MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00981 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HAB5

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [T] [D]

née le 03 Mai 1977 à DAKAR (SENEGAL), demeurant 9 Rue Hippolyte Fenoux – 3ème étage – Logement 88 – 76620 LE HAVRE

comparante, non assistée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er février 2023, la SAS 3F NORMANVIE, a consenti un bail d’habitation à Madame [T] [D] portant sur un appartement référencé 7015L-0088, logement n° 88, 3ème étage dans l’immeuble situé 9 rue Hippolyte Fenoux au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 533,08 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 085,32 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 19 mai 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [T] [D] le 2 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, la SAS 3F NORMANVIE a fait assigner Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 420,38 euros au titre de l’arriéré arrêté au 19 septembre 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, la SAS 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle indique que Madame [D] effectue des paiements plus ou moins irréguliers et que son dernier règlement du 1er décembre 2025 couvre le terme échu de novembre à 4 euros près. Elle précise que la dette locative en principal, actualisée au 3 décembre 2025, s’élève désormais à 2 477,45 euros, échéance du mois de novembre incluse.

Madame [D] a comparu en personne. Elle indique avoir trois enfants à charge, être agent de la fonction publique hospitalière avec un revenu mensuel compris entre 1 800 et 1900 euros et ne plus percevoir de prestations sociales depuis novembre 2025. Elle envisage de déposer un dossier de traitement de sa situation du surendettement. Elle demande à pouvoir apurer sa dette par mensualités comprises entre 50 et 70 euros en plus du paiement des termes courants avec suspension des effets de la clause résolutoire, le temps d’obtenir un logement plus petit.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 085,32 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 juillet 2025.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 2 477,45 euros dû au 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 2 477,45 euros à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] a effectué le 1er décembre 2025 un règlement de 750 euros au titre du terme de novembre 2025 d’un montant de 754,19 euros payable à terme échu. Cette différence de 4,19 euros seulement n’apparaît pas suffisament significative pour considérer qu’elle n’aurait pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, elle dispose d’un emploi stable et elle propose de payer une somme de 70 euros par mois en plus du loyer courant, somme raisonnable qui lui permet de régler sa dette dans le délai maximum de 3 ans.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [D] pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues dans le dispositif (fin) du jugement, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par la bailleresse et Madame [D] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 1er février 2023 entre la SAS 3F NORMANVIE d’une part et Madame [T] [D] d’autre part portant sur un appartement référencé 7015L-0088, logement n° 88, 3ème étage dans l’immeuble situé 9 rue Hippolyte Fenoux au HAVRE (76600) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 27 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [T] [D] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 2 477,45 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

AUTORISE Madame [T] [D] à se libérer de sa dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 70 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [T] [D] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 juillet 2025 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion hors période hivernale de Madame [T] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [T] [D] sera condamnée à payer à la SAS 3F NORMANVIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, révisable dans les mêmes conditions et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [T] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [T] [D] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO