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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

[Adresse 1] [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

[Courriel 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00044 – N° Portalis DB22-W-B7J-TNLK

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 27 Février 2026

MINUTE :

[H] [D]

C/

[G] [W], [Y] [B]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 27 Février 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT SEPT FEVRIER

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 09 Janvier 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [H] [D]

[Adresse 3]

[Localité 3]

assisté de Mme [D] [V], son épouse munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [G] [W]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Youma DIENG, avocat au barreau de VERSAILLES

Mme [Y] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Youma DIENG, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2023, Monsieur [H] [D] a donné à bail à Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1 400 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, Monsieur [H] [D] a fait signifier à Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [B] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 800 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 2 avril 2025 Monsieur [H] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, Monsieur [H] [D] a fait assigner Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 10 150 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juin 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 25 septembre 2025.

À l’audience du 9 janvier 2026, Monsieur [H] [D], représenté par son épouse, reconnaît que la dette de loyer a été régularisée le 7 janvier 2026. Il maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire compte tenu du fait qu’à l’issue du délai prévu par le commandement de payer, la dette n’a pas été réglée. Il conteste les troubles de jouissance invoqués par les locataires, déclarant être intervenu pour la réparation de la douche et le problème de prise murale. Il précise concernant le problème de consommation d’électricité que les locataires n’ont pas été diligents pour appeler le chauffagiste. Il ajoute enfin avoir proposé des solutions aux difficultés rencontrées par les locataires.

Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions, sollicitent le débouté des demandes du bailleur. Ils font valoir que la dette est réglée. Ils indiquent que l’acquisition de la clause résolutoire ne joue donc plus. A titre reconventionnel, ils sollicitent des dommages et intérêts à hauteur de 1 500 euros pour troubles de jouissance depuis la prise à bail, s’appuyant sur un constat d’huissier. Ils précisent que le propriétaire leur a donné à bail un logement indécent. Ils exposent être entrés dans les lieux 5 jours après l’état des lieux compte-tenu des défaillances dans le logement. Ils précisent avoir listé les désordres constatés et avoir cessé de régler leur loyer afin que Monsieur [H] [D] réagisse. Ils demandent donc la suspension du paiement des loyers au titre de l’exception d’inexécution à compter du mois de février 2025, et ce jusqu’à ce que les travaux remédiant aux désordres affectant le logement et listés dans le constat d’huissier du 6 janvier 2026 soient réalisés. Ils demandent enfin que Monsieur [H] [D] réalise les travaux dans les 30 jours suivant la notification du jugement sous astreinte de 150 euros par jour de retard. Ils sollicitent 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation de Monsieur [H] [D] au remboursement de l’écart entre les montants annoncés entre le DPE et le coût réel que les locataires ont dû supporter pour l’hiver 2024-2025, soit la somme de 3 346,68 euros, ainsi que les entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience aux termes duquel il est indiqué que les locataires ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés par la préfecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [H] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [D] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 décembre 2023 et du commandement de payer délivré le 1er avril 2025 qu’une dette de loyers existait mais qu’elle a été soldée le 7 janvier 2026.

Dès lors, la demande en paiement de Monsieur [H] [D] est devenue sans objet.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 1er avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 13 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 octobre 2023 à compter du 14 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [B] [U] font valoir que leur dette a été totalement réglée préalablement à l’audience. Ils demandent donc des délais de paiement rétroactifs.

Il ressort en effet du décompte actualisé en date du 7 janvier 2026 que la dette est réglée.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] des délais rétroactifs jusqu’au 7 janvier 2026 pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que la dette ayant été réglée dans sa totalité, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [B] [U]

La demande en paiement étant devenue sans objet et l’acquisition de la clause résolutoire ayant été réputée n’avoir jamais joué, il n’y a pas lieu à fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Il est obligé, notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] font valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ne lui permettant pas de jouir paisiblement des lieux loués, compte tenu des problèmes de surconsommation de gaz et d’électricité et des défaillance constatées dès leur entrée dans les lieux.

Au soutien de leur demande, Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] versent notamment :

un courriel du 16 janvier 2025 relatant les désordres affectant le bien loué,les factures relatives aux douze derniers mois de consommation de gaz/électricité,un procès-verbal de constat d’huissier établi par Maître [X] [K] en date du 6 janvier 2026.

Monsieur [H] [M] conteste les troubles de jouissance invoqués par les locataires, déclarant être intervenu pour la réparation de la douche et le problème de prise murale. Il ajoute concernant le problème de consommation d’électricité et de gaz que les locataires n’ont pas été diligents pour appeler le chauffagiste et l’electricien. Il verse aux débats plusieurs échanges de courriels/messages sms entre les bailleurs et les locataires pour les différents travaux, notamment concernant l’intervention d’un plombier, d’un chauffagiste et d’un électricien.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment de l’état des lieux d’entrée signé par les deux parties que le logement a été donné à bail en octobre 2023 dans un bon état en dehors des travaux à réaliser dans la douche de l’une des deux salles de bain postérieurement à la prise de possession des lieux. Les locataires ont commencé à se plaindre auprès de leur bailleur de désordres affectant le logement en janvier 2025, consistant en des problèmes de consommation de gaz et d’électricité et d’autres dysfonctionnements constatés dans le bien loué.

Il ressort à cet égard des éléments du dossier et notamment des échanges de courriels et de messages sms entre les parties que Monsieur [H] [M] s’est préoccupé des travaux à réaliser dans la salle de bain et de la réparation de la chaudière dès le début du mois de novembre 2023, sans que les locataires ne s’en plaignent. Les échanges de courriels de décembre 2024 montrent qu’à nouveau, Monsieur [H] [D] s’est inquiété de ces mêmes difficultés et des problèmes d’électricité en proposant des interventions d’un plombier, chauffagiste et électricien, sans que Monsieur [G] [W] ou Madame [Y] [I] ne répondent à ses sollicitations.

Le courriel de Monsieur [G] [W] relatant les désordres affectant le bien loué est donc postérieur aux propositions faites par Monsieur [H] [D] pour y remédier.

Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] produisent leurs factures d’électricité entre février et octobre 2024 sans expliciter en quoi cette consommation serait exorbitante comme ils l’affirment. Ils ne démontrent pas de préjudice de jouissance à ce titre. Leur demande de remboursement de remboursement de l’écart entre les montants annoncés entre le DPE et le coût réel que les locataires ont dû supporter pour l’hiver 2024-2025 sera dès lors rejetée.

Il ressort par ailleurs du constat d’huissier du 6 janvier 2026 – dont il convient de noter qu’il a été établi de façon non contradictoire – qu’aucun problème de décence du logement n’est relevé, uniquement une absence de détecteur de fumée et des prises de courant ou éclairages « qui ne semblent pas fonctionner » (sans que cela ne soit vérifié) et l’absence de toute robinetterie dans la cabine de douche d’une des deux salles de bain mais dont on comprend des messages sms échangés que les locataires n’ont pas fait intervenir le plombier comme demandé mais ont indiqué par sms « pour la douche on a géré, ne vous inquiétez pas ».

Il n’est donc pas établi que Monsieur [H] [D] aurait délivré à Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] un logement indécent ou aurait manqué à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du logement, étant en outre relevé que Monsieur [H] [D] s’est montré diligent pour remédier aux difficultés constatées, de sorte que Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1220 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [B] [U] invoquent l’exception d’inexécution et sollicitent la suspension des loyers à compter de février 2025 et ce jusqu’à ce que le bailleur remédie aux désordres affectant le logement.

Dès lors que Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [B] [U] ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, l’exception d’inexécution invoquée par ces derniers sera rejetée.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte à charge du bailleur

Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] qui échouent à démontrer un trouble de jouissance seront débouté de leur demande de réalisation des travaux à la charge du bailleur.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] à payer à Monsieur [H] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, juge des référés, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [H] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 décembre 2023 entre Monsieur [H] [D] d’une part, et Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 14 mai 2025.

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date.

CONSTATONS que la dette locative est réglée.

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En conséquence,

CONSTATONS que la demande en paiement de Monsieur [H] [D] est devenue sans objet.

ACCORDONS un délai rétroactif pour le paiement de la dette locative jusqu’au 7 janvier 2026.

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire.

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DISONS que les délais accordés ayant été entièrement respectés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise.

DISONS que la fixation d’une indemnité d’immobilisation est devenue sans objet.

DEBOUTONS Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [B] [U] de leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

DEBOUTONS Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] de leur demande de remboursement de l’écart entre les montants annoncés entre le DPE et le coût réel que les locataires ont dû supporter pour l’hiver 2024-2025.

DEBOUTONS Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] de leur demande d’exeption d’inexécution et de réalisation de travaux sous astreinte à la charge du bailleur.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] à payer à Monsieur [H] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [Y] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er avril 2025, et de la présente assignation.

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE