MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025

Minute : 28/25

N° RG 24/00671 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GSY4

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 boulevard d’Orléans – CS 72042 – 76040 ROUEN CEDEX 1

non comparante, représentée par Madame [J] [S], chargée de contentieux judiciaire, munue d’un pouvoir

DÉFENDEUR:

Monsieur [D] [M]

né le 31 Mai 1994 à CAEN (14000), demeurant 2 rue Romain Rolland – 3eme étage gauche – Apt 001 – 76700 GONFREVILLE L’ORCHER

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Pascal LE MOAN, Juge honoaire au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 14 Octobre 2024, le délibéré ayant été fixé au 6 janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Pascal LE MOAN, juge honoaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2020, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a consenti un bail d’habitation à M. [D] [M] sur des locaux situés au 2, rue Romain Rolland 3ème appt 01 – 76700 – GONFREVILLE L’ORCHER, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 248,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1794,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [D] [M] le 5 janvier 2024.

Par assignation du 7 juin 2024, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2966,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 octobre 2024, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2024, s’élève désormais à 2592,50 euros. HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur précise que le locataire a depose un dossier de surendettement qui sorienterait vers un effacement de dette ce à quoi il ne s’opposera pas mais sollicite le maintien de l’acquisition de la clause résolutoire et d’éventuels délais de paiement dans l’attente de la decision definitive qui sera rendue en matière de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1794,23 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 avril 2024.

Selon l’article 24 paragraphe VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens de l’article VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour d’ audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes (…)

3° … Lorsqu’une contestation a été formée par l’une ou l’autre des parties contre les délais ou modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision statuant sur cette contestation. »

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [D] [M] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette et ce, dans l’attente de la decision devenue definitive en matière de surendettement.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [D] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 octobre 2024, M. [D] [M] lui devait la somme de 2592,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 janvier 2020 entre HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME, d’une part, et M. [D] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au 2, rue Romain Rolland 3ème appt 01 – 76700 – GONFREVILLE L’ORCHER est résilié depuis le 4 avril 2024,

CONDAMNE M. [D] [M] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 2592,50 euros (deux mille cinq cent quatre-vingt-douze euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [D] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, et ce, dans l’attente de la decision definitive qui sera rendue en matière de surendettement,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [D] [M] sera condamné à verser à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [D] [M] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 février 2024 et celui de l’assignation du 7 juin 2024.

Ainsi jugé le 06 JANVIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Pascal LE MOAN