N° RG 23/00849 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HWNQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 18 Décembre 2025

N° RG 23/00849 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HWNQ

DEMANDERESSE

S.A.S.U. CHAUSSURES ERAM, prise en la personne de son représentant légal immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 833 590 706

dont le siège social est situé [Adresse 9]

représentée par Maître Frédéric MESSNER, membre de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocat au Barreau de NANTES, avocat plaidant et par Maître Pascale FOURMOND, membre de la SCP PLAISANT-FOURMOND-VERDIER, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

DEFENDERESSE

S.C.I. LEROY 2002, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS du MANS sous le n° D 440 183 408

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Alain DUPUY, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Chantal FONTAINE, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 07 Octobre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 18 Décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame FONTAINE, Vice-Présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

Jugement du 18 Décembre 2025

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

Copie exécutoire à Maître Alain DUPUY- 10, Maître Pascale FOURMOND- 27 le

N° RG 23/00849 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HWNQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 mars 1950 la SCI DES MINIMES a donné à bail à la société CHAUSSURES BAILLY FRANCE, pour une durée de sept ans et six mois à compter du 1er mai 1950, un local commercial situé [Adresse 3], pour exploiter un fonds de commerce à usage de vente de chaussures et produits accessoires.

Ce bail a ensuite été renouvelé pour une durée de 9 années, conformément aux dispositions relatives au bail commercial les 1er janvier 1957, 3 juillet 1968, 16 mars et 10 mai 1978, 22 mai et 13 novembre 1984, 1er novembre 1993.

Suivant acte notarié du 17 août 1998, dressé par Maître [P] [S], notaire associée à PARIS, la société CHAUSSURES BAILLY FRANCE a cédé son fonds de commerce à la société SOGEXEL laquelle s’est trouvée substituée à cette dernière dans le bénéfice du bail commercial, étant précisé que la SCI DES MINIMES est régulièrement intervenue à l’acte et a donné son consentement à la vente et autorisé la société SOGEXEL à effectuer tous les travaux nécessaires à l’aménagement d’un magasin sous l’une des enseignes du Groupe ERAM et a accepté la société SOGEXEL comme nouveau locataire.

Le bail commercial a été renouvelé entre la SCI DES MINIMES et la société SOGEXEL par actes sous seings privés des 8, 14 et 17 avril 2003.

Le 4 septembre 2003 la société CHAUSSURES ERAM est venue aux droits de la société SOGEXEL en qualité de locataire des locaux commerciaux appartenant à la SCI DES MINIMES, à la suite d’une opération de fusion-absorption.

Par acte sous seing privé des 16 et 24 mai 2013, les parties ont renouvelé le bail, à compter du 1er avril 2012, pour une durée de 9 années devant expirer le 31 mars 2021.

Aux termes de ce dernier bail renouvelé, le loyer convenu entre les parties s’élevait à la somme annuelle de 40 807 € HT/HC payable en deux fois, à terme échu, les 1er mai et 1er novembre de chaque année.

Le 1er janvier 2018, la société SAPIA est venue aux droits de la société CHAUSSURES ERAM suite à un apport partiel d’actifs, la société SAPIA ayant depuis lors changé de dénomination sociale pour s’appeler la SASU CHAUSSURES ERAM.

Le 22 juin 2020, la société LAURIMO a acquis de la SCI DES MINIMES l’immeuble situé au [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 25 septembre 2020, la société LAURIMO venant aux droits de la SCI DES MINIMES a fait délivrer à la société CHAUSSURES ERAM un congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, à effet du 31 mars 2021.

La société CHAUSSURES ERAM étant restée taisante suite à ce congé et la proposition financière y afférente, la société LAURIMO mandatait Monsieur [V] [K], dans le cadre d’une expertise amiable, pour l’évaluation des sommes dues au locataire.

Monsieur [K] dans son rapport d’évaluation amiable non contradictoire du 2 avril 2021 concluait à une valeur de l’indemnité d’éviction, indemnité principale et indemnités accessoires incluses, pouvant être fixée, eu égard à la valeur du fonds, à la somme de 380 000 € et au regard de la valeur du droit au bail seule à 510 000 €.

Le 18 février 2022, la société LAURIMO signifiait par voie d’huissier à la société CHAUSSURES ERAM une offre d’indemnité d’éviction d’un montant de 392 000 €, offre restée infructueuse.

Selon acte authentique du 11 octobre 2022, la SCI LEROY 2002 a acquis l’immeuble du [Adresse 2] et en a avisé la société CHAUSSURES ERAM par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2022.

Selon ordonnance du 14 avril 2023, le Président du Tribunal Judiciaire du Mans, statuant en référé, à la demande de la SCI LEROY 2002, a ordonné une expertise et désigné pour y procéder, Monsieur [D] [H], avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation.

Par acte en date du 24 mars 2023, la société CHAUSSURES ERAM a fait assigner la SCI LEROY 2002 devant le Tribunal Judiciaire du Mans.

Monsieur [H] a déposé son rapport d’expertise le 11 octobre 2023, aux termes duquel il ressort que l’Expert Judiciaire a évalué l’indemnité d’éviction à la somme de 530 600 €, somme n’incluant pas les indemnités de licenciement et fixé à 94 000 € le montant annuel de l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’expiration du bail jusqu’au départ effectif du locataire des lieux loués.

Suivant conclusions n°4 après expertise, signifiées par voie électronique le 4 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la société CHAUSSURES ERAM sollicite de :

— fixer à la somme de 1 251 003,70 € l’indemnité d’éviction qui lui est due,

— en conséquence, condamner la SCI LEROY 2002 à lui payer, au titre de l’indemnité d’éviction la somme totale de 1 251 003,70 € décomposée comme suit :

➔ indemnité principale : 856 212,96 €

➔ indemnités accessoires : 394 790,83 € comprenant:

— indemnité de remploi : 85 621,30 €

— frais de réinstallation et de déménagement : 129 600 €

— pertes sur stock : 27 745,60 €

— trouble commercial : 18 000 €

— frais de licenciement du personnel : 133 823,93 € et à défaut condamner la SCI LEROY 2002 à payer à la société CHAUSSURES ERAM sur justificatifs, le montant des indemnités de licenciement versées à ses salariés,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— débouter la SCI LEROY 2002 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI LEROY 2002 à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner la SCI LEROY 2002 aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’expertise,

La société CHAUSSURES ERAM ne conteste pas les méthodes de calcul retenues par l’Expert Judiciaire mais seulement, s’agissant de l’indemnité principale d’éviction, l’application d’un coefficient de 70% appliqué sur le chiffre d’affaires TTC des trois derniers exercices, revendiquant l’application d’un taux de 120% du chiffre d’affaires TTC, coefficient applicable en matière de prêt à porter. Sur les indemnités accessoires, elle fait valoir que sa demande au titre de l’indemnité de remploi correspond à 10 % de l’indemnité principale, valeur retenue par l’Expert Judiciaire. Quant aux frais de déménagement comprenant les travaux de fermeture du local et les frais de démontage/remontage du matériel informatique, elle produit deux commandes concernant des boutiques situées à [Localité 7] et [Localité 5] relatives à des frais de démontage et de récupération du matériel informatique dont le coût est fixe, et deux devis de frais relatifs aux travaux de fermeture concernant des boutiques situées à [Localité 8] et [Localité 5], précisant que si les boutiques ont des surfaces différentes, elle a appliqué un prix moyen au m² en fonction des différents usages. Elle justifie par ailleurs sa demande liée aux frais de réinstallation en joignant une liste poste par poste, précisant en réponse aux arguments de la SCI LEROY 2002 d’une part, que la Cour de Cassation avait posé le principe d’une telle indemnité pour le preneur évincé en cas de perte du fonds et d’autre part, que la localisation de l’éventuel point de revente est sans incidence sur sa demande. Elle prétend que le congé sans offre de renouvellement va entraîner des pertes sur stock et un préjudice évalué à 20% de la valeur du stock, dont elle doit être indemnisée en cas de cessation d’activité. Elle réclame par ailleurs, une indemnisation de son trouble commercial en raison de la perturbation qu’elle estime à 3 mois de bénéfice net. Enfin sur les frais de licenciement, elle produit un chiffrage actualisé au 23 septembre 2024 pour une projection de fermeture au 31 décembre 2024, avec le licenciement de ses 5 salariées, précisant avoir retenu l’indemnité conventionnelle de licenciement plus favorable. au titre de ses calculs. Elle réfute l’argumentation de la SCI LEROY 2002 qui subordonne l’indemnisation des frais de licenciement à la production des justificatifs des indemnités effectivement versées aux salariées, relevant que l’Expert Judiciaire avait précisé que l’indemnité d’éviction devait être augmenté des indemnités de licenciement. Elle indique si ces indemnités n’ont pas encore été versées elles ont été précisément chiffrées, de telle sorte que sa demande doit être accueillie, un potentiel reclassement des salariés sur d’autres points de vente étant ici totalement indifférent, en raison de l’absence de magasins à proximité et de postes disponibles.

Aux termes de ses conclusions N° 5, signifiées par voie électronique le 18 uin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SCI LEROY 2002 demande au tribunal de :

— la déclarer recevable en ses demandes,

— en conséquence, débouter la société CHAUSSURES ERAM de sa demande de fixation d’une indemnité d’éviction de 1 251 003,70 €,

— dire, que l’indemnité d’éviction sera égale à la somme de 530 600 €,

— dire que l’indemnité d’éviction sera versée entre les mains d’un séquestre,

— désigner Monsieur le Bâtonnier du Barreau du Mans en qualité de séquestre,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 94 000 € par mois,

— dire que l’indemnité d’occupation annuelle due par la société CHAUSSURES ERAM sera due depuis la date d’expiration du bail soit le 31 mars 2021,

— condamner la société CHAUSSURES ERAM au paiement d’une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise.

La SCI LEROY 2002 fait valoir qu’en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail et dans ce cas doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, indemnité qui comprend la valeur du fonds de commerce déterminé selon les usages de la profession et éventuellement les frais de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Elle soutient qu’en l’espèce, le bailleur ne pouvant proposer de local de remplacement, l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce, le préjudice en résultant pour le preneur correspondant en principe à la perte du fonds de commerce. Cependant, elle précise que l’indemnité d’éviction ne peut pas être inférieure à la valeur du droit au bail, analyse qu’aurait retenu l’expert Judiciaire, en fixant l’indemnité d’éviction à 470 000 € calculée en prenant en considération la valeur locative de l’immeuble et la valeur du fonds établi à partir de sa rentabilité. Elle conteste que soit retenu le coefficient applicable au prêt à porter ou au prêt à porter de luxe, soulignant que le barème applicable est celui de la vente de chaussures au détail dont le pourcentage à appliquer sur le chiffre d’affaires oscille entre 40 et 90 %. Elle estime que le pourcentage retenu par l’Expert Judiciaire est cohérent avec la zone géographique et l’activité de vente de chaussures de moyenne gamme dont les marges diminuent, et ce d’autant que Monsieur [H] a retenu un chiffres d’affaires TTC. Elle offre donc de payer à la société CHAUSSURES ERAM une somme de 470 000 € au titre de l’indemnité d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce, augmentée de 10 % au titre de l’indemnité de remploi soit la somme de 47 000 €. S’agissant des frais de déménagement et de réinstallation, elle conclut au rejet de ces demandes qui ne sont, selon elle, étayées par aucun justificatif, ajoutant en outre que l’indemnisation de frais de réinstallation suppose la preuve de devoir les exposer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et que le locataire ne peut pas percevoir une telle indemnité, même en cas de perte du fonds, sous peine de recevoir une double indemnisation du même préjudice, au titre de cette indemnité et au titre de l’indemnité principale. Quant aux frais de déménagement, la SCI LEROY 2002 fait observer que dans le cas d’une perte du fonds, ce poste n’est généralement pas valorisé, raison pour laquelle, l’Expert Judiciaire n’a pas retenu ce poste de préjudice. Sur les pertes de stock, elle conclut également au rejet de la demande d’indemnisation estimant que la société CHAUSSURES ERAM n’établit pas la preuve de son préjudice, arguant en outre, que si cette dernière était amenée à liquider ses stocks, elle procéderait à une dépréciation dûment provisionnée comptablement qui ne peut être indemnisée par ailleurs. Elle reconnaît être redevable dans les termes du rapport d’expertise d’une indemnité au titre du trouble commercial évalué à 3 mois d’excédent brut d’exploitation. Enfin, s’agissant des frais de licenciement, la SCI LEROY 2002 soutient que la société CHAUSSURES ERAM ne peut tout à la fois, solliciter une indemnité de frais de réinstallation et une indemnité de frais de licenciement, alors même qu’elle ne justifie pas du montant des indemnités versées aux salariés, soulignant qu’elle ne peut pas être condamner à indemniser des frais qui n’ont pas encore été exposés. Elle ajoute qu’en outre, il n’est pas établi que les salariés du [Adresse 2] ne seront pas reclassés dans un autre magasin, le groupe ERAM comprenant 780 points de vente en France.

La SCI LEROY 2002 sollicite la condamnation de la société CHAUSSURES ERAM à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, dont le montant est égal à celui fixé par l’Expert soit 94 000 €, rappelant que indemnité d’occupation et indemnité d’éviction sont connexes comme découlant toutes deux de la résiliation du bail commercial, de sorte que les deux parties se trouvant débitrices l’une de l’autre la compensation entre les sommes dues pourra intervenir.

La clôture des débats est intervenue le 11 septembre 2025, par ordonnance du même jour et l’affaire fixée à l’audience collégiale prise en juge rapporteur du 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’éviction formées par la société CHAUSSURES ERAM en l’absence de renouvellement du bail

1°) Sur l’indemnité principale

Selon l’article L.145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, la SCI LEROY 2002 ne conteste pas le principe de l’indemnité d’éviction due à la société CHAUSSURES ERAM en conséquence du refus de renouvellement du bail commercial. Toutefois, les parties s’opposent sur le calcul permettant d’évaluer le montant de cette indemnité.

Il est constant que cette indemnité ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail qui est usuellement évaluée en retenant la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché. En outre, lorsque le fonds n’est pas transférable, l’indemnité est égale à la valeur marchande du fonds de commerce.

L’expert judiciaire a fixé la valeur de l’indemnité d’éviction en tenant compte du fait que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce, la SCI LEROY 2002 ne pouvant pas proposer un local de remplacement.

➀ Sur la valeur du droit au bail

Il convient dans un premier temps d’apprécier la valeur du droit au bail, étant précisé que les parties sont d’accord sur la surface pondérée retenue par l’Expert, le désaccord portant exclusivement sur l’application du coefficient.

Il ressort du dossier que le local se situe au rez-de-chaussée et premier étage en entre-sol sur rue, d’un immeuble restructuré au [Adresse 6]. Il se compose au rez-de-chaussée d’un local à usage commercial avec façade avec façade sur la rue, à la suite en retour, dans un corps de bâtiment à droite dans la cour, une réserve, un vestiaire , des toilettes et lavabo dans le corps de bâtiment au fond de la cour, trois réserves : au premier étage dans le bâtiment en façade sur la rue, un magasin de vente, une cuisine, une salle de bain et un bureau et enfin dans le corps de bâtiment à droite dans la cour, trois petites pièces outre des caves. L’Expert relève que les locaux sont en parfait état avec de nombreuses dépendances permettant une exploitation rationnelle de la surface de vente. Il indique que la surface totale exploitée est de 331 m² sur les deux niveaux et de 163 m² en surface pondérée après application des coefficients de pondération lesquels consistent à ramener les différentes catégories de surfaces réelles selon leur intérêt (hauteur sous plafond, accessibilité, prestations … à une surface courante ou étalon (m² de surface utile pondérée. L’expert amiable, était parvenu quant à lui à une surface pondérée de 162 m² soit une surface équivalente.

Concernant la valeur du droit au bail au regard des pratiques du secteur, Monsieur [H] analyse un prix au m² qui s’échelonne de 545 € à 707 € soit un prix moyen de 696 €. Quant à la SCI LEROY 2002, elle a communiqué à l’expert des éléments de comparaison arrêté au 29 juin 2023 avec des prix moyens au m² s’échelonnant entre 369 et 519,50 €, l’Expert amiable ayant quant à lui retenu des prix moyens oscillant entre 565 et 716 €, soit un prix moyen de 714 €. Monsieur [H] a ensuite établi une moyenne entre celles retenues par l’Expert amiable, les décisions judiciaires et sa propre moyenne pour aboutir à un prix moyen de 721 €. L’Expert explique qu’eu égard à la situation très intéressante du local, sur un axe piétonnier majeur du centre ville, fréquenté par une clientèle nombreuse avec le passage du tramway à proximité, de la facilité d’exploitation, avec une grande surface de stockage à chaque niveau, des éléments du bail favorables au preneur en termes de modalités de paiement du loyer, d’absence de reversement de la taxe foncière et de l’indexation triennale mais aussi en considération de la conjoncture difficile pour le commerce de l’habillement en centre ville, la valeur moyenne au m² retenue est de 720 € soit une valeur locative de marché de 117 360 € (720 € X 163 m²). Ces données n’étant pas contestées par les parties, il sera donc retenu une valeur locative de 117 360 €

L’Expert explique ensuite avoir déterminé la valeur du droit au bail par capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché – 117 360 € – et le loyer – 44 350 € – et avoir appliqué un coefficient de capitalisation de 6 correspondant au coefficient applicable à une valeur locative rapportée au m² pondéré comprise entre 401 et 750 €. L’Expert amiable avait retenu quant à lui un coefficient de 6,80. Le coefficient n’étant pas contesté par les parties, il sera donc retenu un coefficient de 6.

En considération de ces éléments, la valeur du droit au bail s’élève à 438 060 €, somme arrondie à 438 000 € correspondant au calcul suivant : (117 360 – 44 350) X 6 = 438 060 €

➁ Sur la valeur marchande du fonds de commerce

— S’agissant maintenant de la valeur marchande du fonds de commerce, plusieurs méthodes sont envisageables pour la déterminer, soit à partie de la rentabilité, soit à partir des traités.

L’Expert Judiciaire a fait une moyenne entre les estimations issues de ces deux méthodes, l’Expert amiable ayant quant à lui privilégié la méthode des traités à partir d’un chiffre d’affaires reconstitué fictivement.

Ainsi, s’agissant de la méthode à partir de la rentabilité, les deux Experts exposent que les fonds de commerce se vendaient par le passé à partir du chiffre d’affaires mais que depuis plusieurs années ils se vendent à partir du bénéfice, les capacités financières bénéficiaires correspondant à l’excédent brut d’exploitation. Monsieur [H] a pris en considération l’excédent brut d’exploitation des années 2018, 2019 et 2021, l’année 2020 ayant été neutralisée en raison de la pandémie et des confinements successifs, établissant ainsi une moyenne de 54 590 € auquel il a rajouté le montant du loyer pratiqué pour obtenir un EBE retraité d’un montant moyen de 98 940 €. La différence entre l’excédent brut d’exploitation retraité et la valeur locative telle que précédemment fixée aboutit à un résultat négatif de 18 420 €, correspondant à la valeur du fond si le loyer était fixé au prix du marché, de sorte qu’il en conclut que la valeur du fond, en appliquant la méthode de la rentabilité doit être fixée à la somme de 438 000 € correspondant à la valeur du droit au bail.

S’agissant de la méthode d’évaluation selon les traités, Monsieur [H] indique que les fonds de commerce correspondant à celui de la société CHAUSSURES ERAM (activité exercée) s’évaluent entre 40 et 90 % du chiffre d’affaires TTC des trois derniers exercices. Monsieur [H] avait retenu dans un premier temps, dans son projet de rapport un pourcentage de 80 % et à la suite du dire de la SCI LEROY 2002 proposant de retenir un taux de 60 %, a estimé le fonds à partir d’un pourcentage retenu de 70 %, l’Expert Judiciaire expliquant que l’activité de la société CHAUSSURES ERAM bénéficie d’une bonne notoriété, à un emplacement de première qualité mais dans une ville de province où les taux sont moins élevés qu’à PARIS, l’Expert relevant en outre une baisse du chiffre d’affaires sur les exercices considérés. Dès lors, il a fixé la valeur du fonds à la somme de 499 457 €, arrondie à 500 000 € correspondant au calcul suivant : 594 592 € (moyenne du chiffre d’affaires HT des trois derniers exercices) X 70% (pourcentage retenu) x1,20 (TVA) = 499 457 €

L’Expert judiciaire a ensuite fait la moyenne des deux valeurs obtenues selon les deux méthodes susvisées pour conclure à une valeur du fonds de commerce de 47 000 €.

L’Expert amiable avait quant à lui, en reconstituant fictivement le chiffre d’affaires sur les trois exercices comptables retenu une valeur du fonds de commerce de 330 000 €. Il était parvenu à un chiffre d’affaires de 550 000 € HT et avait appliqué un pourcentage de 60%, en précisant que pour l’activité de vente de chaussures, associée à “vêtements/prêt à porter” le pourcentage à appliquer est de l’ordre de 30 à 70 % du chiffre d’affaires TTC annuel moyen.

La société CHAUSSURES ERAM, quant à elle, conteste tout à la fois la prise en considération d’un chiffre d’affaires HT et le pourcentage retenu par l’Expert Judiciaire considérant que son activité relève du prêt à porter

En l’espèce, l’Expert Judiciaire tout en mentionnant retenir le taux de 70 % du chiffre d’affaires TTC moyen des trois derniers exercices, semble appliquer néanmoins ce taux au chiffre d’affaires HT.

Or, s’il est exact que le récapitulatif du chiffre d’affaires moyen est mentionné en HT, l’Expert judiciaire dans ses calculs y applique une TVA à 20 %. Ainsi, le résultat obtenu avec ce calcul est identique au résultat de la moyenne du chiffre d’affaires TTC des années 2018, 2019 et 2021 soit une somme de 713 510,80 € TTC sur laquelle se fonde la société CHAUSSURES ERAM pour effectuer ses calculs.

S’agissant du pourcentage à appliquer, il ressort du barème d’évaluation des fonds de commerce que pour l’activité de vente de chaussures au détail, ce qui est le cas en l’espèce, le taux s’échelonne entre 40 et 90 %.

La société CHAUSSURES ERAM ne peut prétendre bénéficier d’un taux qui serait applicable aux vêtements de prêt à porter de luxe dont le taux s’échelonne entre 60 et 170 %, l’activité de ladite société consistant en la vente de chaussures de gamme moyenne, précision étant faite que le pourcentage applicable au prêt à porter s’échelonne entre 30 et 90 % (retenu par l’Expert amiable, avec un taux fixé à 60%).

Dès lors, il sera tenu pour acquis au regard des explications ayant présidé à l’application du pourcentage de 70%, de retenir ce taux de 70%.

En considération de ces éléments, la valeur du fonds de commerce selon la méthode des traités sera fixée à 713 510,80 € X 70% =499 457,56 € arrondie à 500 000 €.

***

La valeur du fonds de commerce sera donc fixée à 470 000 €, conformément à l’estimation de l’Expert Judiciaire, valeur correspondant à la moyenne de l’estimation selon la rentabilité et celle selon les traités.

2°) Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est constituée des droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de même valeur, par le locataire évincé, la commission d’agence et les frais juridique.

L’Expert Judiciaire l’a évaluée à 10% de la valeur du fonds de commerce soit 47 000 €.

La société LEROY 2002 ne conteste pas cette évaluation. Le taux arrêté par l’Expert n’est pas plus contesté par la société CHAUSSURES ERAM.

Compte tenu de la valeur du fonds de commerce ci-dessus retenue, l’indemnité d’éviction sera donc fixée à 47 000 €.

3°) Sur l’indemnité de déménagement et de réinstallation

Cette indemnité ne figure pas dans le rapport d’expertise judiciaire.

Toutefois, l’Expert amiable, Monsieur [K], expert de la bailleresse a mentionné dans son rapport d’une part, que les frais de déménagement sont remboursés sur présentation de devis et d’autre part que les frais d’installation sont arrêtés à zéro, eu égard au fait que les aménagements sont compris dans la valeur du fonds dans l’hypothèse de l’indemnité de remplacement et ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation complémentaire.

La société CHAUSSURES ERAM qui sollicite une indemnisation au titre de ces frais à hauteur de 129 600 € ne justifie d’aucun devis relatif aux locaux du Mans et à de nouveaux locaux qui nécessiteraient des travaux à hauteur de 120 000 €, l’intéressée ne pouvant se prévaloir d’une estimation effectuée par ses soins et ne justifiant pas d’équipements particuliers liés à l’exercice de son activité.

Cette demande est donc fondée sur un préjudice hypothétique et non démontré.

Dès lors, faute d’étayer sa demande, celle-ci sera rejetée

4°) Sur les pertes de stock

La société CHAUSSURES ERAM sollicite l’allocation d’une somme de 27 745,60 € correspondant à 20% de la valeur du stock au prix de revient du magasin.

Si l’Expert Judiciaire n’a pas mentionné ce poste dans son rapport d’expertise, l’Expert amiable, en avait fait état et avait arrêté le montant de cette indemnité couvrant le préjudice en cas de vente à bas prix à la somme de 9 000 €.

Dès lors, il apparaît que la société CHAUSSURES ERAM qui n’aura d’autre choix que de liquider ses stocks pour libérer les lieux a droit à une indemnité qui sera fixée selon l’estimation de l’Expert de la bailleresse à la somme de 9 000 €.

5°) Sur le trouble commercial

Ce trouble commercial est caractérisé lorsque le preneur subit une perte de recettes temporaire le temps du déménagement et de l’arrêt d’exploitation.

L’expert judiciaire fixe l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 13 600 €, prenant en compte les frais et la perte de revenus liées à l’arrêt de l’activité le temps de quitter les lieux.

Pour parvenir à cette somme, l’Expert Judiciaire a, conformément aux usages, retenu 3 mois d’excédent brut excédentaire. L’Expert amiable avait retenu une valeur similaire soit 13 750 € en reconstituant fictivement la comptabilité de la société CHAUSSURES ERAM.

La société CHAUSSURES ERAM ne conteste pas la méthode de calcul mais l’assiette estimant que celle-ci doit être constituée de l’excédent brut d’exploitation retraité ou bénéfice net.

Il convient de rappeler que l’excédent brut d’exploitation tient uniquement compte du chiffre d’affaires et il exclut les dépenses exceptionnelles ou encore celles liées à la politique d’investissement et d’amortissement de l’entreprise. Il montre la rentabilité brute de l’entreprise (son cash-flow), hors dépenses autres que celles strictement liées à son cycle d’exploitation. Il n’est tenu compte que des bénéfices tirés de l’exploitation sans retraitement.

C’est donc bien l’excédent brut d’exploitation, (le flux de trésorerie) qui doit servir de base de calcul à l’indemnité compensant le trouble commercial lié au renouvellement du bail.

Dès lors, la somme de 13 600 € qui n’apparaît pas excessive sera donc retenue.

7°) Sur les frais de licenciement du personnel

La société CHAUSSURES ERAM sollicite l’allocation d’une somme de 133 823,93€ au titre des frais de licenciement de ses 5 salariées.

Elle produit à ce titre un tableau estimatif et les 3 derniers bulletins de salaire de ses employées (Juin à août 2024) sauf en ce qui concerne Madame [M] eu égard à sa date récente d’embauche.

Si l’Expert Judiciaire indique qu’une indemnité complémentaire peut être envisagée au titre de ce poste, il précise que cette indemnité ne peut être allouée que sur présentation de justificatifs de départ selon le tableau qui avait été réalisé par la société CHAUSSURES ERAM arrêté à la date du mois de mars 2023, date de l’assignation.

L’Expert amiable avait évalué ces frais à la somme de 6 000 €.

Cette dernière évaluation qui n’était qu’une estimation est sans commune mesure avec la somme réclamée par la société CHAUSSURES ERAM.

En outre, si le principe d’une indemnisation de ce poste de préjudice peut être considéré comme acquis, encore faut-il pour indemniser celui qui en fait la demande, justifier des frais exposés.

Or, la société CHAUSSURES ERAM n’a pas actualisé ses demandes, alors même que son évaluation était arrêtée au 31 décembre 2024, et qu’elle a embauché une salariée Madame [M] en 2024 soit 4 ans après la notification du congé par sa bailleresse.

La société CHAUSSURES ERAM est par ailleurs taisante sur le sort de ses employées lesquelles peuvent bénéficier d’un reclassement.

Il ne saurait être fait droit à un préjudice éventuel qui ne peut donc être liquidé à ce jour, à défaut de production de justificatifs de départ effectif.

La société CHAUSSURES ERAM sera donc déboutée de sa demande au titre des frais de licenciement.

Sur les modalités de versement

L’article L. 145-29 du code de commerce prévoit, en cas d’éviction, que les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête. L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

L’article L 145-30 du même code précise d’une part, qu’en cas de non remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre reteint 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance et d’autre part, que lorsque le délai de quinzaine pour exercer le droit de repentir a pris fin, sans que le bailleur n’ai usé de cette faculté, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire ou éventuellement au séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d’un commandement fait par acte extra-judiciaire, qui doit à peine de nullité, reproduire les dispositions du second alinéa de cet article.

Compte tenu de l’ancienneté du litige et de l’importance de voir fixer définitivement l’indemnité d’éviction ainsi que les droits respectifs des parties, et de garantir la remise des clés, il apparaît opportun d’autoriser le paiement des indemnités dues par la SCI LEROY 2002 entre les mains d’un séquestre, en la personne de Monsieur ou Madame le Bâtonnier du Barreau du Mans.

II -Sur la demande de la SCI LEROY 2002 tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation

Il résulte des articles L. 145-28 et R. 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d’appréciation, notamment les prix couramment pratiqués dans le voisinage concernent des locaux équivalents.

La demande d’indemnité d’occupation de l’article L. 145-28 du Code de commerce fera courir celle-ci à la date d’effet du congé, quel que soit le moment où elle est faite.

La jurisprudence a eu l’occasion de préciser qu’entre dans les éléments d’appréciation, la précarité découlant du refus de renouvellement, indépendamment des critères de fixation de la valeur locative, les juges du fond appréciant souverainement le montant de l’abattement à appliquer.

L’Expert Judiciaire indique que l’abattement usuel est de 10% mais qu’il peut atteindre 15 ou 20 % selon que les conditions d’exploitation du fonds se trouvent affectées par la précarité découlant du refus de renouvellement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que depuis le refus de renouvellement du bail commercial notifié le 25 septembre 2020 à effet du 31 mars 2021, la société CHAUSSURES ERAM exploite son fonds de commerce grâce au maintien dans les lieux, le temps de la fixation de l’indemnité d’éviction, soumise à la présente instance.

L’Expert a préconisé un taux de 20 % eu égard d’une part au caractère du commerce appartenant à un groupe et d’autre part à la précarité engendrée par le défaut de renouvellement. Cette précarité résulte d’un constat objectif de désertification d’enseignes commerciales du centre-ville au profit des centres commerciaux de périphérie de la ville, lesquelles représentent une concurrence indéniable au détriment des “boutiques” ou des “petits commerçants”. Nombreux sont les commerces, postérieurement à la pandémie de 2020 qui ont cessé leur activité, des panneaux “à louer” ou “à vendre” étant apposés sur les locaux, pendant de longs mois.

Dès lors, et afin de tenir compte des éléments susvisés il sera retenu un abattement de 20 %, de sorte que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme arrondie à 94 000 € (117 360 € – 20%)

Cette indemnité d’occupation ne sera toutefois pas due par la société CHAUSSURES ERAM dans l’hypothèse où la bailleresse exercerait son droit de repentir dans les conditions de l’article L. 145-58 du Code de commerce, supposant alors le renouvellement du bail et la fixation contractuelle par les parties d’un nouveau loyer ou à défaut conformément aux dispositions réglementaires prévues à cet effet.

III – Sur les demandes annexes

La société CHAUSSURES ERAM, partie succombante sur les demandes principales, sera condamnées aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, la société CHAUSSURES ERAM sera également condamnée à payer à la SCI LEROY 2002 une indemnité de CINQ MILLE EUROS (5 000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

IV/ Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire s’exerce de plein droit. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LEROY 2002 à payer à la société CHAUSSURES ERAM une indemnité d’éviction d’une somme totale de 539 600 €, décomposée comme suit :

—  470 000 € € au titre de l’indemnité principale,

—  47 000 € au titre de l’indemnité de remploi,

—  9 000 € au titre des pertes du stocks

—  13 600 € au titre du trouble commercial ;

JUGE que l’indemnité d’éviction sera versée entre les mains de Madame ou Monsieur le Bâtonnier du Mans en sa qualité de séquestre ;

RAPPELLE que la SCI LEROY 2002 peut exercer son droit de repentir jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle le présent jugement sera passé en force de chose jugée, dans les conditions de l’article L. 145-58 du Code de commerce ;

CONDAMNE la société CHAUSSURES ERAM à payer à la SCI LEROY 2002 la somme annuelle de 94 000 € à compter du 31 mars 2021, date à laquelle le bail est arrivé à expiration, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle du local commercial situé [Adresse 3], ce jusqu’à sa complète libération, sauf à ce que la bailleresse ait exercé son droit de repentir permettant le renouvellement du bail ;

DÉBOUTE la société CHAUSSURES ERAM du surplus de ses demandes en paiement ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE la société CHAUSSURES ERAM à payer à la SCI LEROY 2002 une indemnité de CINQ MILLE EUROS (5 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société CHAUSSURES ERAM aux entiers dépens de la présente instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE