MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

Minute :

N° RG 25/00693 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5S5

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [X]

né le 18 Février 1955 à SAINTE ADRESSE (76310), demeurant Cabinet Poulet – 3 rue Louis Philippe – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Caroline LECLERCQ, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [G]

né le 1er Mai 1967 à LE HAVRE (76600), demeurant 11 passage Garvani – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

Madame [S] [O] épouse [G]

née le 31 Octobre 1970 à HARFLEUR (76700), demeurant 11 passage Garvani – 76600 LE HAVRE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2018, à effet au 8 mars 2018, Monsieur [L] [X] a donné à bail à Monsieur [D] [G] et Madame [S] [O] épouse [G] un logement comprenant un jardin, une cave et un garage, situé 11 passage Garvani, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 319,25 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 17 février 2025, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 février 2025

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, Monsieur [X] a fait assigner Monsieur et Madame [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et par conséquent, constater la résiliation du bail d’habitation passé entre les parties ;

— ordonner en conséquence l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux loués ainsi que de ses biens s’y trouvant, au besoin avec le concours de la force publique ;

— autoriser, le cas échéant, le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls des défendeurs, dans l’attente qu’il soit statué sur le sort des biens,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [G] au paiement des sommes suivantes :

2 152,76 euros en principal au titre des loyers et charges, suivant décompte arrêté au 4 juillet 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée ;les loyers et charges échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;les indemnités d’occupation irrégulière, du jour du jugement à intervenir, jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux ;le tout avec intérêts légaux ;800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;les frais et dépens, qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et des actes de procédures qui en suivront ;- rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 juillet 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 3 novembre 2025, Monsieur [X], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation. Il expose que la dette locative actualisée au 3 novembre 2025 s’élève désormais à 3 822,11 euros. Il indique que le terme d’octobre a été réglé avec un règlement supplémentaire pour commencer à apurer l’arriéré, et que les époux [G] se présentent à l’audience avec deux chèques d’un montant total de 3 000 euros. Son conseil indique ne pas avoir reçu d’instruction concernant l’acceptation des délais de paiement.

Monsieur et Madame [G] ont comparu en personne à l’audience. Ils exposent avoir rencontré des difficultés de paiement en raison d’un arrêt maladie de Monsieur [G] qui a engendré une baisse de revenu. Les ressources mensuelles du foyer sont actuellement de l’ordre de 2 465 euros. Le couple n’a plus d’enfants à charge et ne fait pas l’objet d’une procédure de surendettement. Ils indiquent avoir repris le paiement du loyer courant. Ils présentent deux chèques respectivement d’un montant de 2 000 euros et de 1 000 euros en indiquant qu’ils vont les remettre ce jour au commissaire de justice en charge du recouvrement. Pour le solde restant dû après encaissement des deux chèques, ils demandent à pouvoir apurer leur dette par mensualités de 50 euros en sus du loyer courant avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [X] justifie avoir notifié le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Le bailleur a fait signifier, le 19 février 2025, aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 319,25 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 17 février 2025, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte produit que cette somme comprend des frais de prélèvements rejetés pour un montant total de 87,50 euros. Ces frais ne constituant ni des loyers ni des charges, il y a donc lieu de les déduire des causes du commandement.

L’arriéré locatif dû à la date du commandement s’établit donc à 2 231,75 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, Monsieur et Madame [G] disposaient d’un délai de deux mois expirant le 19 avril 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 2 231,75 euros.

Il résulte du décompte produit que cette somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 avril 2025.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Monsieur [X] verse aux débats un décompte mentionnant un arriéré au 3 novembre 2025 d’un montant de 3 822,11 euros, échéance du mois de novembre incluse.

Néanmoins, cette somme comprend les frais de rejet de prélèvement susvisés pour un montant total de 87,50 euros, qu’il convient donc de déduire de la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, si Monsieur et Madame [G] ont présenté lors de l’audience deux chèques pour un montant total de 3 000 euros, cette somme ne peut être soustraite en l’état de leur dette, faute de justification de son encaissement.

Selon les dispositions de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. Le bail comporte en outre une clause de solidarité entre les co-preneurs.

Il est constant que les lieux loués constituent la résidence principale du ménage.

En tout état de cause, le bail contient une clause de solidarité entre les co-preneurs.

En conséquence, les époux [G] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [X] la somme de 3 734,61 euros au titre de l’arriéré dû au 3 novembre 2025.

Monsieur [X] sera débouté du surplus de ses demandes à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur mentionne un règlement de 1 100 euros effectués par les époux [G] le 1er octobre 2025 en règlement du terme d’octobre 2025 d’un montant de 1 043,18 euros, le surplus venant s’imputer sur leur arriéré. S’agissant du terme de novembre 2025 d’un montant de 855,39 euros payable d’avance, il convient de relever que l’audience du 3 novembre 2025 est quasi concomitante à son exigibilité et que les époux [G] ont présenté deux chèques pour un montant de 3 000 euros, qui sous réserve de leur bon encaissement, vont non seulement payer ce terme mais ramener leur dette à la somme 734,61 euros seulement.

Ils ont des revenus leur permettant de régler leur dette locative.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues dans le dispositif (fin) du présent jugement, et de faire droit à la demande de Monsieur et Madame [G] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. Il sera néanmoins prévu une première mensualité d’un montant de 3 000 euros pour le cas où les chèques présentés lors de l’audience n’auraient pas été encaissés.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par le bailleur et les locataires seront condamnés solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [G], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens y compris notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2025, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Monsieur [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 29 janvier 2018 conclu entre Monsieur [L] [X] d’une part, et Monsieur [D] [G] et Madame [S] [O] épouse [G] d’autre part, portant sur un logement comprenant un jardin, une cave et un garage, situé 11 passage Garvani, au HAVRE (76600), et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 20 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [G] et Madame [S] [O] épouse [G] à payer à Monsieur [L] [X] la somme de 3 734,61 euros (trois mille sept cent trente-quatre euros et soixante-et-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 novembre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [D] [G] et Madame [S] [O] épouse [G] à s’acquitter de cette dette selon les modalités suivantes :

— dans l’hypothèse où les chèques présentés le jour de l’audience n’auraient pas été encaissés au jour du présent jugement : un premier versement de 3 000 euros, suivi de 14 versements de 50 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges  ;

— dans l’hypothèse où les chèques présentés le jour de l’audience auraient été encaissés au jour du présent jugement : 14 versements de 50 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le onzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [D] [G] et Madame [S] [O] épouse [G] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que le les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 avril 2025 ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [G] et de Madame [S] [O] épouse [G] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, mais hors période de trêve hivernale ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [D] [G] et Madame [S] [O] épouse [G] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [L] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [G] et Madame [S] [O] épouse [G] aux dépens y compris notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2025, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [G] et Madame [S] [O] épouse [G] à payer à Monsieur [L] [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 19 JANVIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO