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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00738 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C37C

AFFAIRE :

S.C.I. NATHY

C/

[C] [P]

DEMANDERESSE

S.C.I. NATHY, RCS [Localité 8] 420 023 095, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Franck-Olivier ARDOUIN, avocat au barreau de NANTES, substitué par M^e Karine VREKEN, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE,

DEFENDEUR

Monsieur [C] [P], domicilié : chez Mme [T] [G], [Adresse 3]

non comparant

Le 02.12.2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e VREKEN

copie délivrée à :

Me

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Armelle LEVESQUE, Vice-présidente,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Octobre 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2021, la SCI NATHY a donné à bail à Monsieur [C] [P] un logement de type 1 situé n° [Adresse 5] Saint [Adresse 7] (85), moyennant un loyer mensuel de 510 € révisable annuellement, une provision sur charges de 70 € et le versement d’un dépôt de garantie de 510 €.

Un état des lieux a été dressé contradictoirement le 29 mai 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 juillet 2023, la SCI NATHY a mis en demeure Monsieur [C] [P] de payer la somme de 3 710 € au titre des loyers et charges impayés entre le mois d’août 2022 et le mois de juillet 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 août 2023, la SCI NATHY a rappelé à Monsieur [C] [P] l’état de la dette locative d’un montant de 4 580 € et lui a transmis le détail des charges EDF et SAUR pour régularisation des sommes dues au 26 août 2023.

Monsieur [C] [P] n’ayant pas transmis un plan d’apurement à la CAF, celle-ci a interrompu le versement de l’aide au logement, ce dont la SCI NATHY a été avisée par courrier du 28 septembre 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 avril 2024, la SCI NATHY a mis en demeure Monsieur [C] [P] de payer la somme de 11 840,58 € au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier du 20 avril 2024 réceptionné le 22 avril 2024, Monsieur [C] [P] a délivré congé du logement à la SCI NATHY avec un préavis arrivant à échéance au 20 juillet 2024.

Par courrier du 3 juillet 2024, la SCI NATHY a indiqué à Monsieur [C] [P] que l’état de sortie des logement aurait lieu le 19 juillet 2024 après le rendez-vous avec le conciliateur de justice.

Un état des lieux de sortie du logement été établi le 5 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la la SCI NATHY a assigné Monsieur [C] [P] devant le juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir, avec exécution provisoire, vu les articles 1103,1104 et 1240 du Code civil et la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 notamment en son article 7:

— condamner Monsieur [C] [P] à lui payer les sommes suivantes :

—  12 541,16 € au titre des loyers et charges

—  705,20 € à titre de remboursement des sommes exposées par la bailleresse pour le

nettoyage, la réfection des peintures du logement et de ses équipements relevant de l’entretien courant et des menues réparations à la charge du locataire

sous déduction du dépôt de garantie de 510 €

—  2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au

taux légal à compter de la décision en application de l’article 1231-7 du code civil

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil

— condamner Monsieur [C] [P] aux dépens de l’instance.

A l’audience du 7 octobre 2025, la SCI NATHY a maintenu ses demandes.

Ses prétentions et moyens sont plus amplement développés dans ses conclusions écrites, exposées à l’audience et auxquelles il convient de se référer.

Monsieur [C] [P], bien que régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu, ni n’était représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, “ si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l ‘estime régulière , recevable et bien fondée.”

Sur l’arriéré :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 expose les obligations principales du locataire, la première étant l’obligation de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [C] [P] a libéré le logement le 20 juillet 2024 et l’état des lieux a été établi le 5 août 2025.

Il résulte des décomptes versés que Monsieur [C] [P] n’a pas totalement réglé les sommes auxquelles il était tenu et qu’il reste devoir les sommes suivantes:

— loyers 2021: 510 €

— loyers 2022: 1 180 €

— loyers 2023: 4 290 €

— loyers 2024: 3 570 €

soit la somme de 9 550 € au titre des loyers.

Monsieur [C] [P], malgré les courriers recommandés avec accusés de réception des 10 juillet 2023, 1er septembre 2023 et du 23 avril 2024 , ne justifie pas du règlement des loyers.

Par conséquent, il sera condamné à payer à la SCI NATHY la somme de 9 550 € au titre les loyers impayés.

La SCI NATHY demande paiement de la somme de 2 991,16 € au titre des charges des années 2021 à 2024 correspondant aux consommations d’électricité , d’eau et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Le contrat de bail stipule une provision sur charges de 70 € par mois, régularisable annuellement. Il appartient à la SCI NATHY de justifier des sommes réclamées au titre de la régularisation des charges.

Il ressort des décomptes produits par la SCI NATHY que les provisions suivantes n’ont pas été versées:

— année 2021: 70 €

— année 2022: 280 €

— année 2023: 630 €

— année 2024: 490€

soit un total de 1 470 €

Concernant la régularisation annuelle des charges, force est de constater qu’elle ne produit que des tableaux qu’elle a établis et qu’aucune facture d’électricité ou d’eau ne sont produites. Les avis d’imposition de taxe foncière pour les années concernées ne sont pas davantage communiqués. Les photographies du compteur d’eau et d’edf sont quasiment illisibles et difficilement exploitables; il est impossible de déterminer au vu des photographies prises qu’il s’agit bien des compteurs du logement situé n° [Adresse 4] à [Localité 9] (85) loué par Monsieur [C] [P].

Par conséquent,Monsieur [C] [P] sera condamné à verser à la SCI NATHY la somme de 1 470 € au titre des charges locatives; la bailleresse sera déboutée du surplus de sa demande.

Sur les réparations locatives :

En vertu de l’article 7, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux, de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1315 du Code Civil, celui qui demande exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit démontrer le paiement.

La SCI NATHY présente sa demande ainsi qu’il suit:

— nettoyage logement T1 258,50 €

— mécanisme chasse d’eau : 30,80 €

— remplacement barre de douche: 59,50 €

— remplacement ampoule : 12,76 €

— réfection peinture ( achat des peintures) 343,64 €

total: 705,20 €.

L’état d’entrée dans les lieux établi contradictoirement le 29 mai 2021 mentionne un logement dans son ensemble en bon état. Les peintures du séjour/salle à manger sont notées entre bien/moyen, les peintures de la cuisine bien, les peintures de la chambre, très bien et la peinture de la salle de bains, bien.

Il ressort de l’état de sortie établi le 5 août 2024, hors la présence de Monsieur [C] [P] pourtant dûment convoqué, que le logement est à nettoyer, que des éléments d’équipement ont été cassés ( barre de douche, flotteur wc, poignée fenêtre). En revanche, le document ne comporte aucune mention sur l’état des peintures, de sorte que leur réfection ne peut être imposée à Monsieur [C] [P].

Les demandes de SCI NATHY seront retenues à l’exception de celle concernant la réfection des peintures.

Monsieur [C] [P] sera donc condamné à payer à la SCI NATHY la somme totale de 361,56 € au titre de la remise en état du logement.

Sur les comptes entre les parties :

La créance de la SCI NATHY s’élève à la somme de 908,59 € soit :

— loyers: 9 550,00 €

— charges locatives: 1 470,00 €

— réparations locatives: 361,56 €

— à déduire

— dépôt de garantie: 510,00 €

total du: 10 871,56 €

Monsieur [C] [P] sera condamné à payer à la SCI NATHY la somme de 10 871,56 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, la SCI NATHY reproche à Monsieur [C] [P] d’avoir fait preuve d’une résistance abusive en ne réglant pas les sommes dues malgré les multiples relances.

En l’espèce, la SCI NATHY n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard apporté au règlement et déjà réparé par l’allocation d’untérêts moratoires. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Il apparaît contraire à l’équité de laisser la SCI NATHY supporter les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés ; il lui sera alloué la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [P] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur la capitalisation des intérêts.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts dès lors qu’ils auront couru au moins pour une année entière.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort.

Condamne Monsieur [C] [P] à payer à la SCI NATHY la somme de de 10 871,56€ au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Condamne Monsieur [C] [P] à payer à la SCI NATHY la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SCI NATHY de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article L1343-2 du code civil.

Condamne Monsieur [C] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT