Tribunal Judiciaire de Les Sables-d'Olonne, Jcp, 11 juillet 2025, n° 25/00434

TJ Les Sables-d'Olonne 11 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le locataire n'avait pas réglé les sommes dues dans le délai imparti, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, n'ayant pas de droit d'occupation après la résiliation, doit être expulsé.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que le locataire ne contestait pas le montant de la dette, rendant la demande des bailleurs fondée.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit
La cour a jugé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer jusqu'à son départ effectif.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé cette demande en raison de la défaite du locataire et des frais engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Les Sables-d'Olonne, jcp, 11 juil. 2025, n° 25/00434
Numéro(s) :	25/00434
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé BOULANGERCécile GOHIERLuc BILLAUD
Cabinet(s) :	SELARL CABINET RIONDET
Parties :	PREFECTURE

Texte intégral

5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 11 JUILLET 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00434 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C3GY

AFFAIRE :

[W] [B], [G] [B]

[V] [U]

DEMANDEURS

Monsieur [W] [B]

né le 19 Août 1950 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [G] [B]

né le 24 Novembre 2003 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Hervé BOULANGER, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE, M^e Luc BILLAUD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, substitué par Maître Cécile GOHIER de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE,

DEFENDEUR

Monsieur [V] [U]

né le 21 Août 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

comparant

Le 11 07 2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e BILLAUD

copie délivrée à :

Mr [U]

PREFECTURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mai 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 3 avril 2017, Monsieur [Y] [B] et Madame [X] [T] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [V] [U] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 8] (villa n°4) [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 665,93 euros, charges comprises, à compter du 10 avril 2017.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [Y] [B] et Madame [X] [T] épouse [B], usufruitiers, sont décédés respectivement les 9 avril 2021 et 9 juillet 2024.

Monsieur [W] [B] a fait délivrer le 9 août 2024 à Monsieur [V] [U] un commandement de payer la somme en principal de 1.505,04 € représentant les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 10 octobre 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B], copropriétaires, ont fait assigner Monsieur [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer,

ordonner son expulsion, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 5267,64 € au titre des loyers et charges impayés au 18 octobre 2021,

condamner Monsieur [V] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer augmenté des charges dus en application du bail, soit 752,52 euros, jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner Monsieur [V] [U] à une somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 mai 2025, Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes en soulignant le fait que les clés ne leur avaient pas été restituées. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 7.538,71 euros, terme de mai 2025 inclus. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement au défendeur sans suspension de la clause résolutoire du bail.

En défense, Monsieur [V] [U] n’a pas contesté le montant de la dette locative. Il a précisé avoir libéré les lieux et n’a pas contesté ne pas avoir remis les clés aux bailleurs. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois sans suspension de la clause résolutoire en précisant percevoir un salaire mensuel de 1.700 euros, ne pas avoir de personne à charge et ne pas bénéficier d’une procédure de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B] justifient avoir signalé par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre du locataire le 13 août 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 19 février 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte d’huissier du 9 août 2024, Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B] ont fait délivrer à Monsieur [V] [U] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire la somme de 1.505,04 € au titre des loyers et charges impayés au 10 octobre 2024.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 octobre 2024.

En conséquence, Monsieur [V] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [V] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 766,03 € au 1er mai 2025, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B] produisent un décompte locatif mentionnant un solde débiteur de 7.538,71 €, terme de mai 2025 inclus. Monsieur [V] [U] ne conteste pas le montant de la dette.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [V] [U] à payer à Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B] la somme de 7.538,71 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 12 mai 2025.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [V] [U] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois sans suspension des effets de la clause résolutoire. Les bailleurs s’y opposent.

Au vu de l’importance de la dette locative, des ressources de Monsieur [V] [U] et des problèmes de santé qu’il allègue, de l’absence de précisions quant aux éventuels difficultés financières des bailleurs, il convient en revanche de faire droit à sa demande de délais de paiement selon des modalités définies dans le dispositif.

Monsieur [V] [U], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 3 avril 2017 entre Monsieur [Y] [B] et Madame [X] [T] épouse [B] et Monsieur [V] [U], concernant le logement situé [Adresse 8] (villa n°4) [Adresse 2], à compter du 10 octobre 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [U] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B] à faire procéder à l’expulsion Monsieur [V] [U] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, et ce à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 766,03 € par mois,

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B] la somme de 7.538,71 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme de mai 2025 inclus,

AUTORISE Monsieur [V] [U] à se libérer de sa dette envers Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B] au moyen de 15 versements mensuels de 500 euros et d’un 16ème qui soldera la dette. Le premier versement devra être fait au plus tard 15 jours après la signification de la présente décision et les suivants au plus tard le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités ci-dessus définies, les sommes restant dues redeviendront exigibles en intégralité 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à Monsieur [W] [B] et Monsieur [G] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [V] [U] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président