MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 07 Août 2025

N° RG 25/00808 – N° Portalis DB2N-W-B7J-INB4

DEMANDEUR

Monsieur [S] [F]

né le 18 juillet 1954 à [Localité 7] (49)

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Etienne BONNIN, avocat au Barreau du MANS

DEFENDERESSE

Madame [O] [J]

née le 18 janvier 1958 à [Localité 6] (49)

demeurant [Adresse 1]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Amélie HERPIN, Juge

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 08 juillet 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 07 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 07 Août 2025

— prononcé publiquement par Amélie HERPIN, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— réputé contradictoire

— signé par le président et Isabelle BUSSON, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à M^e Etienne BONNIN – 26 le

N° RG 25/00808 – N° Portalis DB2N-W-B7J-INB4

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 22 juillet 2024, Monsieur [S] [F] a consenti à Madame [O] [J] une promesse de vente concernant le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5], cadastré section AX n°[Cadastre 2], moyennant un prix de vente de 117.500 €, pour une durée expirant le 11 octobre 2024.

Ce délai a fait l’objet d’une prorogation au 16 octobre 2024 par acte du 1er octobre 2024.

Par courrier du 14 octobre 2024, Madame [J] a indiqué renoncer à son intention d’acquérir le bien immobilier en raison des risques d’inondations affectant ce bien, situé en zone inondable.

Selon courrier du 25 octobre 2024, Maître [G], notaire rédacteur de l’acte, a indiqué à Madame [J] que cette rétractation intervenant postérieurement au délai de réflexion de 10 jours, elle était redevable à titre d’indemnité forfaitaire d’une somme de 11.750 €.

Suivant courrier du 12 décembre 2024, Monsieur [F], par l’intermédiaire de son conseil, a mis Madame [J] en demeure de régler cette somme et à défaut d’engager une action judiciaire.

Par courrier en réponse, Madame [J] a confirmé sa position et a fait état de difficultés de santé et problèmes familiaux.

Par acte du 11 mars 2025, Monsieur [F] a fait assigner Madame [J] devant le Tribunal judiciaire du Mans, aux fins de :

— condamner Madame [J] à lui payer l’indemnité d’immobilisation forfaitaire de 11.750 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024,

— condamner Madame [J] à payer une indemnité de 1.800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [J] à payer les entiers dépens de l’instance.

Monsieur [F] se prévaut des articles 1102, 1103 et 1231-5 du Code civil pour soutenir sa demande en règlement de l’indemnité d’immobilisation forfaitaire prévue à l’acte notarié. Il rappelle que Madame [J] s’est rétractée hors de tout délai légal. Il note qu’elle avait indiqué disposer des fonds permettant l’achat, n’ayant pas prévu de recourir à un prêt.

Régulièrement assignée, Madame [J] n’a pas constitué avocat.

La clôture des débats est intervenue le 5 juin 2025, par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 du Code civil prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il ressort des termes de la promesse de vente du 22 juillet 2024 que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 11 octobre 2024, à seize heures » (page 6). Ce délai a fait l’objet d’une prorogation convenue entre les parties, par acte du 1er octobre 2024, jusqu’au 16 octobre suivant.

Il est également précisé « au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir » (page 8).

N° RG 25/00808 – N° Portalis DB2N-W-B7J-INB4

Il est enfin prévu une indemnité d’immobilisation, que les parties ont convenu de fixer à la somme de 11.750 €. « De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme. Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du biens pendant la durée des présentes » (page 11).

Il sera d’ores et déjà relevé que la promesse de vente n’a été assortie d’aucune condition suspensive, Madame [J] ayant déclaré ne pas recourir à un emprunt pour le financement de l’acquisition. S’il est fait état dans ses courriers de la souscription postérieure à un crédit, il n’est aucunement justifié de ses éléments, par ailleurs non contractualisés.

Madame [J] a fait valoir son intention de ne pas acquérir le bien par courrier du 14 octobre 2024 et a réitéré cette position, de telle sorte qu’il est ainsi établi que la vente n’a pas été réalisée dans les délais impartis et prorogés, soit avant le 16 octobre 2024.

La promesse unilatérale authentique prévoyait en outre que l’indemnité d’immobilisation soit due au promettant à titre d’indemnité forfaitaire en cas de non réalisation de la vente du fait de Madame [J].

Par conséquent, Madame [J] est tenue de verser une telle indemnité à Monsieur [F], à défaut de levée d’option ou de signature de l’acte de vente.

Le montant de cette indemnité a été accepté par les parties devant Maître [X] [G], Notaire à [Localité 5].

Madame [J] sera donc condamnée à payer à Monsieur [F] la somme de 11.750 €, assortie des intérêts à compter du 12 décembre 2024, date de la mise en demeure formalisée par Monsieur [F], conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Si le juge peut, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, conformément à l’article 1343-5 du Code civil, il n’apparaît pas possible d’apprécier la situation de Madame [J] faute de pièces justificatives, n’ayant pas constitué avocat, et de mettre en place de tels délais de paiement.

Sur les demandes annexes

Madame [J], partie succombante, sera condamnée aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, elle sera également condamnée à payer à Monsieur [F] une somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 11.750 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par l’acte notarié du 22 juillet 2024 faute de réalisation de la vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [J] aux entiers dépens ;

N° RG 25/00808 – N° Portalis DB2N-W-B7J-INB4

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,