TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 1er Juillet 2025

N° RG 23/02996 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H5VC

DEMANDERESSE

S.A.S. PROMOTION ET CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES LELIEVRE -PROMOCIL, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°562 046 417

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Christian PAUTON, membre de la SEL PAUTONNIER & Associés, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Guillaume COLLART, membre de la SELAS FIDAL, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

DEFENDERESSE

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ URBAINE [Localité 4] – [Localité 5] METROPOLE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 277 200 036

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume GAUCH, membre de la société SEBAN & ASSOCIÉS, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Jean-Luc VIRFOLET, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 22 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 1er juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 1er Juillet 2025

— prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Guillaume COLLART de la SELAS FIDAL – 1, M^e Jean-luc VIRFOLET – 29 le

N° RG 23/02996 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H5VC

EXPOSE DU LITIGE

La SAS PROMOTION ET CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES LELIEVRE-PROMOCIL (ci-après la société PROMOCIL), promoteur et maître d’ouvrage, a vendu aux termes d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 22 octobre 2013 au bailleur social Office Public de l’Habitat de la Communauté urbaine du [Localité 7] (ci-après [Localité 5] HABITAT) un ensemble immobilier comprenant des appartements, des locaux commerciaux et des parkings situé au [Adresse 1], au prix total de 4 392 630,34 €, payable comptant à hauteur de 35 % du prix et pour le solde par fractions en fonction de l’achèvement de la construction.

La société PROMOCIL a confié la conception des lots à différentes entreprises, dont le lot maçonnerie gros-oeuvre à la société CONSTRUCTION B FOURNIGAULT- CBF, qui a sous-traité les travaux de ravalement et enduits extérieurs à la société FOURMY RAVALEMENT.

Le 22 juin 2015, l’immeuble a été réceptionné par la société PROMOCIL avec réserves quant à la qualité du ravalement et à sa conformité au cahier des clauses techniques particulières.

Le 10 juillet 2015, l’ensemble immobilier a été livré à [Localité 5] HABITAT avec les mêmes réserves.

A la demande de l’assistant à la maîtrise d’ouvrage, une expertise amiable a été réalisée par M. [U], qui a remis son rapport le 5 février 2016.

La société PROMOCIL a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Paris, qui, par ordonnance du 5 juillet 2017, a commis M. [M] [F] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 2 juillet 2019. Il conclut à la conformité des travaux de ravalement aux règles de l’art.

Par courrier recommandé du 17 décembre 2019, reçu le 23 décembre 2019, la société PROMOCIL a sollicité auprès de [Localité 5] HABITAT le paiement de la facture du solde du marché, datée du 20 septembre 2019, comprenant le solde du marché d’un montant de 86 621,02 € outre une majoration pour les intérêts de retard à hauteur de 22 521,47 € en application du contrat de VEFA, soit au total 109 142,49 €.

Le 31 janvier 2020, [Localité 5] HABITAT a réglé le solde du marché d’un montant de 86 621,02 € mais a refusé de payer la somme correspondant aux intérêts de retard.

Par assignation du 14 novembre 2023, la société PROMOCIL a saisi le tribunal judiciaire du Mans aux fins de voir l’organisme LE MANS HABITAT condamné à lui payer la somme de 25 986,30 € correspondant aux intérêts de retard actualisés.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 avril 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, la société PROMOCIL demande au tribunal de condamner l’Office Public de l’Habitat de la Communauté urbaine [Localité 4] – Le Mans Métropole Habitat à lui payer la somme actualisée de 41 837,96 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ou subsidiairement, de le condamner à la somme de 866,21 € après avoir donné acte à LE MANS HABITAT de ce qu’il reconnaît avoir réglé avec retard le dernier appel de fonds, et d’ordonner la capitalisation des intérêts. La demanderesse sollicite en tout état de cause la condamnation de [Localité 5] HABITAT au paiement d’une somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens avec application de l’article 699 du même code.

La société PROMOCIL soutient qu’il existait un différend avec son cocontractant quant à la qualité des ouvrages exécutés, à la consistance des réserves et à l’incidence des désordres affectant le ravalement, ce qui avait conduit [Localité 5] HABITAT à retenir le paiement d’une somme importante, de sorte qu’elle avait dans ces circonstances demandé des comptes à ses locateurs d’ouvrage et fait diligenter les expertises.

La société PROMOCIL prétend que la retenue pratiquée par l’acquéreur s’est en réalité fondée sur un avis esthétique qui relève d’une mauvaise appréciation de la notice descriptive par ce dernier, conformément au rapport de l’expert. Elle estime donc que cette retenue était particulièrement mal fondée et que sa résistance au paiement des factures 21 et 22 postérieures au dépôt du rapport d’expertise est abusive. Elle calcule que les pénalités de retard s’élèvent donc à la somme de 41 837,96 € ventilée en une somme de 25 986,31 € pour la période du 26 août 2017 au 31 janvier 2020, outre de la somme de 10 654,39 € correspondant aux pénalités sur cette somme au taux contractuel, sur la période du 1er février 2020 au 31 mars 2025.

N° RG 23/02996 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H5VC

La demanderesse répond aux conclusions adverses que [Localité 5] HABITAT ne conteste pas avoir procédé à une retenue parfaitement infondée. Elle affirme qu’à la lecture du contrat, il ne peut sérieusement être contesté que toute somme due est passible d’un intérêt de 1 % par mois de retard sans qu’il soit besoin de mise en demeure préalable. Elle rappelle qu’elle a informé en février 2020 son cocontractant du mode de calcul des intérêts de retard qu’elle entendait appliquer compter de la dernière levée de réserve.

Dans ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 16 avril 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, [Localité 5] HABITAT conclut à titre principal au débouté des demandes adverses, et à titre subsidiaire de juger qu’il n’est redevable que de la somme de 866,21 € soit un mois de pénalités de retard, et de condamner la société PROMOCIL aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile outre à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du même code.

Le défendeur fait valoir qu’il a alerté la société PROMOCIL sur la qualité des enduits réalisés par plusieurs courriers en 2015, et que celle-ci, consciente de la réalité des défauts des enduits de façade a fait constater ceux-ci par commissaire de justice puis, après l’expertise amiable, a mis en demeure la société CBF de reprendre les enduits. [Localité 6] affirme que c’est en raison de ses propres doutes sur la qualité des ouvrages que la venderesse a sollicité une expertise judiciaire et a différé son dernier appel de fonds. Compte tenu des conclusions de l’expert judiciaire, qui a estimé qu’il ne s’agissait que de désordres esthétiques, la société PROMOCIL a alors, selon courrier recommandé reçu le 23 décembre 2019, formé son dernier appel de fonds correspondant au solde du prix de vente. Cependant, elle a appliqué rétroactivement des pénalités de retard alors qu’aux termes du contrat de VEFA, seule la notification par lettre recommandée avec accusé de réception rende exigible les appels de fonds, de sorte que le point de départ des pénalités de retard éventuellement applicables ne peut être fixé qu’à compter de l’expiration du délai de 30 jours à compter de la date de la notification de l’appel de fonds. [Localité 5] HABITAT estime donc qu’il n’est pas justifié de solliciter des pénalités de retard à compter du 26 août 2017, alors que les pénalités de retard ne pouvaient au plus tôt commencer à courir qu’à l’issue d’un délai de 30 jours à compter du 23 décembre 2019 soit le 24 janvier 2020, et que, dans la mesure où il a réglé le dernier appel de fonds le 31 janvier 2020, il ne pourrait se voir imputer qu’un mois de pénalités soit 866,21 €. [Localité 6] ajoute que les deux factures 21 et 22 invoquées dans les conclusions adverses ne mentionnent aucun accusé de réception ni numéro de suivi, et qu’elles n’ont en réalité pas été portées à sa connaissance selon les formes prévues au contrat et sont produites pour les besoins de la cause.

La procédure a été clôturée le 21 avril 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 27 février précédent.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des intérêts de retard :

Selon l’article 1134 du code civil en sa version applicable alors, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il n’existe à ce jour entre la société PROMOCIL et [Localité 5] HABITAT qu’un contentieux résiduel s’agissant des pénalités de retard, alors qu’il est constant que le prix principal du marché a été soldé le 31 janvier 2020.

S’agissant du paiement du prix, les parties avaient prévu au contrat de vente un paragraphe intitulé « dispositions relatives aux fractions du prix payables à terme » comportant les stipulations suivantes :

« Exigibilité : Le vendeur devra notifier par lettre recommandée avec accusé de réception à l’acquéreur la réalisation des événements dont dépend l’exigibilité des fractions du prix stipulées payables à terme. Chacune de ces fractions devra être payée dans les trente jours de la notification correspondante entre les mains du vendeur ou du notaire soussigné. (…)

Intérêts de retard – indemnités : Toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’un intérêt de un pour cent (1%) par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard. Son versement ne vaudrait pas, de la part du vendeur, accord de délai de règlement. »

En application de ces dispositions, il était donc prévu que chaque appel de fonds de la part de la société PROMOCIL devait être matérialisé par une lettre recommandée avec accusé de réception le rendant exigible.

N° RG 23/02996 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H5VC

Il n’est pas prétendu ni a fortiori démontré par la société PROMOCIL qu’elle aurait envoyé un courrier recommandé à son cocontractant pour solliciter le solde du marché avant la date du 23 décembre 2019, date de réception par [Localité 5] HABITAT de son courrier daté du 17 décembre 2019, dans lequel elle faisait état d’un « dernier appel de fonds- levée des réserves » d’un montant de 109 142,49 €.

En conséquence, en application des dispositions précitées, le montant réclamé au titre du solde du marché n’était exigible qu’à compter de la réception de ce courrier, soit le 23 décembre 2019.

Il ne peut à ce titre être argué utilement par la société PROMOCIL du retard de paiement du solde du marché par l’acquéreur alors qu’elle-même n’a pas justifié avoir transmis la facture à son cocontractant antérieurement, dans un contexte où la société PROMOCIL avait également émis des réserves sur la qualité du ravalement de l’immeuble et n’a pas contesté la nécessité d’une expertise judiciaire dont la réalisation a retardé d’autant sa réclamation du solde du prix. Si l’expert judiciaire a conclu à une mauvaise interprétation dans une certaine mesure de la part de [Localité 5] HABITAT quant au résultat attendu pour ces travaux, au sens où finalement les enduits étaient conformes au marché, ces considérations sont indifférentes alors qu’aucune stipulation du contrat de vente ne réglementait l’hypothèse de la réalisation d’une expertise ni ses conséquences quant au paiement du solde du marché, et qu’aucune faute n’est par ailleurs reprochée à [Localité 5] HABITAT en dehors d’un prétendu paiement tardif.

Ensuite, le contrat entre les parties prévoyait que des pénalités de retard pouvaient être réclamées sans formalisme dès que le paiement de la fraction du prix demandée n’était pas effectué passé un délai de trente jours après la réception du courrier recommandé. Conformément à ce que prétend [Localité 5] HABITAT, le retard dans le paiement n’a été effectif qu’à compter du 24 janvier 2020, soit 30 jours après réception de la demande en paiement. Dès lors, dans la mesure où l’acquéreur a payé le solde du marché le 31 janvier 2020, soit avec 7 jours de retard, seul un mois de pénalités de retard au taux contractuel était dû, soit la somme de 866,21 € (1 % de 86 621,02).

Il y aura lieu d’assortir des intérêts au taux légal la somme ainsi due à compter de la date de l’assignation tel que demandé par la société PROMOCIL, alors qu’au moment de l’introduction de la présente instance, tous les doutes quant à la qualité des enduits de façade avaient été levés par l’expertise et le solde du marché était déjà réglé.

Enfin, dans la mesure où elle est demandée, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu de ce qu’il est fait droit de manière très résiduelle à la demande en paiement de la société PROMOCIL, les dépens seront partagés par moitié entre les parties, et il sera fait application du recouvrement direct prévu par l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La solution donnée au litige justifie qu’il ne soit pas fait droit, en équité, aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; chacune des parties conserva les frais irrépétibles par elle avancés.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

N° RG 23/02996 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H5VC

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté urbaine [Localité 4] à payer à la SAS PROMOTION ET CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES LELIEVRE-PROMOCIL la somme de 866,21 € (huit cent soixante six euros vingt et un), assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté urbaine du [Localité 7] et la SAS PROMOTION ET CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES LELIEVRE-PROMOCIL aux dépens, à concurrence de la moitié chacun, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

La greffière La Présidente