TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/50404 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6NDS

N° : 14

Assignation du :

14 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C. CAGNAIRE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Bertrand DE LACGER de la SELEURL LB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #A0272

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CAVE SAINT HONORÉ

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Hélène LEFÈVRE, avocat au barreau de PARIS – #P0010

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 23 juillet 2023, la société Foncia Franco Suisse, aux droits de laquelle vient la société civile Cagnaire, a donné à bail à la société Lovin', aux droits de laquelle vient la SARL Cave Saint Honoré, des locaux commerciaux situés [Adresse 3]. Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement le 19 décembre 2012, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 37 284,51 euros.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, le 23 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 24 247,24 euros en principal.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Cagnaire a, par exploit délivré le 14 janvier 2025, fait citer la société Cave Saint Honoré devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, sollicitant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés sur place,

— la condamner au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation égale au quart d’une annuité de loyer, soit la somme de 12 272,74€ HT/HC outre charges, taxes et prestations et ce depuis la date d’effet du commandement jusqu’à libération des lieux, ainsi qu’au paiement de la somme provisionnelle de 14 319,46 € au titre de la dette locative due au 2 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’état des nantissements et de l’extrait Kbis.

A l’audience, la requérante actualise la dette locative à la somme de 12 595,28€ à l’oral et à l’écrit, à la somme de 8595,29€ et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En réponse, la défenderesse sollicite de :

à titre principal, dire qu’elle n’est redevable que d’une somme de 4480,94€ au titre du 1er trimestre 2025,lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuellement applicable et rejeter le surplus des demandes,exclure en tout état de cause l’exécution provisoire de la décision,condamner la requérante au paiement de la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, la requérante produit plusieurs décomptes dont il résulte que pour l’année 2023, le solde débiteur s’élève à 300€ et est justifié, tout comme le solde débiteur au titre de l’année 2024, qui s’élève à 10 622,82€ à laquelle il doit être ajouté le complément du dépôt de garantie (624,42€), soit un solde débiteur de 11 247,24 euros.

La défenderesse estime que les montants appelés au titre des échéances ne correspondent pas aux échéances figurant dans les grands livres et fait observer que tous les paiements n’ont pas été repris dans le décompte.

Toutefois, le bailleur justifie de l’échéance appelée tous les trimestres et de l’indexation qui n’apparaît pas utilement contesté en défense, les sommes mentionnées dans le [Localité 6] Livre ne tenant pas compte, par exemple, de la taxe foncière qui est justifiée par les pièces jointes ou de l’actualisation du dépôt de garantie. En outre, il résulte de la comparaison entre les paiements reportés dans le [Localité 6] Livre et les paiements mentionnés dans les décomptes locatifs qu’ils ont tous été pris en compte.

Il résulte des différents décomptes que la dette au 11 février 2025 s’élève à la somme de 14 199,19 euros au titre de l’année 2023 (300€), de l’année 2024 (11 247,24€) et du solde du premier trimestre 2025 (2651,95€).

Le juge étant limité par l’objet du litige, la défenderesse sera condamnée au paiement par provision de la somme de 12 595,28 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 11 février 2025, terme du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article XIV du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement de payer précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-41 du code de commerce y figure. Un décompte y est annexé.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte locatif que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des versements effectués par la défenderesse qui ont permis de réduire la dette depuis le commandement ainsi que de l’ancienneté du contrat de bail, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, dont les conditions seront précisées au dispositif de la décision.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse, tenue de quitter les lieux, et redevable d’une indemnité d’occupation trimestrielle fixée à titre provisionnel au montant trimestriel du loyer, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au quart du loyer annuel en application du contrat de bail, cette clause peut s’analyser en une clause pénale et revêtir un caractère manifestement excessif, susceptible de modération, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu’en son montant.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante, la somme de 1200 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du même code, sans qu’il ne soit nécessaire de les lister.

Enfin, en vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire ne peut être écartée en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies,

Condamnons la société Cave Saint Honoré à verser à la la société Cagnaire la somme de 12 595,28 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 11 février 2025, terme du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025  ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en douze mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 15ème jour du mois suivant la signification de la décision, puis le 15 de chaque mois, tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Cave Saint Honoré portant sur des locaux situés [Adresse 3] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société Cave Saint Honoré et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la société Cave Saint Honoré à payer à la société Cagnaire une indemnité d’occupation trimestrielle équivalente au montant du loyer trimestriel, charges et accessoires en sus, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société Cave Saint Honoré à payer à la société Cagnaire la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société Cave Saint Honoré au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire qui ne peut être écartée.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN