TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 04/07/2025

à : – M^e C. ARENE

— M^e B. JAMI

— M^e M.-C. CHARDON-BOUQUEREL

— M^e D. LUSTMAN

— M^e A. CHAUVEAU

Copies exécutoires délivrées

le : 04/07/2025

à : – M^e C. ARENE

— M^e B. JAMI

— M^e M.-C. CHARDON-BOUQUEREL

— M^e D. LUSTMAN

— M^e A. CHAUVEAU

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/03000 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NTS

N° de MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 4 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [C] [N] épouse [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline ARENE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0164

Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline ARENE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0164

DÉFENDEURS et DEMANDEURS

Monsieur [A] [L], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Benjamin JAMI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], ayant pour Syndic la Société par Actions Simplifiée Cabinet [U], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0442, substituée par M^e Monoharinee QUADER, Avocate au Barreau de PARIS

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03000 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NTS

DÉFENDERESSE

Madame [D] [P] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e David LUSTMAN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0040

INTERVENANTE FORCÉE EN DÉFENSE

La Société Anonyme AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Antoine CHAUVEAU, Avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025 par Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2013, Monsieur [A] [L] a donné à bail à Monsieur [Y] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] (ci-après dénommés “ époux [B] “) un appartement situé au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel, charges comprises, de 3.313,16 euros.

Le 12 mars 2024, Madame [D] [P] [W], propriétaire de l’appartement situé au-dessus, a entrepris d’importants travaux de rénovation dans son appartement, lesquels ont nécessité la pose de bâches de protection dans l’ensemble des parties communes de l’immeuble.

Le chantier devait, en principe, être achevé fin novembre 2024.

Dans le cadre de la mise en oeuvre de ces travaux, un changement de tronçon d’une colonne d’évacuation d’eaux vannes s’avère nécessaire.

Cette colonne se trouvant être une partie commune générale de l’immeuble, Madame [D] [P] [W] a sollicité et a obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires le 8 juillet 2024.

Ladite colonne d’évacuation des eaux vannes traverse tous les étages et passe, notamment, par l’appartement loué aux époux [B], nécessitant la réalisation de travaux dans leur appartement.

Les époux [B] en ont informé leur propriétaire, l’informant, en outre, de la dégradation générale de leur appartement du fait des travaux et s’inquiétant de la réalisation effective des différents diagnostics réglementaires et examens de l’installation préalables avant de tels travaux.

Le 19 septembre 2024, la société SOGECOP s’est rendue dans l’appartement des époux [B] et a reconnu n’avoir effectué ni diagnostic préalable ni examen préalable des canalisations.

Le même jour, Maître [F] [H], commissaire de justice mandaté par les époux [B], a constaté la dégradation des lieux donnés à bail.

Fin octobre 2024, un diagnostiqueur est, finalement, intervenu à la demande du syndicat des copropriétaires et, par deux rapports du 7 novembre 2024, il a été établi l’absence d’amiante, mais la présence de plomb dégradé.

Les époux [B] ont, également, fait intervenir à leurs frais la société de diagnostics, SYNERGIE EXPERTISE IMMOBILIÈRE, laquelle a pratiqué les 18 décembre 2024 et 22 janvier 2025 des prélèvements tant dans les parties communes que dans leur appartement, ses rapports mettant en exergue la présence d’un pourcentage de plomb nocif à la santé dans l’ensemble des lieux examinés et la société a saisi l’Agence Régionale de Santé, en

application de l’article R.1334-10 du code de la santé publique.

Le 20 janvier 2025, le syndic a mis en demeure Monsieur [A] [L] de laisser l’accès à son appartement aux fins de mise en oeuvre des travaux envisagés.

Depuis lors, la situation est bloquée, l’état de l’appartement des époux [B] continu de se dégrader, les parties communes sont toujours bâchées et non entretenues et les travaux du 5ème étage toujours en cours.

Considérant que le propriétaire de leur appartement, Monsieur [A] [L], ne leur permet pas de jouir paisiblement des lieux dont ils sont locataires, Monsieur [Y] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] ont fait citer ce dernier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d’être autorisés à verser entre les mains de tel séquestre, qu’il plaira au tribunal de désigner, le montant des toyers et charges dont ils sont redevables à raison de la location de leur appartement. Ils ont sollicité, en outre, la condamnation de Monsieur [A] [L] au paiement d’une somme de 4.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par actes de commissaire de justice en date des 25 mars 2025, 23 et 28 avril 2025, Monsieur [A] [L] a fait citer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet S.A.S. [U], et Madame [D] [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de constater que se heurte à contestation sérieuse la demande des époux [B] visant à obtenir l’autorisation de pouvoir séquestrer leur loyer courant pour une période indéterminée et de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet S.A.S. [U], a fait citer la société AXA FRANCE IARD, assureur de l’immeuble, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de jonction de la procédure avec celle enrôlée sous le numéro de RG 25/03303, de lui rendre opposable les opérations d’expertise à venir et de la condamner à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

À l’audience du 5 juin 2025, Monsieur [Y] [B] et Madame [C] [N] épouse [B], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et ont indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée, sous réserve que la mission de l’expert concerne, également, l’évaluation de leurs préjudices.

Ils ont expliqué que les travaux réalisés à l’étage supérieur étaient la cause de nombreux désordres dans leur appartement et que leur souhait étaient que ces derniers soient effectués dans les règles de l’art, avec la réalisation de diagnostics préalables indispensables à ce que les mesures de sécurité idoines soient prises, lesdits diagnostics finalement réalisés ayant révélé la présence de plomb à des taux nocifs pour la santé des occupants de l’immeuble.

Ils considèrent que cette situation constitue un trouble manifestement illicite justifiant la consignation de leurs loyers.

Monsieur [A] [L], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a indiqué ne pas être opposé à l’extension de mission sollicitée par les époux [B], mais se sont opposés à la demande de consignation des loyers estimant que les conditions pour se faire n’étaient pas réunies et qu’une contestation sérieuse existait.

Il a expliqué avoir été lui-même l’objet d’une forte pression du syndicat des copropriétaires pour que ses locataires laissent l’accès à leur appartement, sous pretexte que l’autorisation avait été donnée par l’assemblée générale pour la réalisation des travaux.

Il a souligné que la demande de consignation des travaux était faite pour une période indéterminée et que l’obligation de délivrance du bailleur était parfaitement remplie en l’espèce.

Il a ajouté que nous n’étions ni en présence d’un dommage imminent, le dommage étant déjà présent, ni dans le cas de mesures conservatoires.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet S.A.S. [U], représenté par son conseil, a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise.

Madame [D] [P] [W], représentée par son conseil, a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise.

La société AXA FRANCE IARD, représentée par son conseil, a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise et faire les protestations et réserves d’usage.

Les parties présentes ont sollicité la jonction des différentes affaires s’agissant d’un même litige.

À l’issue des débats, les parties présentes ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n’y faisant droit que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de procéder à la jonction des affaires 25/03000, 25/03303, 25/04707, 25/04761 et 25/05069 s’agissant d’une même affaire intéressant l’ensemble des parties.

Sur la demande de consignation des loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer ses loyers.

L’article 6 de la même loi impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement.

Enfin, l’article 20-1 de cette loi dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence, le locataire peut en solliciter la mise en conformité au bailleur. Il prévoit, également, que le juge peut être saisi aux fins de déterminer les travaux à réaliser et réduire ou

suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il est, en outre, constant que le juge des référés peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, à condition que le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien.

Il résulte des textes précités que la suspension des loyers, avec consignation, ne peut être autorisée que si le logement est inhabitable ou indécent.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux [B] subissent des désordres du fait des travaux réalisés dans l’appartement situé au-dessus du leur. Il est, également, acquis aux débats que les diagnostics réalisés ont révélé la présence de plomb dans l’appartement donné à bail notamment.

Toutefois, à ce stade de la procédure, les causes des désordres ne sont pas encore déterminées, ni les travaux nécessaires pour y remédier, ce qui est précisément l’objet de l’expertise ordonnée.

En outre, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir le caractère indécent ou inhabitable du logement avec l’évidence requise en référé.

En conséquence, la demande de consignation des loyers formée par les époux [B] sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article 263 du même code précise que l’expertise est ordonnée dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, l’ensemble des parties présentes s’entendent sur la nécessité de procéder à une expertise judiciaire aux fins, notamment, de déterminer l’existence de désordres, leur nature, leur origines, les travaux pour y remédier et les préjudices en découlant.

Il sera, donc, fait droit à cette demande dans les formes et conditions prévues au présent dispositif.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie

perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune responsabilité n’étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, les époux [B] succombant en leur demande et une mesure d’expertise étant ordonnée, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et chaque partie conservera, à ce stade de la procédure, les frais exposés pour assurer sa défense.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires, ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Ordonnons la jonction des affaires 25/03000, 25/03303, 25/04707, 25/04761 et 25/05069 ;

Déboutons Monsieur [Y] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] de leur demande de consignation des loyers ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

Monsieur [S] [J]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Email : [Courriel 8]

Avec mission de :

— se rendre dans l’immeuble litigieux situé [Adresse 3], dans l’appartement de Monsieur [Y] [B] et

Madame [C] [N] épouse [B] (4ème étage de l’immeuble) et dans celui de Madame [D] [P] [W] (5ème étage de l’immeuble) et dans les parties communes si nécessaire ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— entendre tout sachant et s’adjoindre tout sapiteur si nécessaire ;

— relever et décrire les désordres et troubles allégués qui seraient constatés et en détailler l’origine, les causes, l’étendue et les évolutions prévisibles ;

— décrire les travaux et/ou les solutions nécessaires pour y remédier et remettre en état le logement et en évaluer le coût et la durée, notamment à l’aide de devis fournis par les parties, et préciser, le cas échéant, si le relogement des occupants sera nécessaire ;

— donner son avis sur l’existence ou non de préjudices tant matériels qu’immatériels et, notamment, le préjudice de jouissance, les décrire et les chiffrer, le cas échéant, et donner tous éléments de nature à permettre au tribunal de déterminer les éventuelles responsabilités ;

— par une note de synthèse, au terme des opérations d’expertise, mettre les parties en mesure de faire valoir leurs observations qui seront annexées au rapport ;

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons la partie demanderesse à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Disons que pour accomplir sa mission, conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248 et 273 à 284 du code de procédure civile, l’expert devra convoquer les parties, prendre connaissance du dossier, recueillir les observations des parties, se faire remettre tous documents utiles et, plus généralement, répondre à tous dires et réquisitions des parties ;

Ordonnons à Monsieur [A] [L] de verser la somme de 4.500 euros au titre de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, à l’ordre de la RÉGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS – SERVICE DE LA RÉGIE ANNEXE, dans le mois de la notification de la présente décision ;

Disons que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que le rapport sera déposé au greffe du service des expertises du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises du pôle civil de proximité de ce tribunal ;

Disons qu’il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises du

pôle civil de proximité de ce tribunal en cas de difficultés d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres acteurs ;

Ordonnons que chaque partie conserve la charge de ses dépens ;

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Première Vice-Présidente,

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03000 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NTS