MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 MARS 2025

Minute :

N° RG 23/00130 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GES6

NAC : 5AZ Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [J]

né le 27 Décembre 1981 à HARFLEUR (76700), demeurant Chez Mme [I] [J] – 2 rue Madame Selingue – 76210 BOLBEC

Représenté par la SELARL VD & ASSOCIES, Avocats au barreau de ROUEN substituée par M^e Frédéric DUFIEUX, Avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [A] [S]

né le 03 Avril 1972 à FECAMP, demeurant 7 rue Boieldieu – Appt 152 – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Gamze NEJAT de la SELARL EKIS, Aavocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS AU HAVRE 68, RUE FRANCOIS MAZELINE représenté par son syndic en exercice, la Société IMMO DE FRANCE NORMANDIE, immatriculée au RCS du HAVRE sous le n°437 705 080, dont le siège social est sis 124, boulevard de Strasbourg 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Anne-Sophie MARTEL de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

Monsieur [G] [J]

né le 27 Décembre 1981 à HARFLEUR (76700), demeurant Chez Mme [I] [J] – 2 rue Madame Selingue – 76210 BOLBEC

Représenté par la SELARL VD & ASSOCIES, Avocats au barreau de ROUEN substituée par M^e Frédéric DUFIEUX, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 mai 2021, Monsieur [A] [S], assisté de son curateur, l’ATPM 76, en la personne de Madame [Y] [B], a pris à bail à Monsieur [G] [J] un appartement de type F1 situé 68 rue François Mazeline au HAVRE (76600), moyennant un loyer annuel de 4 020 €. Un état des lieux était réalisé le 3 mai 2021 et ne faisait état que de deux désordres mineurs. Or, Monsieur [S] a constaté rapidement l’apparition d’importants désordres d’humidité.

L’état des lieux initial a fait l’objet d’une mise à jour le 12 mai suivant en présence de la curatrice. Le problème d’humidité s’est aggravé. Monsieur [S] a fait constater l’état du logement par le service de salubrité publique de la ville du Havre ainsi que par constat d’huissier. Il a été contraint de quitter le logement et de se reloger le 10 janvier 2022. Sa mesure de curatelle a été fait l’objet d’une mainlevée par jugement du juge des tutelles du tribunal judiciaire du Havre en date du 18 novembre 2022.

Monsieur [S] a sollicité en vain l’indemnisation de ses préjudices auprès du bailleur par l’intermédiaire de sa protection juridique, l’assureur Pacifica, selon les nombreux courriers échangés ainsi que par l’intermédiaire du conciliateur de justice qui a rendu un constat d’échec le 2 juin 2022, aucune proposition n’ayant été faite par Monsieur [J].

Par acte du commissaire de justice en date du 2 février 2023, Monsieur [S] a assigné Monsieur [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins d’obtenir réparation.

Par acte du commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Monsieur [G] [J] a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 68 rue François Mazeline au Havre, représenté par son syndic en exercice, la société IMMO de France Normandie (la Société). Le 16 novembre 2023, la juridiction a prononcé la jonction des procédures.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 5 juin 2023 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 2 octobre 2023 puis à plusieurs reprises jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [S] était représenté par Maître Olivier JOUGLA, lui-même substitué par Maître Gamze NEJAT qui a déposé son dossier et s’est rapportée à ses écritures. Monsieur [J], était représentée par Maître [E] [L], lui-même substitué par Maître Frédéric DUFIEUX qui a déposé son dossier et s’est rapporté à ses écritures. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic IMMO de France Normandie, était représentée par Maître Laurent LEPILLIER, lui-même substitué par Maître [R] [W], qui a déposé son dossier et s’est rapporté à ses écritures.

Aux termes de son assignation auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [S] demande au juge des contentieux de la protection, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1720 et suivants du code civil et de la jurisprudence, de :

— déclarer son action recevable et bien fondée,

— condamner Monsieur [J] à lui régler les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation :

* 309 € au titre des frais engagés pour le procès-verbal de Maître [D], commissaire de justice, du 26 octobre 2021,

* 370 € au titre du loyer et charges du mois de décembre 2021 et janvier 2022,

* 300 € correspondant au dépôt de garantie indûment conservé, outre 10 % du montant du loyer par mois de retard,

* 880 € au titre du mobilier perdu,

* 1 600 € au titre du canapé,

* 3 500 € au titre des vêtements perdus,

* 900 € au titre de son préjudice moral,

— condamner Monsieur [J] à lui payer une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives n°3 communiquées par message RPVA du 4 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [J] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— débouter Monsieur [S] de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire et ce en cas de condamnation au bénéfice de Monsieur [S],

— réduire à de bien plus justes proportions le montant des préjudices allégués par Monsieur [S],

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 68 rue François Mazeline au Havre, représenté par son syndic en exercice, IMMO de France Normandie, à garantir Monsieur [J] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son égard,

Subsidiairement et en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 68 rue François Mazeline au Havre, représenté par son syndic en exercice, IMMO de France Normandie, à lui verser la somme de 1 001,57 €, se décomposant comme suit :

*2 721,77 € au titre des travaux de peinture,

* +172,35 € au titre des travaux de VMC,

* 1 892,55 € perçus via son assurance,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 68 rue François Mazeline au Havre, représenté par son syndic en exercice, IMMO de France Normandie, à verser à Monsieur [J] la somme de 1 000 € en réparation du préjudice résultant du temps personnel passer à restaurer le logement,

— condamner in solidum Monsieur [S] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 68 rue François Mazeline au Havre, représenté par son syndic en exercice, IMMO de France Normandie, à lui payer la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Aux termes de ses conclusions n°3 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 68 rue François Mazeline au Havre, représenté par son syndic en exercice, la société IMMO de France Normandie, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— prononcer la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 68 rue François Mazeline au Havre, représenté par son syndic en exercice, IMMO de France Normandie,

— débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— débouter Monsieur [S] de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [J] ou toute partie succombante, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 68 rue François Mazeline au Havre, représenté par son syndic en exercice, IMMO de France Normandie, la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [S] met en cause la responsabilité contractuelle de son propriétaire en ce que le logement loué ne respectait pas les critères de décence. L’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas l’humidité affectant le logement et lors de l’emménagement, le logement ne présentait pas de désordre apparent. Or, il s’est avéré qu’il était gorgé d’humidité et qu’il n’était donc pas décent. Monsieur [J] aurait toujours refusé de donner suite à ses réclamations et n’aurait pas mis à sa disposition un logement décent. Il n’a pas voulu l’indemniser, se contentant de dire qu’il se mettait en relation avec son assureur en invoquant un sinistre qui ne lui serait pas imputable mais sans pour autant qu’une proposition lui soit faite. Le bailleur s’est donc montré défaillant dans ses obligations et cette défaillance a eu pour conséquence directe de multiples dommages pour le locataire dont il réclame réparation.

De son côté, le bailleur fait valoir que le problème d’humidité du logement était dû à l’inondation de la cave. Il a sollicité IMMO de France qui l’a informé que les désordres provenaient d’une défaillance de la pompe de relevage et d’une remontée d’eau d’une nappe phréatique. Les désordres auraient pris fin le 26 novembre 2021 suite au remplacement de la pompe de relevage. Monsieur [J] estime donc que sa responsabilité n’est pas engagée du fait de la force majeure résultant de la défaillance de la pompe de relevage sur laquelle il n’avait aucune prise puisque la cave, à l’origine des problèmes d’humidité, ne lui appartient pas et ne faisait donc pas partie du contrat de location. Elle est une partie commune de la copropriété. Il n’est donc pas responsable de ce sinistre. Par ailleurs, il affirme qu’il ne connaissait pas les problèmes d’humidité du logement car il n’en aurait pas été informé par le locataire. Dès qu’il en a été informé, il a cherché à résoudre le problème en prenant attache avec le syndic. Les demandes indemnitaires du locataire ne peuvent donc pas aboutir outre le fait qu’elles ne seraient pas justifiées. Par ailleurs, il n’aurait pas été informé des suites de l’expertise intervenue et il n’a donc pas compris l’origine de la somme d’argent versée sur son compte par l’assureur. Le syndic serait donc responsable de la situation et il sollicite l’indemnisation des travaux qu’il a dus effectués dans le logement.

Enfin, si les demandes de Monsieur [S] devaient aboutir, le syndic devrait en être tenu pour responsable dans la mesure où il lui incombe d’entretenir les parties communes, ce qui n’aurait pas été le cas puisqu’il y aurait eu un défaut d’entretien de la pompe ou tout au moins, un dysfonctionnement. Le syndic doit donc répondre des conséquences indemnitaires résultant d’un sinistre provenant des parties communes dont il a la charge.

La société IMMO de France conteste la mise en cause de sa responsabilité en tant que gestionnaire locative dans la mesure où elle n’aurait été avisée du sinistre que par le service de salubrité de la ville le 16 août 2021 et aurait fait alors le nécessaire. L’inondation est apparue de nouveau et Monsieur [J] ne l’a informée que par mail en date du 31 octobre 2021. Or, dès le mardi 2 novembre 2021, elle a contacté à nouveau l’entreprise Hydroter qui a alors changé la pompe défectueuse le 9 novembre 2021. Le 17 novembre 2021, la cave a été de nouveau inondée du fait que la tuyauterie existante s’était déconnectée. L’entreprise a fait de nouveau le nécessaire et les désordres ont enfin totalement disparu le 24 novembre 2021. La Société souligne avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assurance du syndicat des copropriétaires dès l’information de Monsieur [J]. Suite à l’expertise, Monsieur [J] a été indemnisé de ses préjudices mais n’aurait pas averti le syndic de la situation du locataire pour solliciter son indemnisation de la part de l’assurance. Il ne peut donc demander que le syndic qu’il le garantisse et il ne peut pas demander également le remboursement de factures des travaux qu’il a dus effectuer dans le logement puisqu’il a déjà été indemnisé.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS

Sur les désordres

Monsieur [S] soutient que Monsieur [J] a engagé sa responsabilité contractuelle en ne lui délivrant pas un logement décent et sollicite l’indemnisation, ce que Monsieur [J] aurait toujours refusé jusqu’à présent car il conteste sa responsabilité dans la mesure où le syndic serait responsable du sinistre qui ne lui serait donc pas imputable.

L’article 1731 du code civil dispose que :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Aux termes des articles 1719 du code civil :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte la sécurité physique ou à la santé.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée et doit indemniser son préjudice.

Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret n° 2002/120 du 30 janvier 2002 qui précise les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci. Le décret vise notamment l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. De même, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, de réseau d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

L’obligation de délivrer un logement décent en bon état d’usage et de réparation présente un caractère continu et subsiste tout au long de la relation locative. Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est entièrement libéré de cette obligation. Il s’agit d’une exigence d’ordre public. Le logement doit être notamment pourvu d’une installation en eau courante potable et d’un mode de chauffage. Il doit posséder un système de ventilation et d’aération permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement. Il doit être pourvu d’une installation électrique conforme, être doté de menuiseries extérieures et d’une couverture assurant la protection contre les infiltrations d’eau et d’air dans l’habitation. Il doit donc être étanche à l’eau et à l’air. Il ne doit pas être inférieur à une certaine superficie. Enfin, l’obligation de délivrance est une obligation continue qui pèse sur le bailleur tout au long de l’exécution du contrat.

Sur le problème d’humidité invoqué :

La preuve de l’indécence d’un logement peut être rapportée par tout moyen.

L’état des lieux d’entrée établi le 3 mai 2021 faisait apparaître uniquement quelques petits défauts mineurs (cache luminaire absent, tartre dans la douche et les WC) mais il a été modifié par les parties le 12 mai 2021 comme noté en présence de Madame [B]. Des mentions ont été rajoutées dont celle-ci : « mur derrière les WC imbibé d’eau et trou à refaire boucher ».

Or, dès le 10 août 2021, cette humidité n’était plus cantonnée au mur derrière les WC puisqu’il était relevé d’importants problèmes d’humidité par les services d’hygiène et de santé de Le Havre Seine Métropole suite à la visite au domicile de Monsieur [S]. Le rapport du 16 août 2021 fait état des désordres suivants :

— Entrée du logement près de la porte d’entrée : bas de mur, traces d’humidité. Le relevé effectué à l’humidimètre indique une teneur en eau importante,

— Pièce principale : en bas du mur de séparation cuisine, traces de moisissure. Le relevé effectué à l’humidimètre indique également une teneur en eau importante. Deux autres murs sont concernés,

— La vérification de la VMC est souhaitée,

— Parties communes : la cave est inondée. Concernant ce point, un courrier sera adressé au syndic Immo de France.

Le service de salubrité terminait son rapport en indiquant qu’un courrier était adressé au propriétaire lui demandant de lui indiquer les suites à donner à ce dossier dans le délai d’un mois.

Le locataire a mandaté également un commissaire de justice pour établir un constat de l’état de son logement. Le procès-verbal en date du 26 octobre 2021 a permis au commissaire de justice de constater que le sol de la cave situé sous le logement de Monsieur [S] était entièrement inondé avec une hauteur d’eau d’environ de 40cm, que plusieurs objets flottaient et par leur aspect, témoignaient d’une eau stagnante de longue date (canette rouillée, bouteille d’eau usagée, manche de pelle noircie…) et que les briquettes du mur étaient poreuses et friables car gorgées d’humidité. Dans l’appartement, le commissaire de justice a constaté également sur les murs tendus d’un papier peint de verre blanchi, d’importantes traces noirâtres dues à l’humidité des lieux et notamment par capillarité avec la cave. Les murs de toutes les pièces (pièce principale, cuisine, salle d’eau) étaient recouverts des mêmes désordres des superficies noirâtres et humides. Le réfrigérateur avait été mis sur des cales pour éviter tout dysfonctionnement. Dans l’armoire à vêtements, le commissaire de justice a constaté que Monsieur [S] avait été contraint d’envelopper dans des housses plastiques tous ses vêtements et textiles afin qu’ils ne soient endommagés par l’humidité. De la même façon, le commissaire de justice a constaté que le canapé avait été surélevé sur des caisses plastiques.

Les photographies jointes au constat sont très éloquentes et corroborent les constats précités.

L’insalubrité totale du logement est établie et Monsieur [S] rapporte donc la preuve que le logement loué était indécent et insalubre.

Sur les responsabilités engagées

Suite au courrier de salubrité de la ville, Monsieur [J] établit avoir adressé le 13 septembre 2021 un courrier à Monsieur [S] dans lequel il reconnaît avoir été déjà sollicité par le mandataire judiciaire suite au problème d’humidité et qu’il aurait effectué déjà des interventions à plusieurs reprises. Il indique au locataire qu’il refuse sa venue dans les lieux et il lui demande alors de lui proposer alors des créneaux de visite comme le bail le prévoit. Le bailleur prétend n’avoir pu se rendre sur les lieux que le 29 octobre 2021. Or, de son côté, Monsieur [S] établit par l’attestation produite de Monsieur [Z] [P], aide à la personne, qu’il a été témoin de l’insalubrité du logement et que Monsieur [S] avait contacté à plusieurs reprises le propriétaire par téléphone sans suite de sa part. Il produit aussi un courrier adressé à Monsieur [J] le 17 octobre 2021 dans lequel il lui précise qu’il ne donne jamais de suite aux relances téléphoniques pour venir dans l’appartement et il lui propose trois dates au mois d’octobre, dont celle du 29 octobre, en lui indiquant que la copie de la lettre sera remise à l’assistance sociale qui est déjà venue constater les lieux.

Monsieur [S] établit donc ne pas s’être opposé à la venue de son propriétaire dans son logement pour évoquer le problème d’humidité, ce qu’il ne cessait de réclamer.

Or, il résulte des pièces que Monsieur [J] n’a informé la copropriété de ce sinistre pour la première fois que par mail en date du 31 octobre 2021 puisque le syndic lui a répondu par mail en date du 2 novembre 2021 que l’eau dans la cave était de l’eau de nappe, qu’un pompage avait été déjà effectué et qu’une vérification de la pompe existante devait être faite. Le syndic ajoutait relancer l’entreprise à cette fin. Le 26 novembre 2021, le syndic lui adressait un mail l’informant que les choses étaient rentrées dans l’ordre et lui transmettait le compte-rendu de la société HYDROTER, chargée de remédier aux désordres.

Ainsi, pour des désordres de cette ampleur et de leur nécessaire caractère d’urgence, force est de constater que le problème n’a été réglé définitivement que le 24 novembre 2021 après avoir été signalé au propriétaire dès le 12 mai 2021 puisque l’état des lieux d’entrée du 3 mai 2021 avait été modifié suite à la découverte de ce problème d’humidité par le locataire le 12 mai 2021. De plus, le bailleur a été avisé officiellement de ce désordre par le service de salubrité dès le 16 août 2021. Or, il y avait un caractère d’urgence à traiter ce problème majeur puisqu’il rendait le logement insalubre et inhabitable au point que Monsieur [S] a dû le quitter définitivement le 10 janvier 2022.

Non seulement le bailleur n’a pas respecté son obligation de louer un logement respectant les critères de décence mais il a tardé à traiter le problème puisqu’un délai de plus de six mois s’est écoulé jusqu’à sa résolution.

Ces éléments démontrent le non-respect par le bailleur de son obligation de louer un logement en bon état d’entretien et de réparation ainsi que de décence permettant d’assurer la jouissance paisible du logement voire son habitation. Il a donc commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, Monsieur [J] invoque d’une part, la force majeure et d’autre part, ses diligences entreprises auprès du syndic pour faire cesser le trouble.

Sur la force majeure

Selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Monsieur [J] prétend qu’il existe une force majeure exonératoire de sa responsabilité au motif que les causes de l’humidité résident dans la cave appartenant aux parties communes et qu’elle ne lui appartient pas et ne faisait pas partie du bail.

Il est établi que l’inondation de la cave était très ancienne comme l’a relevé le commissaire de justice dans son constat. En effet, il a constaté dans la cave une hauteur d’eau d’environ de 40cm, que plusieurs objets y flottaient et par leur aspect, ils témoignaient d’une eau stagnante de longue date (canette rouillée, bouteille d’eau usagée comme la photographie le démontre, manche de pelle noircie…).

Le problème était donc ancien puisque des tâches de moisissures et d’humidité ne peuvent pas apparaître sans cause, immédiatement après l’entrée dans les lieux du locataire, alors que sur l’état des lieux d’entrée du 3 mai 2021, aucune trace d’humidité n’avait été relevée sur les murs immaculés puisque peints en blanc.

L’événement n’était donc pas imprévisible et ses effets pouvaient être résolus par les mesures appropriées car il était ancien et il était connu du bailleur ou tout au moins, il l’aurait dû être puisque le propriétaire est responsable de l’état du logement qu’il loue. Si la cave où le sinistre est survenu ne faisait pas partie du bail, le bailleur est quand même copropriétaire des parties communes dont la cave fait partie. Il répond du bien loué et doit s’assurer que dans la copropriété, rien ne peut entraîner de dommage dans le logement loué. De plus, le délai pour traiter ce problème, qui revêtait un caractère de particulière urgence, a manifestement été trop long puisqu’il a obligé le locataire à devoir se reloger.

Le bailleur est donc responsable de l’état du logement et les éléments de la cause ne sont pas constitutifs de la force majeure.

Sur les diligences entreprises

Il a été démontré que le bailleur a mis plus de six mois à traiter le problème. En effet, il est établi qu’il n’a informé la copropriété du sinistre que par mail en date du 31 octobre 2021 et le rapport de la société HYDROTER indique bien avoir réalisé une première intervention le 3 novembre 2021 sur commande de la copropriété. Or, Monsieur [J] était informé du problème d’humidité dès le 12 mai 2021 lors de la reprise de l’état des lieux d’entrée consécutivement au problème d’humidité découvert par le locataire et à tout le moins, le 16 aout 2021 par le courrier du service de salubrité. A supposer que Monsieur [S] lui ait refusé sa venue dans son logement comme il a indiqué dans son courrier du 13 septembre 2021 et qu’il n’a pas pu se rendre sur les lieux que le 29 octobre 2021, ce qui n’est nullement établi, il pouvait chercher les causes de cette humidité lors de la reprise de l’état des lieux d’entrée où il était nécessairement présent le 12 mai 2021. Certes, il indique avoir effectué à ce moment-là des interventions à plusieurs reprises mais sans les préciser ni les justifier.

Il est donc déclaré responsable des préjudices subis par Monsieur [S].

Sur le recours en garantie et l’imputation des responsabilités :

L’article 1984 du code civil dispose que :

« Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. »

L’article 1991 du code civil dispose que :

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure. »

L’article 1992 du code civil dispose que :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Monsieur [J] soutient que le syndic n’a pas correctement rempli sa mission en tardant à traiter le problème d’humidité rencontré et demande à ce qu’il soit condamné à le garantir des condamnations prononcées contre lui.

Il est établi que le syndic a été informé de l’inondation de la cave dans les parties communes par le service de salubrité de la ville comme indiqué dans le courrier de celui-ci en date du 16 août 2021. Il est non contesté que le syndic a fait alors le nécessaire puisque dans son mail en date du 2 novembre 2021 adressé en réponse à Monsieur [J], il précise que l’eau dans la cave est de l’eau de nappe, qu’il a fait déjà effectuer un pompage et qu’il s’engage à relancer l’entreprise pour une vérification de la pompe existante face au nouveau sinistre.

Avant le 31 octobre 2021, Monsieur [J] n’avait donc pas avisé le syndic de ce problème. Or, le syndic, informé seulement par le service de salubrité de la ville tout comme le bailleur, avait fait le nécessaire. Finalement alerté par Monsieur [J] d’un nouveau problème d’inondation de la cave le 31 octobre 2021, le syndic démontre avoir fait une fois de plus le nécessaire en mandatant de nouveau l’entreprise HYDROTER et avoir fait procéder au changement de la pompe défectueuse. Le syndic s’est même déplacé sur les lieux avec Monsieur [J]. Lorsqu’un nouveau problème d’inondation est apparu, il a encore mandaté aussitôt la société qui a alors conclu, après avoir installé la nouvelle pompe, qu’il s’agissait de la tuyauterie existante de refoulement qui s’était déconnectée. L’entreprise a alors remis en place et procédé à des essais et a conclu au bon fonctionnement. Aucun problème n’a été décelé ensuite.

Dès lors, le syndic prouve avoir fait le nécessaire chaque fois qu’il a été sollicité. De plus, il a effectué une déclaration de sinistre dégât des eaux auprès de l’assureur du syndicat des copropriétaires pour obtenir l’indemnisation du sinistre. Il y a eu une expertise effectuée par l’assureur qui a conclu que la panne de la pompe de relevage était à l’origine de l’accumulation des eaux dans la cave commune et de son absence d’évacuation. L’expert ajoutait que l’immeuble était dans un secteur inondable et marécageux et que les fortes pluies étaient à l’origine de cette venue d’eau au sein de la cave et non de la CODAH.

Monsieur [J] a donc tardé à informer le syndic alors qu’il avait connaissance de ce problème dès l’origine du bail et au plus tard à compter du 16 août 2021. De son côté, le syndic prouve avoir accompli toutes les diligences nécessaires dès qu’il a été sollicité.

En conséquence, le syndic n’a commis aucune faute et dès lors, sa responsabilité dans le cadre de son mandat de syndic ne saurait être engagée.

Sur les préjudices

Les demandes d’indemnisation de Monsieur [S] à Monsieur [J]

Monsieur [J] ne peut prétendre que le syndic doit dédommager le demandeur au motif que le sinistre trouve sa cause dans les parties communes alors qu’il n’a pas fait valoir les préjudices subis par son locataire dans le cadre de l’expertise où il était représenté par Madame [O], l’une de ses anciennes collègues, et suite à laquelle il a été lui-même dédommagé. Il est donc tenu d’indemniser son locataire.

Monsieur [S] soutient avoir subi de nombreux préjudices tant sur le plan matériel que moral dont il sollicite l’indemnisation.

1°) Sur le préjudice matériel :

Sur le double loyer :

Le demandeur justifie avoir été contraint de quitter le logement, celui-ci étant inhabitable. Il s’est relogé le 3 novembre 2021 auprès d’HABITAT 76 et a donné son préavis d’un mois puisqu’étant relogé auprès d’un bailleur social. Il a donc dû payer deux loyers en même temps.

Le loyer du logement sinistré étant de 4 020 € l’année, Monsieur [J] devra donc lui rembourser la somme de 335 €.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Il n’est pas contesté qu’il ne lui a pas restitué son dépôt de garantie d’un montant de 300 €. Il est donc condamné à lui restituer.

Sur la demande de majoration :

Il convient de faire application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Monsieur [J] aurait dû restituer le montant de dépôt de garantie un mois maximum à compter de l’état des lieux de sortie. Il n’est pas contesté que Monsieur [S], assisté de son curateur, a donné son préavis le 7 décembre 2021 et que le 9 janvier 2022, un état des lieux était établi en présence de Monsieur [J], Monsieur [S] et sa nouvelle curatrice. Même si cet état des lieux n’a été produit par aucune des parties, Monsieur [J] n’a pas indiqué que des détériorations auraient commises par le locataire pendant sa très courte durée d’occupation. Il devait donc restituer le dépôt de garantie au plus tard le 9 février 2022.

Il doit lui restituer le montant du dépôt de garantie avec la majoration de 10 % depuis cette date. Il doit donc en plus du montant du dépôt de garantie jusqu’au jour de la notification du jugement, 10 % de plus sur 3 ans et 1 mois, soit 30 € x 37 mois = 1 110 €.

Sur les frais de déménagement :

Selon facture des déménagements Grenier en date du 2 décembre 2021, Monsieur [S] justifie avoir réglé une somme de 522 € TTC pour son déménagement.

Monsieur [J] est condamné à lui rembourser cette somme.

Sur la demande d’indemnisation des meubles et vêtements :

Compte tenu de l’importante humidité dans le logement, le commissaire de justice a constaté que le demandeur avait dû mettre ses meubles sur des cales et sous housse plastique ainsi que l’ensemble de ses vêtements. Malgré les précautions prises, il est évident que ses affaires ont été quand même endommagées et que leur perte est directement en lien avec l’importante moisissures du logement.

Il prouve qu’il avait acheté un matelas pour 300 €, un encadrement de lit pour 80 € un réfrigérateur pour 400 €, des meubles de cuisine pour 100 € ainsi qu’un canapé pour 500 €, soit une valeur totale de 1 380 €.

Monsieur [J] lui doit cette somme.

S’agissant des vêtements, il n’établit ni en avoir perdu pour ce prix-là ni en avoir racheté pour 3 500 €. Cependant, il est évident que ses vêtements empreints d’humidité n’étaient plus utilisables car nécessairement endommagés outre le fait qu’une telle odeur d’humidité est toujours persistante malgré les lavages. Quant à leur nombre, Monsieur [S] a toujours indiqué avoir perdu sept grands sacs de vêtements dont il a toujours demandé l’indemnisation par l’intermédiaire de sa protection juridique et du conciliateur qui ont fait état de ce nombre de sacs de vêtements perdus. En conséquence, sur cette base, il lui sera accordé à ce titre une juste indemnité de 800 €.

En réparation du préjudice matériel, Monsieur [J] est donc condamné à verser à Monsieur [S] la somme de 522 € + 1 380 € + 800 € = 2 702 €.

2°) Sur le préjudice moral

Monsieur [S] a subi un véritable trouble dans les conditions d’existence du fait de l’indécence du logement loué. Il lui est accordé une somme de 600 € en réparation de son préjudice auquel le défendeur est condamné à lui payer.

Les demandes connexes d’indemnisation de Monsieur [J] au syndic de copropriété

Monsieur [J] prétend être bien fondé à demander au syndicat des copropriétaires l’indemnisation de ses préjudices dans la mesure où il n’aurait perçu qu’une réparation partielle de ses préjudices matériels de son propre assureur suite à la réunion d’expertise. Il prétend ne pas avoir connaissance du rapport d’expertise amiable et qu’il n’avait pas compris le montant de son indemnisation puisque Madame [O], qui n’est pas une professionnelle du bâtiment, n’a pas pu lui relater avec exactitude les différents points évoqués.

Il sera relevé que Monsieur [J] a été valablement représenté lors de la réunion d’expertise, peu important que sa mandataire ne soit pas une spécialiste du bâtiment. D’autre part, son propre assureur était également présent. Ces droits ont donc été préservés.

Par ailleurs, s’il voulait avoir connaissance du rapport d’expertise, il lui appartenait de le réclamer à son propre assureur. En aucun cas, le syndic n’était chargé de lui transmettre. Il a été indemnisé pour une somme de 2 289,37 € comme indiqué au rapport, preuve que le montant de son indemnisation a été vu dans ce cadre. Il lui appartenait donc de charger Madame [O], à qui il avait donné mandant de le représenter, et son propre assureur, qui était également présent, de solliciter l’intégralité de son indemnisation en produisant la totalité des devis nécessaires pour la remise en état de l’appartement. Au demeurant, lors de cette réunion, son indemnisation a été chiffrée au vu des devis pointés et transmis comme indiqué page 5 du rapport d’expertise. Enfin, la proposition d’indemnisation a été validée par Monsieur [J] lui-même, condition nécessaire pour qu’il reçoive les fonds quand bien même ceux-ci lui ont été versés par son propre assureur.

La demande d’indemnisation dirigée à l’encontre du syndic n’est pas fondée et est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [J], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût de constat du commissaire de justice.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] est condamné à verser à Monsieur [S] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que 1 000 € sur le même fondement au syndic mis en cause à tort.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [G] [J] responsable des préjudices subis par Monsieur [A] [S] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [A] [S] les sommes suivantes :

*335 euros au titre du loyer courant pendant la période de préavis,

*300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

*1 110 euros de la majoration du dépôt de garantie,

*2 702 euros au titre de son préjudice matériel,

*600 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 68 rue François Mazeline au Havre, représenté par son syndic en exercice, la société IMMO de France Normandie, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [A] [S] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du constat du commissaire de justice en date du 26 octobre 2021 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 03 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE