MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

Minute :

N° RG 25/00862 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G7CY

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004, immatriculée au RCS de PARIS sous le 450 020 563, dont le siège social est sis 21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Céline BOISSEAU, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [D]

né le 02 Février 1985 à MATAM (SENEGAL), demeurant 80 avenue du Bois de Bléville – 76620 LE HAVRE

Non comparant, ni représenté

Madame [N] [M]

née le 10 Août 1989 à EVREUX (27000), demeurant 80 avenue du Bois de Bléville – 76620 LE HAVRE

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Isabelle MAHIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 05 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2023, prenant effet au 6 septembre 2023, la Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004 a donné à bail à Monsieur [I] [D] et Madame [N] [M] un logement situé 80 avenue du Bois de Bléville, au HAVRE (76620), moyennant un loyer mensuel initial de 843,23 euros, outre une provision sur charges de 79 euros.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004 a fait délivrer aux locataires, le 2 juin 2025, un commandement de payer la somme en principal de 4 404,36 euros, arrêtée au 31 mai 2025, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, la Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004 a fait assigner Monsieur [D] et Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de son assignation, de :

— constater la résiliation du bail le 2 août 2025, soit deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et Madame [M], et de tous occupants de leur chef, desdits locaux loués, ainsi que des biens s’y trouvant, et ce sans délai ;

— dire que faute de restituer les lieux dans les huit jours de la signification du jugement, Monsieur [D] et Madame [M], ou tous occupants de leur chef, y seront contraints par voie de droit, et au besoin par l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [M] à lui payer les sommes suivantes :

4 417,52 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 27 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;La somme égale au loyer révisable et aux charges dus par mois jusqu’au départ effectif des locataires, au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail (2 août 2025) ;- condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [M] à lui payer une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [M] à lui payer une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [M] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, et la notification CCAPEX.

A l’audience du 5 janvier 2026, la Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004 était représentée par Maître [V], qui a indiqué que la dette a été réglée le 17 décembre 2025 et que restait due la somme de 966,78 euros au titre du loyer de décembre 2025. Elle a maintenu les demandes contenues dans l’acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse.

Monsieur [D] a comparu en personne. Il a indiqué qu’il n’avait pas payé quelques loyers car il a aidé financièrement un proche au Sénégal. Il a précisé avoir régularisé la dette et s’oppose aux demandes de la bailleresse.

Madame [M], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004 justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 2 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 11 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2014-1543 du 19 décembre 2014 applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue au bail pour un montant de 4 404,36 euros arrêté le 31 mai 2025 a été signifié à Monsieur [D] et Madame [M] le 2 juin 2025.

Il résulte des débats et du décompte arrêté au 2 janvier 2026 que les locataires ont soldé la dette le 17 décembre 2025. Seule restait due la somme de 966,78 euros, appelée le 31 décembre 2025, soit deux jours seulement avant la date à laquelle le décompte a été arrêté. Certes, les défendeurs n’ont pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, mais ils se sont acquittés, le 17 décembre 2025 de l’intégralité de la dette locative due à cette date, soit la somme de 6 676,97 euros.

Or en application des dispositions des alinéas 3 et suivants de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 relative à l’exclusion, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours suivant la date du commandement de payer, établit que les défendeurs étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il ne saurait être reproché aux défendeurs, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, à pénaliser encore davantage inutilement les bailleurs et à traiter les locataires qui régularisent leur situation comme ceux qui ne règlent pas, de s’être abstenus d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que le juge des contentieux de la protection n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il appartient au juge des contentieux de la protection de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de débouter la Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004 de sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En matière de preuve du paiement des loyers, il n’appartient pas au bailleur de justifier le fondement de ses demandes, mais au locataire de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation.

En l’espèce, Monsieur [D] n’a pas justifié lors de l’audience avoir réglé le loyer du mois de décembre 2025.

Il ressort du décompte versé aux débats, arrêté au 2 janvier 2026, que Monsieur [D] et Madame [M] restent recevable d’une somme de 966,78 euros en principal au titre du loyer de décembre 2025.

Monsieur [D] et Madame [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de les condamner solidairement à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Rien ne justifie la demande de dommages et intérêts qui sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [D] et Madame [M], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] et Madame [M] sont condamnés solidairement à verser à la Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004 la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004 recevable en sa demande de résiliation de bail ;

DEBOUTE la Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004 de sa demande de constatation de résiliation du bail et d’expulsion des locataires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [N] [M] à payer à la Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004 la somme de 966,78 euros (neuf cent soixante-six euros et soixante-dix-huit centimes) au titre du loyer de décembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 juin 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 9 septembre 2025 et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [N] [M] à payer à la Société FONCIERE LOGEMENT DU 01/2004 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 02 MARS 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Danielle LE MOIGNE