MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 24/01086 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVSL

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [J], demeurant 6 rue de la Haute Porte – 27180 BERNIENVILLE

Représenté par M^e Renaud COURBON substitué par M^e Stéphane HENRY, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [N] épouse [Y]

née le 21 Janvier 1963 à LE HAVRE (76600), demeurant Quai de la Marne – 23 rue des Dockers – Logement 123 – 76600 LE HAVRE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2018, Monsieur [Z] [J] a donné à bail à Madame [C] [Y] née [N] un logement situé Quai de la Marne, 23 rue des Dockers au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 480€, outre une provision sur charges de 42 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 100,21 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 1er juillet 2024 a été délivré à la locataire le 15 juillet 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 26 septembre 2024, Monsieur [J] a fait assigner Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,

— Ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 4 227,61 € représentant les loyers et charges suivant situation arrêtée au 19 septembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

— Condamner, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant correspondra au loyer et charges mensuelles à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner le défendeur aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront,

— Ordonner l’exécution provisoire, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par là même, irrécouvrable.

A l’audience du 2 décembre 2024, Monsieur [J] était représenté par Maître [P], substitué par Maître [U] qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a indiqué que la dette était de 3 793,37 € au 18 novembre 2024. Il a indiqué également s’en rapporter sur les délais de paiement.

Madame [Y] a comparu en personne. Elle a indiqué être à la retraite depuis le 1er octobre 2024 ce qui a entraîné une baisse de ses ressources. Elle a précisé avoir réglé 600 € et 712 € en novembre et souhaiter se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [Y] le 15 juillet 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 16 septembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 septembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [J] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [J] produit un décompte arrêté au 15 novembre 2024, aux termes duquel Madame [Y] était redevable à cette date de la somme de 3 150,12 €, une fois déduits des frais non justifiés ou compris dans les dépens. Ce décompte comprend les sommes de 600 € et 712,96 € versées par Madame [Y] les 14 et 15 novembre 2024.

Madame [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette, il convient de la condamner à payer la somme de 3 150,12 € à Monsieur [J] avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 3 100,21 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [Y] a repris le paiement du loyer courant. Elle demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [Y] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 16 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [Y], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Y] est condamnée à payer à Monsieur [J] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [Z] [J] recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 31 octobre 2018 concernant le logement situé Quai de la Marne, 23 rue des Dockers au HAVRE (76600) donné en location à Madame [C] [Y] née [N] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 16 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] née [N] à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 3 150,12 euros (trois mille cent cinquante euros et douze centimes) arrêtée à la date du 15 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 3 100,21 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [C] [Y] née [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 87,50 euros chacune, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [C] [Y] née [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Z] [J] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [C] [Y] née [N] soit condamnée à verser à Monsieur [Z] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 16 septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] née [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 juillet 2024, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 26 septembre 2024 et de sa dénonciation au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] née [N] à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 03 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS