MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00314 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZ5X

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. PICOTO, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 802 651 695, dont le siège social est sis 97 Boulevard Dufayel – 76310 SAINT-ADRESSE

Représentée par la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [D]

née le 08 Septembre 1990 à AU HAVRE (35580), demeurant 41 Rue de Pressensé – Appartement 302 – 76600 LE HAVRE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 23 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2012, la SCI PICOTO a donné à bail à Madame [T] [D] et Monsieur [V] [U] un logement de type F4 situé 41 rue de Pressensé, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 450 €, outre une provision sur charges de 100 €.

Le couple s’est séparé et Madame [D] est restée dans le logement mais ne procède qu’à des règlements partiels des loyers.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI PICOTO a fait délivrer à la locataire, le 5 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 5 663,22 € en principal arrêtée au 1er décembre 2024 au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à exécution sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 13 mars 2025, la SCI PICOTO a fait assigner Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 5 février 2025, les causes du commandement de payer signifié le 5 décembre 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de deux mois,

— ordonner l’expulsion de Madame [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [D] à lui payer :

* Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés,

* La somme de 4 507,08 euros en principal au titre des termes dus au 26 février 2025 avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

* La somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

* La somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

* Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 23 juin 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SCI PICOTO était représentée par Maître Céline BOISSEAU qui a actualisé le montant de la dette à la somme de 3 602,76€ à la date du 20 juin 2025.

Madame [D], comparante en personne, expose être mère au foyer et avoir trois enfants à charge (16,13 et 10 ans). Elle indique avoir connu une période difficile mais que depuis le mois de janvier 2025, le loyer est payé. Un FSL serait en cours. Elle justifie percevoir le RSA et diverses allocations familiales pour 1 836,03€ par mois dont l’APL à hauteur de 551€ (décompte CAF du 10 juin 2025). Elle propose un plan d’apurement de 300€ par mois en plus du loyer courant et demande à rester dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI PICOTO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 5 663,22 € a été signifié à Madame [D] le 5 décembre 2024. Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées intégralement dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 6 février 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à la défenderesse, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI PICOTO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI PICOTO ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 20 juin 2025 que la défenderesse doit une somme de 3 132,34 €, déduction faite des frais d’huissier normalement liquidés avec les dépens.

Madame [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [D] a repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience puisqu’elle paye régulièrement son loyer et verse pour l’arriéré également. Elle demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de sa situation, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [D] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Rien ne justifie la demande de dommages et intérêts qui sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [D], partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [D] est condamnée à verser à la SCI PICOTO la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI PICOTO recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 mars 2012 concernant le logement situé 41 rue de Pressensé au HAVRE (76600) donné en location à Madame [T] [D] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 6 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [T] [D] à payer à la SCI PICOTO la somme de 3 132,34 euros (trois mille cent trente-deux euros et trente-quatre centimes) arrêtée au 20 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [T] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courant, en 10mensualités de 300 euros minimum chacune, la 11ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI PICOTO pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [T] [D] soit condamnée à verser à la SCI PICOTO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 6 février 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SCI PICOTO du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 décembre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 13 mars 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [T] [D] à verser à la SCI PICOTO la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 29 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE