TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/05850

N° Portalis 352J-W-B7H-CZUFL

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEURS

Madame [V], [S], [E] [P] veuve [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [O], [X], [N] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [M], [O] [L]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur [W], [J] [L]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous représentés par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0282

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet GESTIMA, SAS

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2028

Décision du 12 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/05850 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZUFL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [V], [S], [E] [P] veuve [L] et Messieurs [O], [X], [N] [L], [M], [O] [L] et [W], [J] [L] (ci-après « les consorts [L] ») sont respectivement usufruitière et nus-propriétaires d’un appartement situé au 2ème étage (lot n° 2) et d’une cave située en sous-sol (lot n° 14) au sein d’un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et ayant pour syndic, le cabinet GESTIMA.

Lors de l’assemblée générale du 31 janvier 2023, les copropriétaires ont voté les résolutions suivantes :

— résolution n° 5 relative à l’approbation des comptes de l’exercice comptable 2021/2022,

— résolution n° 8 ayant pour objet la désignation du cabinet GESTIMA en qualité de syndic de l’immeuble,

— résolution n° 18 ayant pour objet la souscription d’un contrat d’archivage avec la société PRO ARCHIVES.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2023, Madame [V], [S], [E] [P] veuve [L] et Messieurs [O], [X], [N] [L], [M], [O] [L] et [W], [J] [L] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 12ème aux fins d’annulation des résolutions n° 5, 8 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 12ème.

Décision du 12 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/05850 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZUFL

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2024, Madame [V], [S], [E] [P] veuve [L] et Messieurs [O], [X], [N] [L], [M], [O] [L] et [W], [J] [L] demandent au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 10, 10-1, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967,

Dire les consorts [L] recevables et bien fondés en leurs demandes,

Annuler les décisions n° 5, 8 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2023,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [L] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispenser les consorts [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et ce, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont recouvrement au profit de Maître DANIAULT, avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 12ème demande au tribunal de :

Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] en ses conclusions et l’y déclarer bien fondé,

Y faisant droit,

Débouter Madame [V] [P] veuve [L] et Messieurs [O] [L], [M] [L] et [W] [L] de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont mal fondées,

Pour le surplus,

Ordonner l’exécution provisoire, rien ne justifiant de déroger aux dispositions prévues à l’article 514 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Madame [V] [P] veuve [L] et Messieurs [O] [L], [M] [L] et [W] [L], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] une somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 novembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience en juge rapporteur du 18 décembre 2025, a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

Motifs de la décision :

I – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5] en date du 31 janvier 2023 formée par les consorts [L]

Les consorts [L] fondent leur demande d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale litigieuse portant sur la désignation du cabinet GESTIMA, en qualité de syndic de l’immeuble, sur les articles 10 et 13 du décret du 17 mars 1967.

Ils font ainsi valoir que :

— il ressort de l’ordre du jour de l’assemblée générale que deux autres contrats de syndic étaient présentés : celui du cabinet [U] [R] et celui du cabinet [D],

— pour favoriser sa candidature et éviter que les copropriétaires se prononcent sur les deux autres contrats concurrents, le cabinet GESTIMA a fait inscrire sa désignation en première résolution (8-1) et a prévu qu’il ne serait voté sur la candidature du cabinet [U] [R] (8-2) et du cabinet [D] (8-3) qu’ « en cas de non-désignation du cabinet GESTIMA »,

— si le cabinet GESTIMA a bien fait inscrire les deux contrats de syndic concurrents à l’ordre du jour de l’assemblée générale, il a délibérément fait en sorte d’éviter que les copropriétaires se prononcent sur ces contrats, en prévoyant que le vote n’aurait lieu que s’il n’était pas lui-même désigné en premier vote,

— par ailleurs, si l’assemblée générale ne peut se prononcer que sur des questions inscrites à l’ordre du jour, elle doit cependant se prononcer sur l’ensemble des questions portées à l’ordre du jour ; la jurisprudence considère que si l’assemblée générale omet de se prononcer sur une question figurant à l’ordre du jour, cette omission n’est pas de nature à entraîner la nullité de cette assemblée, mais à la condition qu’il n’y ait pas de lien entre les questions votées et les questions omises (Cour d’appel de [Localité 1], 23ème chambre A, 2 octobre 1996),

— il est évident que les questions portant sur la désignation du cabinet [U] [R] et du cabinet [D] avaient un lien direct avec la question portant sur la désignation du cabinet GESTIMA,

— dans un arrêt rendu le 24 septembre 2020 (Cass 3ème civ., 24 septembre 2020 n° 19-15.764), la Cour de cassation rappelle qu’en présence de plusieurs candidats aux fonctions de syndic de copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires doit se prononcer sur chacune des candidatures lors d’un vote distinct (il en est de même d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 7 décembre 2022, n° 21-20.170),

— la résolution n° 8 est donc entachée d’irrégularités, en raison de violations des articles 10 et 13 du décret du 17 mars 1967.

Décision du 12 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/05850 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZUFL

En réponse aux arguments développés en défense, ils indiquent que :

— l’argumentation du syndicat des copropriétaires ne ressort strictement d’aucun texte et n’est autre qu’un subterfuge qu’a entendu utiliser le cabinet GESTIMA pour se déclarer élu et éviter que les copropriétaires se prononcent sur la candidature des deux autres syndics dont le contrat avait pourtant été porté à l’ordre du jour,

— il n’est contesté ni que les convocations adressées aux copropriétaires comportaient en annexe, les contrats de syndic des cabinets [U] [R] et [D], ni que la décision n° 8-1 désignant le cabinet GESTIMA en qualité de syndic a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; mais il est reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir déclaré que le cabinet GESTIMA était élu, sans avoir porté les autres contrats de syndic au vote des copropriétaires,

— il aurait été tout à fait envisageable que le cabinet GESTIMA ait recueilli la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’un vote sur la candidature du cabinet [U] [R] ou du cabinet [D] ait dégagé la même majorité ou une majorité supérieure,

— par ailleurs, il n’y a aucun lien entre le vote de la résolution n° 7 ayant donné quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice écoulé ou le vote de la résolution n° 5 ayant approuvé les comptes et le vote de la résolution n° 8 ainsi que le fait pour le syndic d’avoir privé les copropriétaires de la possibilité de voter sur les deux contrats concurrents.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— la désignation du syndic est réglementée par les articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et par l’article 19 du décret du 17 mars 1967,

— la mise en concurrence des contrats de syndic est fréquente ; le syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de la demande et doit porter les candidatures concurrentes à l’ordre du jour de l’assemblée générale ; chaque candidature fait l’objet d’une résolution distincte et la difficulté survient de la différence de position entre le syndic en exercice qui demande à nouveau à être désigné et les autres candidats ; le syndic inscrit généralement sa candidature dans l’ordre du jour avant celle de ses concurrents et s’il obtient dès le premier vote la majorité des voix de tous les copropriétaires, il est élu et les autres candidatures n’ont pas à être examinées ; en revanche, si cette majorité n’est pas atteint lors du premier scrutin mais que sa candidature a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, les dispositions de l’article 19 du décret s’imposent et l’assemblée générale peut valablement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 sur cette première candidature que si elle a préalablement voté sur les autres à la majorité des voix de tous les copropriétaires et qu’aucune d’elles n’a obtenu cette majorité ; la méconnaissance de ce principe est sanctionnée par l’annulation de la désignation du syndic de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,

— en l’espèce, le cabinet GESTIMA, lorsqu’il a adressé les convocations aux copropriétaires le 27 décembre 2022, a bien porté à l’ordre du jour les projets de résolutions n° 8-2 et 8-3, à savoir la désignation comme syndic des cabinets [U] [R] et [D], ce qui n’est d’ailleurs pas contesté ; de plus, la simple lecture du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse démontre que la résolution n° 8-1, désignant le cabinet GESTIMA en qualité de syndic et approuvant le contrat de syndic, a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l’article 25 de la loi de 1965 soit 6564/10566 voix pour ; le cabinet GESTIMA a donc été élu et les autres candidatures n’avaient pas à être examinées lors d’un second vote,

— par ailleurs, la résolution n° 7 relative au quitus à donner au syndic pour sa gestion de l’exercice a été soumise au vote des copropriétaires et cette résolution a été adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ; de même s’agissant des comptes de l’exercice clos le 30 juin 2022 qui ont été approuvés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (résolution n° 5) ; les seuls opposants à ces deux résolutions étaient les demandeurs représentant un quart des voix exprimées ce qui ne pouvait pas permettre d’atteindre la majorité requise de l’article 25 alors que la résolution n° 8 avait déjà été adoptée à la majorité de l’article 25, les seuls opposants étant les consorts [L].

***

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il est prévu que : « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ».

L’article 13 de même décret dispose que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour ».

En application de ce texte, il est constant que l’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et qu’une décision votée conformément à l’ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2018, n° 17-22.138).

Par ailleurs, la désignation du syndic en assemblée générales des copropriétaires est règlementée par les dispositions des articles 25 c) et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que par l’article 19 de décret du 17 mars 1967, s’agissant des modalités de vote en cas de mise en concurrence de plusieurs candidats lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché.

Selon le premier de ces textes, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics. Selon le deuxième, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Enfin, selon le dernier, pour l’application du deuxième, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à cet article qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

L’article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de l’article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, s’applique lorsque plusieurs contrats de syndic sont proposés à l’approbation de l’assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 5 novembre 2014, n° 13-26.768, premier moyen, Bull. III, n° 141).

Par ailleurs, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 31 janvier 2023 comporte en annexe les contrats de syndic concurrents des cabinets [U] [R] et [D], ce qui n’est pas contesté par les parties.

Il est également constant qu’il a été inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale le projet de résolution n° 8-1 désignant le cabinet GESTIMA en qualité de syndic mais également les projets de résolutions n° 8-2 et 8-3 portant sur la désignation des syndics concurrents, les cabinets [U] [R] et [D].

Dès lors, il n’est pas établi que le cabinet GESTIMA aurait violé les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 en ne faisant pas inscrire à l’ordre du jour le vote de projets de résolutions portant sur la désignation de syndics concurrents.

Il en est de même s’agissant du respect des dispositions de l’article 13 dudit décret. Il n’est pas allégué par les parties que l’assemblée générale aurait voté pour des décisions non inscrites à l’ordre du jour ou que les projets de résolutions n° 8-1 à 8-3 inscrits sur cet ordre du jour auraient été modifiées ou amendées lors de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse.

Par ailleurs, ni les dispositions de l’article 21 précité, ni aucune autre disposition légale ou règlementaire, n’imposent que les propositions des syndics concurrents soient présentées les unes à la suite des autres, même s’il s’agit effectivement d’un ordre cohérent, ni même que ces propositions soient présentées dans un ordre précis.

En outre, les parties ne contestent pas le fait que les résolutions n° 8-2 et 8-3 n’ont été soumis à aucun vote, ni que la décision n° 8-1 désignant le cabinet GESTIMA en qualité de syndic a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ne peut être valablement soutenu, comme le font les demandeurs en citant les arrêts de la Cour de cassation en date des 24 septembre 2020 et 7 décembre 2022, que cette dernière a jugé qu’en cas de pluralité de candidatures, l’assemblée générale doit pour élire le syndic se prononcer sur chacun des candidatures lors d’un vote distinct et que par conséquent, la résolution n° 8 litigieuse est entachée de nullité, car les résolutions 8-1 et 8-2 portant sur la désignation des syndics concurrents n’ont pas fait l’objet d’un vote distinct.

En effet, il sera d’abord relevé que le premier arrêt cité, en date du 24 septembre 2020, censure une cour d’appel ayant dénaturé un procès-verbal d’assemblée générale en retenant que les copropriétaires n’ont pas voté pour les différentes candidatures des syndics concurrents alors que le procès-verbal indiquait sur chacune d’elles les votes effectués. Ce cas d’espèce n’est pas similaire au présent litige dans lequel il ressort clairement du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse que les copropriétaires n’ont pas voté sur la désignation des cabinets [U] [R] et [D] en qualité de syndics.

Le second arrêt en date du 7 décembre 2022 pose le principe selon lequel lorsqu’il y a plusieurs candidatures, il doit être voté sur chacune d’elles à la majorité de l’article 25 avant de pouvoir procéder à un second vote à la majorité simple de l’article 24 lorsqu’aucune n’a obtenue ladite majorité (cf. également Cass. civ. 3ème, 5 novembre 2014, n° 13-26.768). C’est d’ailleurs ce qui résulte de l’article 19 du décret du 17 mars 1967.

Ce n’est donc qu’à partir du moment où une candidature de syndic n’a pas recueilli la majorité des voix de tous les copropriétaires qu’il convient de faire voter les copropriétaires sur les autres à la majorité de l’article 25, avant tout éventuel second tour à celle de l’article 24 (ex. : Cour d’appel d'[Localité 6], 4ème chambre A, 4 mars 2011, n° 09/09439).

Là encore, la présente procédure n’est pas similaire au cas d’espèce de l’arrêt du 7 décembre 2022. En effet, il est constant que le cabinet GESTIMA a recueilli la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dès le premier vote.

En conséquence, il n’y avait pas lieu de procéder à un second vote à la majorité simple de l’article 24.

De ce fait, les résolutions n° 8-2 et 8-3 relatives aux candidatures concurrentes de syndics sont devenues sans objet et ne nécessitaient dès lors pas de vote de la part des copropriétaires (ex. : Tribunal de Grande Instance de Grasse, 2ème chambre civile, construction, 19 décembre 2017, n° 16/00991). Il sera en outre relevé qu’il ne peut être envisagé que, soumises au vote des copropriétaires, ces résolutions obtiennent la majorité des voix prévue à l’article 25, ce qui aurait pour conséquence d’aboutir à la désignation, impossible, de plusieurs syndics pour le même immeuble.

En conséquence, le cabinet GESTIMA ayant obtenu la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, prévue à l’article 25, le vote portant sur la désignation des autres syndics concurrents était devenu sans objet de sorte que la résolution n° 8 litigieuse n’est pas entachée de nullité.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande d’annulation de ladite résolution.

II – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5] en date du 31 janvier 2023 formée par les consorts [L]

Les consorts [L] sollicitent l’annulation de la résolution n° 5 portant sur l’approbation des comptes pour l’exercice 2021/2022 en exposant que :

— il ressort de l’annexe 5 « état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votés et non encore clôturés » que le syndic a présenté au titre des travaux de ravalement de la façade rue, un devis SCMIE au titre de la réfection du vantail de la porte d’accès pour la somme de 2.783 €, ainsi qu’un devis de la société CRETE ET LAURENT au titre de la réfection du 5ème étage pour la somme de 5.005 € ; or, ces travaux n’ont jamais été approuvés par aucune assemblée générale de copropriétaires,

— la jurisprudence rappelle que l’approbation des comptes par l’assemblée générale emporte ratification des actes accomplis par le syndic, dont les résultats se trouvent traduits dans les comptes, même au regard des dépenses qui, excédant les pouvoirs du syndic, auraient exigé l’autorisation préalable de l’assemblée générale,

— l’approbation des comptes emporte par ailleurs ratification de la gestion financière de la copropriété et interdit toute révision ultérieure des dépenses de la copropriété dont l’assemblée générale a eu connaissance, à partir du moment où la décision d’approbation n’a donné lieu à aucun recours en annulation dans les formes et délais prévus par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, même si la dépense n’avait pas été régulièrement engagée,

— ainsi, le fait pour les copropriétaires d’avoir approuvé les comptes de l’exercice 2021/2022 a pour effet de ratifier les travaux de réfection du vantail de la porte d’accès, ainsi que les travaux de réfection du 5ème étage, réalisés au cours des travaux de ravalement par la société SCMIE et la société CRETE ET LAURENT pour les sommes de 2 783 € TTC et de 5 005 € TTC,

— l’annulation de la décision n° 5 de l’assemblée générale du 31 janvier 2023 est justifiée, dès lors que les dépenses présentées dans les comptes n’ont fait l’objet d’aucune autorisation expresse de l’assemblée générale.

En réponse l’argumentation du syndicat des copropriétaires en défense, ils soutiennent que :

— le fait que les différentes assemblées générales aient décidé que la consultation du conseil syndical était obligatoire pour les dépenses supérieures à 3.000 € HT ne dispense pas le syndicat des copropriétaires, même pour des sommes en-deçà de ce montant, de faire ratifier ces dépenses par l’assemblée générale ; la consultation du conseil syndical a simplement pour objet d’éviter que le syndic engage seul des dépenses supérieures à un certain montant,

— en outre, seuls les travaux de maintenance ou d’entretien courant peuvent être réalisés par le syndicat sans autorisation de l’assemblée générale et dans le cadre du budget prévisionnel voté,

— par ailleurs, si le devis de la société SCMIE est d’un montant inférieur à 3.000 € HT (2.783 € TTC), en revanche, le devis de la société CRETE ET LAURENT est d’un montant largement supérieur (5.005 €),

— de plus, l’assemblée générale du 8 décembre 2021 a fixé à 4.000 € HT le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ; une mise en concurrence était donc nécessairement obligatoire pour les travaux confiés à la société CRETE ET LAURENT pour la réfection du 5ème étage, ce qui n’a pas été le cas,

— les demandeurs contestent les comptes approuvés sur la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ; les factures des sociétés SCMIE et CRETE ET LAURENT ne figuraient pas dans les comptes arrêtés au 30 juin 2021, puisque le devis de la société CRETE ET LAURENT est daté du 1er mars 2022 et celui de la société SCMIE du 15 février 2022,

— par ailleurs, l’urgence de réaliser ces travaux, permettant au syndicat des copropriétaires d’engager des travaux sans autorisation de l’assemblée générale, n’est pas démontrée ; de plus, lorsque le syndic fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale, ce qu’il n’a pas fait,

— s’agissant des travaux de ravalement, les copropriétaires ont, à l’unanimité, décidé que les travaux seraient réalisés par la société [Localité 7] et non par la société CRETE & LAURENT ; à aucun moment, le syndicat des copropriétaires n’apporte d’explications justifiant l’éviction de la société [Localité 7] au profit de la société CRETE & LAURENT ; la somme de 5.500 € TTC, votée lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2020 pour faire face aux aléas et imprévus, a largement été dépassée.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— les consorts [L] reconnaissent dans leur assignation que « la jurisprudence rappelle que l’approbation des comptes par l’assemblée générale emporte ratification des actes accomplis par le syndic et dont les résultats se trouvent traduit dans les comptes, même au regard des dépenses qui, excédant les pouvoirs du syndic, auraient exigé l’autorisation préalable de l’assemblée générale (cour d’appel [Localité 6] du 16 mars 1995) »,

— lors des assemblées générales des 27 novembre 2019, 16 décembre 2020 et 8 décembre 2021, les copropriétaires, en ce compris les consorts [L], ont fixé à 3.000 € HT le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire ; lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2021, les copropriétaires, à l’unanimité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (en ce compris les consorts [L]), ont approuvé les comptes de l’exercice clos le 30 juin 2021,

— en outre, le syndic a la possibilité, en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’urgence, de faire exécuter des travaux d’entretien nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ce qui est le cas du devis n° 0222/20364 du 15 février 2022 de la société SCMIE, puisqu’il s’agissait de travaux concernant la porte d’accès à l’immeuble et de la porte d’accès au garage, d’un montant global de 2.783 € TTC (soit inférieur au seuil de 3.000 € HT fixé pour la consultation obligatoire du conseil syndical),

— par courriels des 20 et 21 février 2022, les membres de l’indivision [L] ainsi que le conseil syndical avaient validé, auprès du syndic GESTIMA, le devis de la société SMCIE pour les portes d’accès à la copropriété (accès immeuble et accès garage), pour un montant global de 2.783 € HT,

— s’agissant des travaux de réfection du cheneau derrière le fronton pierre du 5ème étage (devis CRETE ET LAURENT du 1er mars 2022), pour un montant de 4.550 € HT soit 5.005,00 € TTC, il s’agissait également de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble puisqu’ils ont été effectués dans le cadre des travaux de ravalement de la façade rue, sur recommandation de l’architecte Monsieur [K] [B],

— aux termes de la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2020, il était prévu un budget de 5 000 € HT soit 5 500 € TTC pour aléas et imprévus, ce que reconnaissent les demandeurs aux termes d’un courrier du 13 avril 2022 ; en outre, les membres du conseil syndical, par courriel adressé au syndic le 14 mars 2022, après transmission du devis pour la réfection du chêneau derrière la grande lucarne qui est au-dessus du bow-window à droite, ont validé en des termes particulièrement explicites le devis de la société CRETE ET LAURENT d’un montant de 5.005 € TTC.

***

L’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° RG 15/20708).

Il convient donc de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, 19-21.668, deuxième moyen, seconde branche), en les mettant en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété (ex. Cour d’appel de [Localité 1], 23ème chambre, section B, 20 décembre 2007, n° RG 07/06123 ; Pôle 4, Chambre 2, 27 janvier 2021, n° RG 17/09926), afin de délibérer en toute connaissance de cause sur l’approbation des comptes (ex. : Civ. 3ème, 8 janvier 1992, n° 90-12.163, premier moyen, publié au bulletin ; 12 novembre 2020, 19-21.668, deuxième moyen, seconde branche).

En l’espèce, l’annexe 5 jointe à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse (pièce n° 19 des demandeurs) indique le paiement des factures suivantes établies par :

— la société CRETE ET LAURENT, le 1er mars 2022, d’un montant 5 005 € TTC pour la réfection du chéneau derrière le fronton en pierre du 5ème étage,

— la société SCMIE, le 15 février 2022, pour la somme de 2.783 € TTC, relative à des travaux sur la porte d’accès à l’immeuble et sur la porte d’accès au garage.

Il apparaît à la lecture de cette annexe que ces factures sont en lien avec les travaux de ravalement de façade rue de l’immeuble votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2020.

Décision du 12 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/05850 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZUFL

Il ressort du procès-verbal de cette assemblée générale de 2020 (pièce n° 6 produite par les demandeurs), le vote d’une résolution n° 19 rédigée comme suit :

« 19 TRAVAUX DE RAVALEMENT FACADE [Localité 8]

Etude avec cahier des charges, appels d’offres et suivi des travaux de ravalement de la façade rue de l’immeuble établi par Monsieur [B], architecte, joint à la convocation.

L’assemblée générale décide des travaux :

— de ravalement par l’entreprise [Localité 7], pour un montant HT de 81.272,00 euros, soit 89.399,20 euros TTC ;

— de serrurerie par l’entreprise SCMIE, pour un montant HT de 2.725,00 euros, soit 2.997,50 euros TTC ;

— de plomberie-couverture par l’entreprise [Localité 7], pour un montant HT de 16.780,00 euros, soit 18.458,00 euros TTC (étant ici précisé que 5843/8670 voix pour [Localité 7] contre 2827/8670 voix pour MAROUTEAU) ;

— et aléas et imprévus à hauteur de 5.000 euros HT, soit 5.500 euros TTC.

Planning des travaux : septembre 2021.

Financement des travaux : 2 appels de fonds, en charges bâtiment A,

— le 15 avril 2021,

— le 15 juin 2021.

8670/8670 voix POUR […]

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés ».

Il ressort en outre des éléments de la procédure (pièces n° 5 à 10 et 14, 15 et 17 produites en demande et pièce n° 2 produite en défense) qu’à la suite de ce vote :

— l’agence [B], architecte désigné pour le suivi et le contrôle des travaux de ravalement de façade, a, par courrier du 5 novembre 2021, résilié le contrat conclu avec l’entreprise LES [Localité 7], les travaux de ravalement ayant alors été confiés à la société CRETE ET LAURENT aux termes d’un ordre de service signé par l’agence [B], le 26 novembre 2021, pour la somme de 105.736.40 € ; il convient de préciser que cette société avait antérieurement établi un devis pour un montant de 126 580,30 € TTC, présenté et rejeté à l’assemblée générale du 16 décembre 2020.

Lors de la réalisation des travaux de ravalement, et à la suite des réunions de chantier en date du 7 février 2021 et 14 mars 2022 (cf pièce n° 25 des demandeurs et pièce n° 2 du défendeur : mail du 14 mars 2022 du conseil syndical qui valide le devis de la société CRETE ET LAURENT établi le 1er mars 2022, pour un montant 5 005 € TTC pour la réfection du chéneau derrière le fronton en pierre du 5ème étage), il est apparu nécessaire de réaliser les travaux ayant donné lieu à la facturation contestée par les demandeurs dans le cadre de la présente procédure.

Le montant total de ces deux factures s’élève à la somme de 5005 € TTC + 2.783 € TTC = 7.788 € TTC.

Il ressort des éléments de la procédure que ces travaux entrent dans la catégorie des aléas et imprévus ayant fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2020 pour un budget de 5.500 € TTC. Le dépassement de ce budget s’élève à la somme de 7.788 – 5.500 = 2.288 € TTC ce qui apparaît comme une somme minime par rapport au budget général de la copropriété ne pouvant constituer une « tromperie » de l’assemblée générale des copropriétaires qui a pu, en toute connaissance de cause, ratifier ce dépassement sans commune mesure avec les dépenses globales de la copropriété (ex. : Cour d’appel d'[Localité 6], 4ème chambre A, 12 janvier 2007, n° 04/12266 ; Cour d’appel de [Localité 9], 4ème chambre – 2ème section, 7 mars 2023, n° 2/00959).

Dès lors, les informations apparaissant à l’annexe 5 jointe à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse permettaient aux copropriétaires, en se référant à la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2020, d’être pleinement informés et éclairés sur l’utilisation du budget de 5.500 € TTC voté pour les aléas été imprévus de chantier ainsi que sur le dépassement de ce budget.

Ils ont donc été mis en mesure d’être pleinement éclairés sur la situation comptable et financière de la copropriété. Il n’est pas démontré une quelconque volonté de dissimulation du syndic de l’immeuble dans les comptes de la copropriété.

Par ailleurs, il sera relevé qu’aux termes de la résolution n° 4, telle que figurant au procès-verbal de l’assemblée générale querellée du 31 janvier 2023, relative au rapport du conseil syndical, il est précisé que « le conseil syndical fait un rapport sur ses activités dans le courant de l’exercice écoulé et sur la vérification des comptes ». Par ailleurs, il sera souligné que les annexes comptables prévues par le décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 et imposées pour la validité de la décision d’approbation des comptes par le 1° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont bien été communiquées aux copropriétaires, en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale.

En conséquence, les demandeurs ne démontrent pas que, lors du vote du budget, les copropriétaires n’étaient pas suffisamment informés et n’étaient pas mis en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété. Ils seront donc déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5] en date du 31 janvier 2023.

III – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5] formée par les consorts [L]

Les consorts [L] fondent leur demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale litigieuse relative à la souscription d’un contrat d’archivage sur l’article 11 du décret du 17 mars 1967 en indiquant que :

— la proposition jointe à la convocation ne prévoyait aucune grille tarifaire ; il était uniquement joint à l’ordre du jour, un document de deux pages, présenté par la société PRO ARCHIVES, mentionnant un prix de 3,95 € HT pour la gestion et la conservation des archives,

— les copropriétaires n’ont donc pas pu se prononcer sur ce contrat d’archivage en toute connaissance de cause, le montant des prestations n’étant nullement détaillé et le contrat proposé prévoyant uniquement un tarif par lot, sans aucunement détailler les prestations correspondantes ou les surcoûts qui pourraient être engendrés par des prestations complémentaires,

— les conditions essentielles du contrat proposé n’ont pas été jointes à la convocation ce qui entache la résolution n° 17 litigieuse de nullité.

En réponse à l’argumentation du syndicat des copropriétaires en défense, ils indiquent que :

— le courriel électronique produit en défense n’est pas probant dans la mesure où c’est le syndic qui a dicté à la société PRO ARCHIVES ce qu’elle devait dire,

— ce n’est pas parce que la société PRO ARCHIVES n’a pas transmis au syndicat d’autres documents que la « fiche métier » que ce document était suffisant à la parfaite information des copropriétaires,

— la société PRO ARCHIVES, pas plus que le syndicat des copropriétaires, n’expliquent les raisons pour lesquelles, à l’article 6 « tarification et facturation des prestations », il est indiqué que la grille des tarifs est annexée au contrat et a valeur contractuelle et qu’il est dû une redevance annuelle fixe et proportionnelle qui débutera dès l’enlèvement du premier conteneur, la première facturation annuelle étant établie en fin de chantier de prise en charge ; cette mention fait bien état d’une redevance fixe, en fonction du nombre de lots, mais également d’une redevance proportionnelle débutant à l’enlèvement du premier conteneur et aucune information n’a été fournie aux copropriétaires sur cette redevance proportionnelle.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— il a interrogé la société PRO ARCHIVES qui a répondu par courriel en date du 25 avril 2023 que la fiche métier présentée lors de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse était le seul document transmis puisque celle-ci récapitule les prestations et les conditions principales du contrat et cette fiche représentent une grille tarifaire,

— dès lors, il est inexact de prétendre qu’aucune grille tarifaire n’était jointe au contrat de la société PRO ARCHIVES, le document soumis à l’approbation des copropriétaires représentant à elle-seule une « grille tarifaire » détaillant le tarif appliqué (3,95 € HT/an et par lot principal de copropriété) en vue de l’établissement d’un contrat en fonction du nombre de lots, dont les principales conditions générales figuraient bien en neuf articles en page 2 de la proposition technique et financière ayant valeur de grille tarifaire.

***

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.- Pour la validité de la décision :

[…]

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ».

En l’espèce, la résolution n° 18 critiquée est rédigée comme suit :

« 18 ARCHIVES EXTERNALISEES

Au regard des difficultés inhérentes à la conservation et à la transmission des archives en cas de changement de syndic, le législateur, dans le cadre de sa loi du 14 mars 2014 « accès au logement et urbanisme rénové » dite « ALUR » préconise désormais le recours à une société d’archivage externalisée pour la conservation des archives de la copropriété.

En effet, le recours à un prestataire spécialisé assure une gestion rigoureuse des archives permettant ainsi une bonne administration de la copropriété :

A. Sécurité :

Le prestataire extérieur est un professionnel du stockage et de la gestion des archives.

Les conditions de conservation sont donc optimisées afin de pérenniser l’intégrité des documents relatifs à la vie en copropriété.

B. Gestion quotidienne de la copropriété :

Lorsqu’un spécialiste de l’archivage est désigné, le classement et la gestion des documents de la copropriété sont strictement organisés.

L’accès aux pièces archivées s’en trouve ainsi grandement facilité.

Le syndic en exercice gagne donc en rapidité et en précision dans sa gestion quotidienne de la copropriété.

C. Cas de succession de syndics :

Il convient de rappeler qu’en l’état, les obligations issues de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de transmission des pièces et archives en cas de succession de syndics, ont nourri un important contentieux judiciaire.

Dans cette hypothèse (démission, révocation ou non renouvellement du syndic), l’ensemble des documents à transmettre étant déjà entre les mains d’un prestataire extérieur, les opérations de transmissions sont facilitées et les possibilités de perte de pièces supprimées.

En effet, la loi « ALUR » a modifié l’article 18-2 précité tendant à limiter les opérations de transmission entre syndics successifs à la seule transmission des coordonnées du nouveau syndic au prestataire archiviste.

Le syndicat des copropriétaires, réduit ainsi le risque de contentieux en la matière et des frais importants inhérents à ce type de procédure.

En conséquence, après avoir pris acte des faits ci-dessus exposés par le syndic, les copropriétaires sont invités à se prononcer, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sur le projet de résolution suivant :

L’assemblée générale accepte de souscrire un contrat d’archivage avec la société PRO ARCHIVES d’un montant PAR LOT de 3,95 euros HT, soit 4,74 euros TTC par an et d’une durée de 5 années, selon proposition de contrat joint à la convocation, à compter de sa signature ».

Il a été joint à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse une proposition technique et financière qui contient les conditions principales du contrat et ainsi prévoit l’archivage et la conservation des archives de la copropriété (article 3), la gestion de celles-ci (article 2) ainsi que la durée du contrat (article 5).

S’agissant de la tarification, l’article 6 indique que « la grille des tarifs est annexée au contrat et a valeur contractuelle. Le tarif est établi en tenant compte du nombre de lots principaux de copropriété. Il est dû une redevance annuelle fixe et proportionnelle à PRO ARCHIVES qui débutera dès l’enlèvement du premier conteneur. La première facturation annuelle sera établie en fin de chantier de prise en charge des archives ». Cet article prévoit également le calcul de la révision du prix tous les ans.

La proposition technique et financière jointe à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse indique donc, aux termes de cet article, que le prix est établi en fonction du nombre de lots de copropriétaire et mentionne clairement en première page le prix de 3,95 € HT par an et par lot principal de copropriété, comme indiqué aux termes de la résolution votée.

De plus, le courriel produit en défense (pièce n° 5) de la société PRO ARCHIVES en date du 5 mai 2023 donne des précisions quant au contrat projeté à la demande du syndic. Contrairement à ce que soutient les demandeurs, le cabinet GESTIMA n’a pas dicté la réponse donnée dans ce courriel.

Ainsi, la société PRO ARCHIVES indique que : « concernant vos demandes de précisions, je vous confirme que nous ne vous avons pas donné d’autres documents que notre Fiche Métier à présenter en AG (ci-jointe).

Celle-ci récapitule nos prestations et les conditions principales du contrat, il est également noté le tarif à appliquer pour la prestation d’archivage physique.

A savoir 3.95 € HT/lot principal et par an pour la première année, il s’en suivra une augmentation en fonction des indices fournis par l’INSEE (article 6).

Je vous confirme également que cette Fiche Métier représente à elle seule « une grille tarifaire » puisque nous ne pouvons pas, dans la plupart du temps, faire le calcul exact à l’avance.

En effet, souvent les informations d’une copropriété nous sont transmises qu’après validation en AG, c’est pour cela que cette Fiche Métier permet aux syndics et aux copropriétaires de faire eux-mêmes le calcul.

De plus, je vous confirme que nos propositions sont bien valables juridiquement, nous avons un Service dédié à cela.

Cette fiche est donnée à tous nos clients et nos futurs clients.

Quoiqu’il en soit, pour ce SDC, pour l’instant, celui-ci n’est pas rentré dans notre base de données.

Aucun contrat n’a encore été signé, aucune archive n’a encore été prise en charge, de ce fait, aucune facturation n’a été établie.

Je vous laisse me faire un retour sur ce SDC afin de mettre en place ou non la prestation PRO ARCHIVES ».

Les éléments d’information ainsi transmis viennent confirmer les éléments apportés par le document joint à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuses.

Dès lors, ces éléments apparaissent suffisants pour informer les copropriétaires sur les conditions essentielles du contrat projeté et ceux-ci ont donc pu voter en faveur de la conclusion du contrat d’archivage proposé, en toute connaissance de cause.

Dans ces conditions, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’annulation de cette résolution.

IV – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les demandeurs, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, ils seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Madame [V], [S], [E] [P] veuve [L] et Messieurs [O], [X], [N] [L], [M], [O] [L] et [W], [J] [L] de leur demande d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5] en date du 31 janvier 2023,

Déboute Madame [V], [S], [E] [P] veuve [L] et Messieurs [O], [X], [N] [L], [M], [O] [L] et [W], [J] [L] de leur demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5] en date du 31 janvier 2023,

Déboute Madame [V], [S], [E] [P] veuve [L] et Messieurs [O], [X], [N] [L], [M], [O] [L] et [W], [J] [L] de leur demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5] en date du 31 janvier 2023,

Condamne Madame [V], [S], [E] [P] veuve [L] et Messieurs [O], [X], [N] [L], [M], [O] [L] et [W], [J] [L] aux entiers dépens,

Condamne Madame [V], [S], [E] [P] veuve [L] et Messieurs [O], [X], [N] [L], [M], [O] [L] et [W], [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [V], [S], [E] [P] veuve [L] et Messieurs [O], [X], [N] [L], [M], [O] [L] et [W], [J] [L] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Mars 2026

La Greffière, Le Président,