MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00298 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZ2X

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. THIERS, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro D 910 830 074, dont le siège social est sis 5 rue Fabre d’Eglantine – 76620 LE HAVRE

Représentée par Me caroline LECLERCQ, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Madame [R] [K]

née le 29 Juillet 2000 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 24 rue Jules Tellier – 3eme étage – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

Monsieur [T] [N]

né le 25 Novembre 1996 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 33 rue Claude Lefevre – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 07 Juillet 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2023, la SCI 43 THIERS venants aux droits de Monsieur [L] [M] a donné à bail à Madame [R] [K] un logement situé 24 rue Jules Tellier, 3ème étage, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 390 €, outre une provision sur charges de 20 €.

Monsieur [T] [N] s’est porté caution des engagements de Madame [K] par acte du 21 mai 2023 annexé au bail.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI 43 THIERS a fait délivrer à la locataire le 18 avril 2024, un commandement de payer la somme de 2 664 € en principal arrêtée au 1er avril 2024 inclus, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 23 avril 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à exécution sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 14 mars 2025, la SCI 43 THIERS a fait assigner Madame [K] et Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail à compter du 18 juin 2024,

— prononcer la résiliation du bail au 18 juin 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges et pour défaut de justifier de l’occupation du logement,

— dire en conséquence que Madame [K] et Monsieur [N] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Madame [K] et Monsieur [N] à lui payer :

Une indemnité d’occupation mensuelle de 410 euros par mois avec réévaluation légale jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés,La somme de 6 764 euros en principal au titre des loyers et chargés impayés arrêtée au 1er février 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 18 avril 2024 pour la somme de 2 664 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,La somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût de la saisie conservatoire des meubles.

A l’audience du 7 juillet 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SCI 43 THIERS était représentée par Maître [Z] [O], qui a indiqué qu’il n’y avait eu qu’un seul règlement en 2024 de 116 euros et a actualisé sa créance à la somme de 8 874 euros à la date du 4 juillet 2025.

Monsieur [N], comparaît en personne et explique qu’il s’est porté caution de Madame [K] qui est une amie qu’il a voulu aider. Elle lui aurait dit qu’elle allait payer sa dette. Elle travaillerait chez Mac Donald. Il travaille dans un garage et perçoit 1 850 euros par mois. Il est célibataire et a un enfant de 11 mois. Il propose de payer 250 euros par mois.

Madame [K], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI 43 THIERS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 juillet 2025.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 2 664 € a été signifié à Madame [K] le 18 avril 2024 et a été dénoncé à la caution le 23 avril 2024. Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail a été signé le 22 mai 2023, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas, est celui de deux mois et non pas de 6 semaines comme le commissaire de justice l’a indiqué dans le commandement de payer.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 19 juin 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à la défenderesse, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI 43 THIERS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 4 juillet 2025 que les défendeurs doivent une somme de 8 814 €.

Madame [K] et Monsieur [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI 43 THIERS ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Au vu du montant de la dette, il n’apparaît pas opportun d’accorder des délais de paiement à Monsieur [N] alors qu’il n’a pas commencé à payer la dette malgré la dénonciation du commandement de payer.

Dès lors, la demande de délais est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [K] et Monsieur [N], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [K] et Monsieur [N] sont condamnés solidairement à verser à la SCI 43 THIERS la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI 43 THIERS recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 mai 2023 concernant le logement situé 24 rue Jules Tellier, 3ème étage, au HAVRE (76600) donné en location à Madame [R] [K] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 19 juin 2024 ;

DIT que Madame [R] [K] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [R] [K] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 24 rue Jules Tellier, 3ème étage, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI 43 THIERS pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [K] et Monsieur [T] [N], es qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 410 euros par mois avec réévaluation légale ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [K] et Monsieur [T] [N], es qualité de caution à payer à la SCI 43 THIERS la somme de 8 814 euros (huit mille huit cent quatorze euros) arrêtée à la date du 4 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [K] et Monsieur [T] [N], es qualité de caution, aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 avril 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 14 mars 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [K] et Monsieur [T] [N], es qualité de caution à verser à la SCI 43 THIERS la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 20 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE