau qui coule sur le pan de la salle de bain par une descente et un coude, reprendre complètement tous les faîtages en posant un membron bois et un closoir d’étanchéité ventilé, raccorder les descentes EP dans des tabourets pour évacuer au puits perdu pour éviter de les laisser couler contre le mur de la maison, changer les lames de lambris sur le pignon côté route.

Par ailleurs, l’importance des désordres se mesure à l’aune de l’ampleur des travaux et du coût de réalisation ceux-ci rendue nécessaire pour y remédier. Or, selon l’expert désigné, les travaux devant permettre de remédier aux désordres constatés nécessitent la dépose de l’intégralité de la couverture, puis sa repose, et leur montant est évalué à la somme de 34 390,02 €.

Eu égard à l’importance des malfaçons constatées par le sapiteur désigné par l’expert, qui sont à l’origine des désordres affectant la toiture et l’étanchéité de la couverture, à l’aggravation des infiltrations constatée entre juillet 2021 et février 2024 et à la présence de fuites dans plusieurs pièces à vivre de la maison, dont le salon, la chambre parentale et la salle de bain, la gravité du vice est acquise.

S’agissant du caractère non apparent du vice résultant des fuites d’eaux, il est constant qu’en matière immobilière, la connaissance du vice apparent par l’acheteur doit portée sur la cause, l’ampleur, l’étendue, la gravité et les conséquences du vice.

L’expert relève que la couverture n’est pas contrôlable depuis les abords du bâtiment et la perception des défauts l’affectant relève de la compétence d’un professionnel du bâtiment. L’inspection même partielle de la couverture par les fenêtres de toit présentes uniquement sur le pan nord est hors de la portée d’un profane se livrant à une visite d’immeuble dans le cadre d’un projet d’acquisition. Pour lui, les désordres n’étaient ni visibles ni perceptibles pour un acquéreur profane.

De plus, l’expert ajoute, avec le soutien du sapiteur sollicité, que les désordres trouvent leur origine dans la constitutions de la couverture, dont les nombreuses malfaçons ont été révélées à l’issue de l’expertise, le même sapiteur précisant que ces malfaçons concourent à l’existence de petites fuites.

S’agissant des traces d’humidité présentes dans le logement qui auraient pu alerter les acheteurs de l’existence de fuites, il convient de noter que ces traces sont davantage visibles les jours de pluie, or il n’est pas allégué que des visites ont eu lieu par temps de pluie.

Ainsi, si l’existence de fuites d’eau, constatée par l’expert en 2021, confirmée par le procès-verbal de constatation établi par commissaire de justice en 2024, et évoquée par les consorts [L] dès le mois d’octobre 2020, ont pour origine la présence de malfaçons dans la toiture, il s’en déduit d’une part qu’elle préexistait nécessairement à la conclusion de la vente, intervenue au mois de mai 2020, la rénovation de la toiture datant de 2008 et de 2012 et, d’autre part, que l’absence de constatation par les acquéreurs, préalablement à la vente, de traces ou d’indices révélant l’existence de ces fuites démontrent le caractère non apparent de ceux-ci. De plus, compte tenu des difficultés relevées par l’expert pour constater les désordres liés aux malfaçons affectant la toiture, quand bien même des traces ou des indices de fuite avaient pu être révélés préalablement à la vente, il est manifeste que les acquéreurs, profanes, ne pouvaient en connaître l’ampleur, l’étendue, la gravité et les conséquences.

Par conséquent, il est établi le caractère caché du vice allégué.

S’agissant de la connaissance par le vendeur du vice affectant la chose.

L’article 1354 du code civil dispose que « La présomption que la loi attache à certains actes ou à certains faits en les tenant pour certains dispense celui au profit duquel elle existe d’en rapporter la preuve. Elle est dite simple, lorsque la loi réserve la preuve contraire, et peut alors être renversée par tout moyen de preuve ; elle dite mixte, lorsque la loi limite les moyens par lesquels elle peut être renversée ou l’objet sur lequel elle peut être renversée ; elle est dite irréfragable lorsqu’elle ne peut être renversée. »

Le vendeur professionnel qui ne peut ignorer les vices de la chose vendue, et qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence, ne peut se prévaloir d’une stipulation excluant à l’avance sa garantie pour vices cachés. Une présomption irréfragable est établie de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui est fondée sur le postulat que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue, et qui a pour objet de contraindre ce vendeur à procéder à une vérification de la chose avant la vente.

Pour l’application de l’article 1643 du code civil, le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue est assimilé au vendeur professionnel, est tenu de les connaître et ne peut également se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Les consorts [N] ne contestent pas avoir réalisé directement et intégralement les travaux de rénovation, d’aménagement et d’agrandissement de la toiture, antérieurement à la vente du bien immobilier.

Il ressort des rapports établis par l’expert judiciaire et par le sapiteur, que les fuites d’eaux, qui constituent des désordres au sens des articles 1641 et suivants du code civil, trouvent leur cause dans les malfaçons affectant la toiture, et notamment son étanchéité.

Il s’en déduit que les consorts [N] doivent être considérés, relativement aux vices allégués, comme des vendeurs constructeurs, assimilés à des vendeurs professionnels, auxquels il est constant que les clauses limitatives ou exclusives de garantie des vices cachés en peuvent bénéficier.

Au surplus, les vendeurs, qui déclarent avoir réalisé eux-mêmes les travaux de toiture, avaient nécessairement connaissance de l’existence des nombreuses malfaçons ainsi que des infiltrations, ce qui est confirmé par la pose par eux de rustines d’aluminium bitumé, tel qu’indiqué dans le rapport d’expertise.

Sur les demandes de condamnations des époux [L]

L’article 1644 du code civil dispose que « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Il est constant que l’action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, dans la limite du prix de vente payé.

Au terme de son rapport, l’expert judiciaire, désigné par ordonnance rendue le 21 février 2021 évaluent le coût des travaux nécessaires de déconstruction, reconstruction et traitement pour remédier aux vices constatés à la somme de 62 285,90 €. Il précise d’une part que ce montant est fixé à partir des devis produits par la partie en demande, la partie en défense n’ayant pas répondu à ses sollicitations et n’ayant produit ou proposé aucun chiffrage, et, d’autre part, que les travaux de réfection de la toiture, devant permettre de mettre fin aux malfaçons affectant la couverture et causant les fuites constatées, sont inclus dans les travaux de pose et de dépose rendus nécessaires pour permettre le traitement des pièces de bois.

La partie en défense conteste l’évaluation du coût des travaux par l’expert, expliquant que de simples remaniements seraient suffisants pour remettre la toiture en état. Ils contestent également le fait que le devis produit par eux n’ait pas été pris en compte par l’Expert. Néanmoins, ce devis est incomplet en ce qu’il prend en compte uniquement le traitement curatif et préventif contre les termites, et non les réparations de la toiture.

De plus, l’expert indique en réponse à un dire du conseil des époux [N] que l’accès aux chevrons, largement contaminés, exige le retrait de la couverture qui est est impropre à destination.

Par ailleurs, il ne sera pas fait droit à la demande des époux [N] aux fins de voir ordonner un complément d’expertise afin de chiffrer les travaux strictement nécessaires à la réparation des désordres, dès lors que le rapport d’expertise contient les éléments suffisants pour permettre au tribunal de statuer.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande des époux [L] et les époux [N] seront condamnés à leur verser la somme de 62 285,90 €, en restitution partielle du prix de vente.

En revanche, à défaut de justifier de la nécessité de l’intervention d’un maître d’œuvre et de son coût, ainsi que du coût de l’assurance dommage-ouvrage, les demandes en ce sens des époux [L], qui sont contestées par les époux [N], seront rejetées.

Sur les demandes en réparation du préjudice subi

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, la connaissance du vice par le vendeur est présumée dès lors que celui-ci ayant réalisé les travaux d’aménagement, de rénovation et d’agrandissement du bien immobilier qui sont la cause ou l’origine des désordres constatés, il est assimilé à un vendeur professionnel a été préalablement démontrée.

Sur la réparation du préjudice de jouissance

Les époux [L] sollicitent la réparation de leur préjudice de jouissance au titre de la reprise des désordres, évoquant la nécessité pour de quitter leur logement le temps des travaux, et au titre de l’existence des désordres depuis 2020, relevant que les désordres, liés aux fuites, sont évolutifs, ont atteint plusieurs pièces du logement, affectant l’aménagement intérieur du logement.

S’agissant du préjudice de jouissance au titre de la reprise des désordres, l’expert mentionne dans son rapport que le logement demeure habitable durant les travaux de réfection, les pièces de vie pouvant être isolées par un sas. Il ajoute qu’il s’agit d’une pratique courante dans le cadre de travaux de rénovation. Par conséquent, il ne retiens aucun préjudice de jouissance.

A l’étude des plans du logement, il apparaît que les opérations de traitement contre la présence d’insectes xylophages, qui nécessitent l’utilisation de produit, dont la nocivité à l’égard de la santé humaine n’est pas contestée, sont circonscrites à certaines pièces, qui compte tenu de la surface et de la configuration des lieux peuvent être isolées des lieux de vie le temps du traitement, étant précisé qu’une partie non négligeable des travaux sera effectuée sur la charpente, par l’extérieur, lors de la dépose des tuiles et de l’isolant. Par conséquent, les époux [L] seront déboutés de leurs demandes.

S’agissant du préjudice de jouissance au titre de l’existence des désordres, les demandeurs n’établissent pas que la survenance des désordres les ont privés de la jouissance, même partiellement, de leur bien, l’expert ayant précisé dans son rapport que les vices constatés, si « leur persistance conduirait inévitablement à la ruine de l’ouvrage », ne génèrent pas de désordre structurel ou d’impropriété à la destination du bien, à la date de l’expertise. Les demandeurs ne démontrent pas avoir été contraints de se reloger, ni avoir dû condamner certaines pièces en raison des infiltrations ou de la présence d’insectes xylophages. Au surplus, aucune preuve d’une dégradation des biens meubles n’est rapportée.

En conséquence, les époux [L] seront déboutés de leurs demandes.

Sur la réparation du préjudice moral

Il est manifeste que la découverte des vices affectant le bien immobilier a nécessairement porté un préjudice aux acquéreurs qui ont été contraints d’agir en justice pour faire valoir leurs droits, constituant une source de stress et de tracas, et ce d’autant plus que l’annonce immobilière décrivait le bien comme une bâtisse rénovée de qualité, et que la procédure a débuté dès le 3 octobre 2020 par une mise en demeure adressée aux vendeurs, soit il y a près de 5 ans.

Madame [O] PONSONi ndique avoir débuté un suivi psychologique, accompagné d’une prise d’antidépresseurs et d’anxiolytiques à compter de septembre 2020, qui se poursuit encore. La partie en demande produit une attestation du psychologue traitant, datant du 25 janvier 2024, mentionnant la poursuite du suivi individuel de madame [O] [L] qui lui a rapporté des difficultés notamment induites par une procédure concernant son lieu d’habitation actuel. Pour le praticien, l’impact psychologique de cette affaire est notable.

Par conséquent, il convient de condamner les époux [N] a versé la somme de 5 000,00 € en réparation du préjudice moral subi par madame [O] [L].

Dès lors qu’il a été fait droit à la demande des époux [L] sur le fondement de la garantie des vices cachés, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires fondées sur le défaut d’information, la garantie décennale et la garantie de droit commun des constructeurs.

Sur l’appel en garantie à l’encontre de la SAS [Z] 2A IMMO

L’article 334 du code de procédure civile dispose que « La garantie est simple ou formelle selon que le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé ou seulement comme détenteur d’un bien. »

L’article 335 du même code précise que « Le demandeur en garantie simple demeure partie principale. »I

Il est constant que l’intervention du garant n’a d’effet juridique qu’entre l’appelant en garantie et le garant, que l’appel en garantie simple ne crée pas de lien juridique entre le demandeur à l’action principale et le garant, et que dès lors si le défendeur à l’action principale condamné à garantir les conséquences du produit affecté d’un vice caché, peut exercer un appel en garantie à l’encontre d’un tiers garant à hauteur de la totalité des condamnations mises à sa charge, ce denier peut invoquer des moyens propres à limiter sa garantie.

L’article 1984 du code civil dispose que « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. »

L’article 1992 du même code précise que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

conformément à l’article 1231-1, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il est constant que l’agent immobilier est responsable envers son mandant à raison des dommages commis dans l’exercice de sa mission, selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle et que ces dommages peuvent procéder d’un manquement soit à ses obligations contractuelles, soit à son devoir de conseil, qui constitue une obligation de moyen, s’appréciant in concreto, en fonction des connaissances des parties, et qu’ainsi, le manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil n’est pas établi s’il n’est prouvé qu’il avait connaissance du vice et que les désordres affectant la chose n’étaient pas apparents.

En l’espèce, par contrat de mandat en date du 8 novembre 2019, non contesté par les époux [N], ceux-ci ont donné mandat à la société [Z] 2A IMMO de vendre leur bien immobilier. En exécution de ce contrat, les époux [N] ne peuvent rechercher la responsabilité de l’agent immobilier qu’à la condition de démontrer, notamment, un manquement à l’obligation de conseil et d’information à leur égard.

Si l’agent immobilier qui a des raisons de soupçonner l’existence d’un risque et qui ne procède à aucune vérification complémentaire ou n’attire pas l’attention de l’acquéreur sur l’existence de désordres engage sa responsabilité vis-à-vis de celui-ci, il n’est tenu à l’égard du vendeur mandant que d’une obligation de moyen, et sa responsabilité ne peut être engagé que s’il est établi que le vice affectant l’immeuble est connu de l’agent immobilier ou qu’il est apparent lors de la vente.

Les époux [N] soutiennent à l’appui de leurs demandes que les vices affectant l’immeuble vendu étaient suffisamment apparents pour l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel de l’immobilier.

Comme développé supra, si l’infestation secondaire par la présence de petites vrillettes étaient apparentes, l’infestation principale n’était pas détectable visuellement au moment de la vente et lors des visites immédiatement antérieures à celle-ci, l’expert désigné ayant relevé que l’infestation principale, par la présence de larves de capricorne des maisons dans les pièces dites récentes, constituées de résineux, installées postérieurement à l’acquisition par les époux [N] du bien immobilier, serait survenue au plus tard à l’été 2018, et plus probablement au cours de l’été 2017, et que la matérialité de cette infestation ne pouvait apparaître à un acquéreur profane, dès lors que les orifices d’envol, seules manifestations visuelles externes de la présence de capricornes des maisons, dataient de l’été 2020, soit postérieurement à la vente, et qu’avant la survenance des orifices d’envol, seules des manifestations sonores aurait permis de détecter une contamination par des capricornes des maisons.

Cependant, dès lors qu’une première infestation dite secondaire, avait pu être constatée, il appartenait à l’agent immobilier,en sa qualité de professionnel de l’immobilier, et plus particulièrement de la vente immobilière, alors qu’il avait connaissance de la présence de cette première infestation, et mandaté par les époux [N] pour la vente de leur bien, de se renseigner, par tout moyen, et d’alerter ceux-ci sur les risques d’une nouvelle infestation, et des conséquences à tirer sur la vente envisagée. L’agent immobilier étant défaillant pour justifier de l’accomplissement de son devoir de conseil, et d’alerte, il convient de retenir l’existence d’un manquement à son obligation de conseil.

En revanche, dès lors qu’il est établi que les fuites, qui constituent un vice au sens des articles 1641 et suivants du code civil, n’étaient pas apparentes au moment de la vente et lors des visites réalisées antérieurement à la vente, et que les époux [N] affirmant n’avoir pas eu connaissance de celles-ci n’avaient pu informer l’agent immobilier de leur existence, celui-ci, qui ne peut être assimilé à un professionnel de la construction, ne peut voir sa responsabilité engagée sur un manquement à son devoir de conseil à l’égard de ses mandants.

Par conséquent, le manquement de la société [Z] 2A IMMO à son obligation de conseil à l’égard des époux [N], dont la qualité de professionnelle de l’immobilier ne peut être retenue, quand bien même ceux-ci auraient directement réalisé les travaux de rénovation, d’aménagement et d’agrandissement du bien immobilier, dès lors que le sapiteur, sollicité par l’expert, a pu relever que lesdits travaux étaient affectés de nombreuses malfaçons, démontrant l’absence d’intervention de professionnels, étant établi, il convient de condamner celle-ci à réparer le préjudice lié à cette inexécution, dont il convient de fixer le montant à la somme de 5 000,00 €.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa : La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [N] et la société [Z] 2A IMMO, qui succombent, seront tenus in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

Il convient en revanche de ne condamner que les époux [N] au paiement de l’expertise judiciaire chiffré à 13 675, 68 euros à laquelle ils n’ont pas attrait l’agence immobilière appelée à la cause.

Les époux [N] seront condamnés à verser aux époux [L] des indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 8 000,00 €, compte tenu des différents actes de la procédure.

La société [Z] 2A IMMO sera condamnée à verser aux époux [Z] 2A IMMO des indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 2 000,00 €, compte tenu de l’appel en garantie tardif.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision publique prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’appel de GRENOBLE :

CONDAMNE monsieur [M] [N] et madame [F] [P] épouse [N] in solidum à verser à monsieur [S] [L] et madame [O] [E] épouse [L] la somme de 62 285,90 euros outre indexation selon l’indice BT 01 du coût de la construction au titre de la restitution partielle du prix de vente de la maison sise 1371 Chemin de la Bassière, 38790 SAINT-GEORGES-D’ESPERANCHE ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de monsieur [S] [L] et madame [O] [E] épouse [L] ;

CONDAMNE monsieur [M] [N] et madame [F] [P] épouse [N] in solidum à verser à Madame [O] [E], épouse [L] la somme de 5 000,00 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE monsieur [S] [L] et madame [O] [E] épouse [L] de leur demande d’indemnisation au titre de leur trouble de jouissance ;

DEBOUTE monsieur [S] [L] et madame [O] [E] épouse [L] de leur demande d’indemnisation au titre du déplacement des meubles pendant les travaux ;

CONDAMNE la société [Z] 2A IMMO à payer à monsieur [M] [N] et madame [F] [P] épouse [N] la somme de 5 000,00 € au titre du manquement à son devoir de conseil ;

CONDAMNE monsieur [M] [N] et madame [F] [P] épouse [N] in solidum à verser à monsieur [S] [L] et madame [O] [E] épouse [L] la somme de 8 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société [Z] 2A IMMO à payer à monsieur [M] [N] et madame [F] [P] épouse [N] la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE monsieur [M] [N] et madame [F] [P] épouse [N] et la société [Z] 2A IMMO in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Matthieu ROBARDEY, sauf s’agissant du coût de l’expertise ;

CONDAMNE monsieur [M] [N] et madame [F] [P] épouse [N] in solidum au coût de l’expertise à hauteur de 13 675, 68 euros, avec distraction au profit de Maître Matthieu ROBARDEY ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Monsieur Guillaume DELORE, Président, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;

Le greffier Le Président