MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00347 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G2HK

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Amandine DOMINGUES de la SCP DPCMK, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [U]

née le 11 Novembre 2002 à HARFLEUR (76700), demeurant 70 rue Jean-Jacques Rousseau – Etg. 2 – 76600 LE HAVRE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 23 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2024, Madame [R] [F], représentée par l’agence ACCORE IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [B] [U] un logement situé 70 rue Jean-Jacques ROUSSEAU, 2ème étage à LE HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 450 €, outre une provision sur charges de 20 €.

Par convention dématérialisée en date du 20 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par la bailleresse suite à divers incidents de paiement.

Par acte d’huissier en date du 17 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [B] [U] un commandement de payer la somme principale de 1410 € hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 20 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— La déclarer recevable en son action,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Madame [B] [U] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner Madame [B] [U] à lui payer la somme de 3 808,17 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 novembre 2024 sur la somme de 1 410 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Madame [B] [U] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Madame [B] [U] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [B] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23 juin 2025 lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître Roger LEMONNIER, substitué par Maître DOMINGUES qui s’est rapporté à ses écritures et a actualisé la créance à la somme de 4 764,51 € au 18 juin 2025 en indiquant qu’il n’y avait pas eu de paiement malgré le commandement de payer.

Madame [B] [U], comparante en personne, expose être coiffeuse en CDI depuis janvier 2025. Elle explique ne pas savoir comment faire pour payer à ACTION LOGEMENT SERVICE car personne ne répond à ses mails. Elle ne sait pas comment retrouver la demanderesse. Elle affirme payer régulièrement le loyer depuis le mois d’avril 2025. Elle vit en couple avec son compagnon qui a retrouvé un travail au mois de mars 2025. Elle sollicite le maintien dans les lieux et demande des délais de paiement à raison de 100 € par mois.

La décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Au préalable, il est précisé qu’aucun moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’étant soulevé, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 18 novembre 2024, soit 2 mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 23 juin 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 5 juin 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 5 juin 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [U] le 17 septembre 2024 pour un montant de 1 410 € en principal.

La locataire ne justifie pas de l’apurement de l’intégralité des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence de la locataire ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 18 novembre 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [U], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 16 juin 2025 dont il ressort que la créance du garant est de 4 764,51€, échéance du mois mai 2025 incluse.

Il conviendra donc de condamner la défenderesse à payer la somme de 4 764,51€ au titre des arriérés de loyers et charges garantis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et arrêtée au 16 juin 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant puisqu’il est établi que la caution a été encore sollicitée en mai et juin 2025.

Il n’est, par conséquent, pas possible de lui accorder des délais de paiement sur la base de l’article précité.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

La défenderesse n’a pas justifié de sa situation et compte tenu du montant de la dette, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 novembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée aux bailleurs dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par la locataire à la bailleresse, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits de la bailleresse aux fins d’obtenir la condamnation de la locataire au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler aux bailleurs dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [U], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [U] est condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 70 rue Jean-Jacques ROUSSEAU, 2ème étage à LE HAVRE (76600) donné en location à Madame [B] [U] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 18 novembre 2024,

DIT que Madame [B] [U] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [U] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux 70 rue Jean-Jacques ROUSSEAU, 2ème étage à LE HAVRE (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

FIXE l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [B] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de de 4 764,51 euros au titre de la garantie des paiements de loyers arrêtée au 16 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y a avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [B] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée, à compter du 18 novembre 2024 jusqu’à libération des lieux, dans la limite des sommes qu’elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande contraire ou non conforme ;

CONDAMNE Madame [B] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 septembre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 20 mars 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [B] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 29 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE