Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 25/02667 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KFLN

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINTE VICTOIRE prise en la personne de son représentant légal en exercice RCS [Localité 5] n°829.598.358

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Melissa EYDOUX, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. AEDES prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 6] n°487.915.225

[Adresse 1],

[Adresse 11]

[Localité 4]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente ,

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE a tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Le juge rapporteur a rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 02 Décembre 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, , Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à : M^e Melissa EYDOUX

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2006, la S.C.I. Les Aigues a donné à bail, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2006, à la S.A.R.L. Aedes des locaux commerciaux consistant en un bureau, une salle d’exposition et un atelier, situés à [Adresse 8], moyennant un loyer d’un montant annuel de 19 850,00 euros, payable mensuellement.

Par avenant du 30 décembre 2018, la surface des locaux donnés en location à la S.A.R.L. Aedes a été réduite, entraînant une réduction du loyer annuel à la somme de 12 000,00 euros, toujours payable mensuellement, et ce à compter du 1er janvier 2019.

Par acte notarié du 2 septembre 2019, la S.C.I. Les Aigues a vendu ces locaux commerciaux à la S.C.I. Sainte Victoire.

Constatant que les loyers ne sont plus réglés par la locataire de manière régulière, malgré la délivrance le 28 avril 2025 d’une sommation de payer, demeurée vaine, la S.C.I. Sainte Victoire a fait citer, par acte extra judiciaire du 25 août 2025, la S.A.R.L. Aedes devant la présente juridiction aux fins de :

— déclarer la société S.C.I. Sainte Victoire recevable et bien fondée en ses demandes,

— prononcer la résiliation du bail commercial en date du 28 mars 2006 et de son avenant en date du 30 décembre 2018 aux torts exclusifs du locataire,

— dire et juger que la résiliation produira effet à la date de la présente assignation,

— ordonner par voie de conséquence l’expulsion de la S.A.R.L. Aedes ainsi que celle de tout occupant ou matériel de son chef,

— condamner la S.A.R.L. Aedes à payer à la S.C.I. Sainte Victoire la somme de 19 587,33 euros T.T.C. au titre de l’arriéré locatif et des charges arrêtés au 30 juillet 2025,

— condamner la S.A.R.L. Aedes à payer à la S.C.I. Sainte Victoire la somme mensuelle de 1 200,00 euros T.T.C. à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date du présent acte et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner la S.A.R.L. Aedes à payer à la S.C.I. Sainte Victoire la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la S.A.R.L. Aedes à payer à la S.C.I. Sainte Victoire la somme de 3 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 28 avril 2025 d’un montant de 200,73 euros.

Quoique régulièrement citée, la S.A.R.L. Aedes n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il sera précisé, à titre liminaire, que les dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l’un des principaux éléments. En l’absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut être encourue.

En l’espèce, la S.C.I. Sainte Victoire justifie avoir notifié sa demande de résiliation du bail à la S.A. Cetelem et à la S.A. BNP Paribas Lease Group par actes extra judiciaires des 8 et 20 août 2025.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial :

Il résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil que le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. Le non-paiement des loyers constitue de la part de ce dernier un manquement suffisamment grave à ses obligations pour permettre de prononcer, sur le fondement des articles 1224, 1227 et 1741 du code civil, la résiliation du bail à ses torts et griefs et justifier son expulsion.

En l’espèce, il ressort des pièces et décomptes produits que, depuis le mois de février 2024, la S.A.R.L. Aedes n’a plus réglé régulièrement et intégralement ses loyers, laissant s’accroître de manière régulière sa dette locative. La S.C.I. Sainte Victoire a mis en demeure sa locataire d’apurer sa dette locative, d’un montant de 15 987,33 euros, par sommation de payer du 28 avril 2025. Cependant, cet acte est demeuré vain, la locataire n’ayant pas régularisé sa situation et sa dette locative s’élevant, selon la bailleresse, à la somme de 19 587,33 euros au mois de juillet 2025.

La S.A.R.L. Aedes, qui n’a pas constitué avocat, ne s’explique pas sur sa défaillance ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette. Manifestement, la S.A.R.L. Aedes n’a pas fait les efforts nécessaires pour apurer sa dette locative.

Dés lors, la gravité des manquements de la S.A.R.L. Aedes à ses obligations de preneur étant suffisamment caractérisée, la résiliation du bail commercial conclu le 28 mars 2006 doit être prononcée à ses torts exclusifs et l’expulsion de la locataire ordonnée, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

A compter du prononcé du présent jugement, date à laquelle la résiliation du bail prend effet, la S.A.R.L. Aedes, occupante sans droit ni titre des lieux loués, devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer dû mensuellement jusqu’à complète libération des lieux.

Il convient de faire droit, au vu des pièces justificatives produites, à la demande en paiement de l’arriéré de loyers formée par la société bailleresse et de condamner la S.A.R.L. Aedes à payer à la S.C.I. Sainte Victoire la somme de 19 587,33 euros, représentant le montant des loyers dus jusqu’au mois de juillet 2025 inclus, cette somme se décomposant comme suit :

Loyer échu de février 2024 ………………………………………………… 1 200,00 E

Loyer échu de mai 2024 ……………………………………………………. 1 200,00 E

Loyer échu de juin 2024 ……………………………………………………. 1 200,00 E

Loyer échu d’août 2024 …………………………………………………….. 1 200,00 E

Loyers échus d’octobre 2024 à juillet 2025 (1 200,00 E x 10) … 12 000,00 E

Charges 2023 (quote-part électricité et taxe foncière) ……………. 2 815,86 E

Charges 2024 (quote-part électricité et taxe foncière) ……………. 1 971,47 E

— ------------------------- SOUS-TOTAL ……………………………………………. 21 587,33 E

A déduire, versements de la locataire en décembre 2024 ……….. – 2 000,00 E

— -------------------------

TOTAL ……………………………………………………… 19 587,33 E

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer.

Il y a lieu de constater qu’aucune demande n’est formée pour les loyers échus du mois d’août 2025 à la date du prononcé de la résiliation du bail.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la S.C.I. Sainte Victoire :

A défaut de justifier d’un préjudice autre que celui résultant du défaut de paiement des loyers par la S.A.R.L. Aedes et du maintien dans les lieux de cette locataire défaillante, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par la S.C.I. Sainte Victoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.R.L. Aedes, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels incluront le coût de la sommation de payer du 28 avril 2025 (200,73 euros), et versera à la S.C.I. Sainte Victoire, qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation, aux torts exclusifs de la S.A.R.L. Aedes, du bail commercial conclu le 28 mars 2006 avec la S.C.I. Les Aigues, aux droits de laquelle est venue la S.C.I. Sainte Victoire, et portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 10] à [Localité 7] (84),

ORDONNE en conséquence à la S.A.R.L. Aedes, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DIT que les meubles, objets et marchandises qui se trouveraient dans les locaux, après leur libération, pourront être remisés dans un garde-meubles aux frais et risques et périls de la S.A.R.L. Aedes,

DIT qu’il appartiendra à la S.A.R.L. Aedes de retirer les objets mis en dépôt dans un garde-meubles dans les délais des articles R.433-1 et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut de retrait dans les délais fixés, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-2, R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.R.L. Aedes à payer à la S.C.I. Sainte Victoire :

— la somme de DIX NEUF MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET TRENTE TROIS CENTIMES (19 587,33 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025, au titre des loyers échus jusqu’au mois de juillet 2025 inclus,

— une indemnité d’occupation d’une somme mensuelle égale au loyer actuel, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE la S.A.R.L. Aedes aux entiers dépens, dont le coût de la sommation de payer du 28 avril 2025,

CONDAMNE la S.A.R.L. Aedes à verser à la S.C.I. Sainte Victoire la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200,00 EUR) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT