N° RG 23/02633 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H4BH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 10 Juillet 2025

N° RG 23/02633 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H4BH

DEMANDEURS

Madame [T] [X] née [D]

le 3 août 1953 à [Localité 4] (49)

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [X]

né le 18 février 1955 à [Localité 7] (49)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Patrice HUGEL, membre de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocat au Barreau d’ANGERS

DEFENDERESSE

S.A.S. MAISONS CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 418 563 292

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Blaise EGON, avocat au Barreau de TOURS, avocat plaidant et par Maître Bruno LAMBALLE, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

Amélie HERPIN, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 06 Mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 Juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

M^me HERPIN, Juge

Jugement du 10 Juillet 2025

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

copie exécutoire à M^e Bruno LAMBALLE – 58, M^e Patrice HUGEL([Localité 3]- B4) le

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EXPOSE DU LITIGE

Selon un contrat de construction d’une maison individuelle en date du 13 avril 2022, Monsieur et Madame [H] et [T] [X] confient à la SAS MAISONS CONCEPT la réalisation d’un immeuble à usage d’habitation située à [Adresse 6] » moyennant la somme forfaitaire de 400 331 euros TTC outre des travaux réservés à leur charge pour 32 802 euros TTC.

Il était contractuellement prévu que le chantier démarre dans un délai de cinq mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et que la livraison intervienne dans les seize mois suivant démarrage du chantier.

Par acte du 29 septembre 2023, Monsieur et Madame [H] et [T] [X] assignent la SAS MAISONS CONCEPT aux fins de voir reconnaître la caducité du contrat de construction existant entre eux et de se faire indemniser des préjudices qu’ils estiment avoir subis.

Par conclusions (2), auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Monsieur et Madame [H] et [T] [X] demandent de voir:

— débouter la société [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner la caducité du contrat de construction signé le 13 avril 2022 entre les parties,

— condamner la société MAISONS CONCEPT à leur payer :

— la somme de 130 498,80 euros au titre de leur préjudice financier outre intérêts au taux légal à compter de la caducité du contrat notifiée le 24 mai 2023 avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

— la somme de 8 000,00 euros au titre de leur préjudice moral outre intérêts au taux légal à compter de la caducité du contrat notifiée le 24 mai 2023 avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

— la somme de 14 568,05 euros à titre de dommages et intérêts pour les loyers réglés jusqu’en janvier 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la caducité du contrat notifiée le 24 mai 2023 avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année

— la somme de 9 002,00 euros à titre de dommages et intérêts pour les loyers réglés de février 2024 à avril 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la caducité du contrat notifiée le 24 mai 2023 avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

— la somme de 8 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les demandeurs exposent qu’avec la signature du contrat de construction, une notice descriptive était annexée au contrat laquelle prévoyait notamment des conditions particulières concernant des élements qu’ils avaient demandés (carrelage [O], garde corps pour toit terrasse, spots leds étanches et ils rappellent que le contrat indiquait qu’il s’agissait d’un modèle sur mesure.

Or, pour eux, des difficultés seraient apparues lors de l’élaboration du permis de construire, entrainant un retard dans l’obtention du permis de construire ainsi que des frais supplémentaires. De même, ces derniers auraient des « interrogations » sur des prestations contractualisées garde-corps, plus-values et prestations non conformes (ventilation) auxquelles le constructeur n’aurait pas répondu.

Aussi, après avoir notifié au constructeur leur intention de résilier leur engagement selon lettre en date du 07 novembre 2022, leur conseil a ensuite notifié la caducité du contrat par lettre du 24 mai 2023 suite à non réalisation des conditions suspensives, à savoir le défaut de justification de toute garantie de livraison et non paiement de l’assurance dommages-ouvrage.

Les époux [X] qui rappellent qu’ils ont toujours voulu maintenir leur projet de construction mais qu’ils n’auraient jamais obtenu de réponse à leurs demandes, soutiennent que leur adversaire aurait manqué à ses obligations contractuelles résultant des conditions suspensives du contrat qui n’auraient pas été exécutées :

— en ce qui concerne les attestations d’assurances produites, ces dernières seraient trop générales et imprécises et elles ne leur auraient jamais été envoyées dans le délai de 14 mois ayant pris fin le 13 juin 2023, et, en outre, elles ne respecteraient pas les exigences formelles de l’article L 243-2 du code des assurances,

— en ce qui concerne la garantie dommages-ouvrage, en application de l’article L231-2 du code des assurances, cette obligation pèserait sur le constructeur de maison individuelle dans le cadre d’un contrat de CCMI, et, ils estiment ne pas y être tenus dans la mesure où le prix convenu de la construction comprenait le coût de l’assurance, ainsi qu’il en résulterait de la clause prévue à cet effet dans le contrat de construction.

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Les requérants terminent en invoquant le fait que la défenderesse aurait également fait preuve de négligence dans la gestion du dossier (problème lié au permis de construire, prestations omises … problème du garde corps…).

Ils considèrent donc avoir subi un préjudice important correspondant à la différence avec le coût plus élevé de leur nouvelle construction d’un montant 130 498,80 € se décomposant en une somme de de 78 750 €,celle de l’acquisition d’un nouveau terrain à [Localité 9] pour 45 000 €, et, celle de la pergola déjà fabriquée pour 6 748,80 €, sachant qu’ils indiquent produire aux débats l’arrêté du nouveau permis de construire. A cet égard, ils précisent que le nouveau projet ne saurait être identique à l’ancien et cette situation importerait peu, dans la mesure où ce second projet a un lien de causalité avec la faute commise par leur adversaire.

A ces montants, les époux [X] ajoutent une demande de paiement du coût des loyers depuis novembre 2022 jusqu’en janvier 2024 pour un montant de 14 568,05 € et l’indemnisation d’un préjudice moral lié au stress de cette situation.

Par conclusions (2), auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SAS MAISONS CONCEPT sollicite :

— un débouté des demandes adverses,

— la condamnation des époux [X] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile et au paiement d’une somme de 7 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse excipe du fait que :

*- sur la caducité du contrat de maison individuelle, aucun manquement fautif ne saurait lui être reproché et la caducité du contrat ne saurait être encourue en ce que :

— la souscription d’une garantie de remboursement et de livraison étant une obligation pour un

constructeur de maisons individuelles, elle a satisfait à son obligation en ayant contracté un partenariat commercial renouvelable annuellement avec la SA COMPAGNIE EUROPENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS afin de lui permettre de souscrire des contrats de garanties imposées par les dispositions du Code de la Construction et de l’habitation, sachant que l’individualisation du chantier s’opère au jour de l’ouverture du chantier.

— la souscription de la garantie dommages ouvrage, étant propre au maître d’ouvrage, il doit en assurer le paiement de la prime qui ne peut donc être imputable au constructeur lequel justifie d’ailleurs avoir effectué les démarches auprès de l’assureur désigné au contrat afin qu’il contacte les maîtres de l’ouvrage afin qu’ils s’acquittent de ladite prime. La défenderesse rappelle que ledit paiement n’était pas compris de manière forfaitaire dans le contrat de constructionn du 13 avril 2022.

La société [Adresse 8] termine en relevant le fait que la demande de caducité du contrat de construction à effet du du 24 mai 2023, date du courrier officiel de leur Conseil alors que les demandeurs avaient antérieurement signé avec une société concurrente un projet totalement différent (notification SAS LELIEVRE du 07 février 2023) et que leur nouveau permis de construire a été initialement déposé le 17 mai 2023, soit antérieurement à la date de caducité, ce qui démontrerait que les époux [X] n’avaient pas l’intention de poursuivre leur projet initial sur la commune de [Localité 5].

* – les demandes de dommages et intérêts ne seraient pas justifiées

— en ce que le prétendu surcoût des travaux dont le montant correspondrait entre la différence entre le projet initial et le nouveau projet résulterait d’un seul devis, et, que le contrat de construction produit serait incomplet et qu’il présente des caractéristiques différentes du projet litigieux, et, enfin, qu’aucun motif n’est avancé sur le changement de lieu géographique,

— en ce que sur le préjudice moral, les attestations produites, émanant de la famille et de très proches, et, qu’elles procèdent de la même narration, et, les certificats médicaux n’établissent pas de lien de causalité avec le présent litige.

— en ce que le préjudice au titre des loyers ne serait pas étayé par des explications cohérentes des époux [X] et en tout état de cause, il ne saurait débuter en novembre 2022 et ne saurait permettre une indemnisation pour une nouvelle construction dont la preuve de début des travaux ne serait pas rapportée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de caducité du contrat de maison individuelle

Aux termes de l’article L 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, « Le contrat visé

à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

(…)

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat »

Selon l’article L 231-6 du même code, « La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l’antépénultième alinéa de l’article L. 231-2, elle couvre également le maître de l’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l’assemblage des éléments préfabriqués. »

De plus, conformément à l’article L 243-2 du Code des assurances, « Les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code doivent justifier qu’elles ont satisfait auxdites obligations.

Les justifications prévues au premier alinéa, lorsqu’elles sont relatives aux obligations prévues par les articles L. 241-1 et L. 241-2, prennent la forme d’attestations d’assurance, jointes aux devis et factures des professionnels assurés. Un arrêté du ministre chargé de l’économie fixe un modèle d’attestation d’assurance comprenant des mentions minimales ».

Ces mentions minimales sont détaillées aux articles A 243-3 et suivants du même Code, lesquels prévoient que :

« b) Lorsque l’attestation d’assurance vise une opération de construction particulière, elle en indique les caractéristiques listées ci-après, telles qu’elles ont été déclarées :

— l’adresse, la nature et le coût de l’opération de construction déclaré par le maître d’ouvrage ;

— la ou les activité (s) ou mission (s) exercée (s) par l’assuré ;

— la date d’ouverture de chantier ;

— la nature et le montant de la prestation réalisée par l’assuré ;

— la nature des techniques utilisées ;

— le cas échéant, la présence d’un contrat collectif de responsabilité décennale ainsi que le montant de la franchise absolue. »

En outre, en application des dispositions de l’article 1304-6 du Code civil, « En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

L’article 1178 du Code civil, prévoit, quant à lui, que « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement, sachant que l’article 1187 du code civil mentionne que la caducité met fin au contrat”.

Enfin, l’article 1217 souligne que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts

peuvent toujours s’y ajouter ».

Dans cette affaire, il convient de noter que le contrat de construction du 13 avril 2022 prévoyait que les conditions suspensives devaient être réalisées dans un délai de quatorze mois à compter sa signature. De plus, l’article 11- intitulé CONDITIONS SUSPENSIVES ET RESOLUTION des Conditions générales du contrat de construction stipulait que “ Le présent contrat est conclu sous les conditions suspensives de l’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire, de l’otention du permis de construire et des autres autorisations administratives éventuellement nécessaires à la construction, du financement de la construction, de la souscription de l’assurances de dommages à l’ouvrage (dommages-ouvrage) et de l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières entraînat, ipso facto, la non réalisation des autres conditions suspensives, le contrat sera caduc et les sommes versées par le MAITRE D’OUVRAGE lui seront remboursées, conformément aux dispositions de l’article 9",

Ainsi, les époux [X] font valoir la caducité du contrat suite à non réalisation fautive de leur co-contractant vis à vie de son obligation au titre de la souscription du contrat d’assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison.

— En ce qui concerne la souscription de l’assurance dommages-ouvrage, il convient de relever que le § relatif à cette assurance (mention des MMA) est cochée la case :

“ le MAITRE D’OUVRAGE donne mandat au CONSTRUCTEUR, qui l’accepte d’accomplir en son nom et pour son compte les formalités nécessaires à l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage auprès d’une compagnie notoirement solvable, étant précisé que son prix est compris dans le prix convenu” : est alors cochée la case “NON”.

Puis est barrée la case relative au fait que le MAITRE D’OUVRAGE fait son affaire personnelle de cette demande.

Enfin, le § se termine par ces mots :

“Un justificatif du contrat d’assurance est joint au présent contrat.

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire en vertu de l’article L242-1 du code des assurances. Le coût de l’assurance dommages-ouvrage n’est pas compris dans le prix convenu. Il demeure donc à la charge exclusive du maître d’ouvrage.”

De cette pièce, il apparaît donc que si le le constructeur, la SAS MAISONS CONCEPT a accepté d’accomplir d’accomplir les formalités pour l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage, en revanche, cette dernière n’était pas incluse dans le contrat mais restait à la charge des maîtres d’ouvrage, les époux [X].

De plus, il sera relevé que les conditions générales du contrat au § PRIX CONVENU FORFAITAIRE ET DEFINITIF qui inclut toutes les prestations dont le CONSTRUCTEUR a la charge ne fait pas allusion au coût de l’assurance dommages-ouvrage, ce qui signifie donc qu’il restait à la charge des maîtres d’ouvrages.

Aussi, contrairement à ce que ces derniers allèguent, la défenderesse a rempli cette obligation et ils revenaient aux demandeurs de régler directement ladite assurance. Ils ne peuvent donc reprocher ce manquement à leur contractant, sachant qu’il est produit aux débats une lettre du 29 septembre 2022 du cabinet MAESTRALI qui leur demande de règler la somme de 6 405 € (pour le contrat MMA tel que mentionné dans le contrat de construction), montant qu’ils n’ont jamais payé, ce qui explique que ladite attestation ne pouvait être délivrée et ne pouvait comporter les mentions obligatoires.

Dès lors, la caducité du contrat de construction aux torts du constructeur n’est donc pas encourue de ce chef.

— En ce qui concerne la garantie de livraison, il sera retenu que le contrat de construction précise au § GARANTIE DE LIVRAISON A PRIX ET DELAIS CONVENUS que :”le présent contrat est soumis à la condition suspensive d’obtention par le CONSTRUCTEUR de la garantie de livraison prévue par l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation reproduit ci-après (…)

Nom : Compagnie Européenne de Garanties et Cautions,

Numéro de police: 2292 (…)

Une attestation nominative de cette garantie délivrée par cet organismen sera adressée au MAITRE D’OUVRAGE dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives. Le MAITRE D’OUVRAGE devra détenir l’original de cette attestation qui servira de justificatif pour toute demande d’intervention de ce garant.”

A cet égard, il sera pris en considération le fait que la SAS MAISONS CONCEPT verse aux débats les attestations de la C.E.G.C de garantie pour les années 2022 et 2023.

En outre, si effectivement cette garantie oblige ensuite à la délivrance d’une attestation nominative au nom des maîtres d’ouvrage, il sera retenu qu’alors que les demandeurs exposent que cette attestation ne leur aurait jamais été envoyée dans le délai de quatorze mois qui expirait au 13 juin 2023, cette attestation générale comporte des références détaillées dans le contrat de construction à laquelle ils pouvaient se référer.

De plus, il leur sera fait remarquer que par lettre du LRAR du 7 novembre 2022, ils ont décidé de résilier leur contrat (soit avant expiration du délai de 14 mois), sachant d’ailleurs que le motif en était le disparition de la confiance dans leur co-contractant qui était semble-t-il non pas lié à l’absence de cette attestation mais au fait que le constructeur n’aurait pas respecté leurs demandes spécifiques.

Enfin, il sera relevé que dans le nouveau projet avec les MAISONS LELIEVRE l’attestation est identique et se présente sous forme générale.

Dès lors, il ne saurait être reproché à ce titre un manquement fautif de leur adversaire, sachant que l’individualisation du chantier s’opère au jour de l’ouverture du chantier lequel n’a jamais été ouvert.

— En dernier lieu, au vu des pièces produites par les demandeurs, il apparaît que le nouveau projet de construction des demandeurs non seulement n’est pas prévu à [Localité 5], sans que ces derniers en fournissent des explications, mais il avait débuté avant la lettre de leur conseil du 24 mai 2023 qui met en avant la prétendue caducité du contrat de construction avec MAISONS CONCEPT. En effet, la signature du devis avec MAISONS LELIEVRE date du 9 mars 2023 avec un projet transmis par le nouveau constructeur par lettre du 7 février 2023.

Cette situation démontre donc que bien avant la LRAR du 24 mai 2023, les époux [X] avaient décidé de ne pas poursuivre avec MAISONS CONCEPT, et, qu’ils n’auraient donc pas continué le projet de construction de leur propre décision.

Il s’ensuit donc que la SAS MAISONS CONCEPT a satisfait à ses obligations de souscription d’un contrat dommages-ouvrage dans les conditions prévues au contrat de construction, et d’obtention d’un contrat de garantie de livraision, et, il sera donc admis que la caducité du contrat pour manquement à ces conditions suspensives n’est pas encourue. En conséquence, les époux [X] seront déboutées de ce chef de demande.

— Quant aux prétendus autres manquements de la SAS MAISONS CONCEPT, ceux-ci ne sont pas établis dans la mesure où la construction n’a jamais débuté et qu’ils ne sont pas vérifiables.

****************

En conséquence, les époux [X] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts pour n’avoir pas démontré une attitude fautive de leur co-contractant pouvant générer la caducité de leur contrat.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les demandeurs, parties succombantes, seront tenus aux dépens avec application de l’article 699 du code e procédure civile, et, en équité seront condamnés à payer la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à diposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur et Madame [H] et [T] [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [H] et [T] [X] à payer à la SAS MAISONS CONCEPT la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur et Madame [H] et [T] [X] aux dépens de l’instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente