N° RG 23/04897 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X36Q

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 MARS 2025

50F

N° RG 23/04897

N° Portalis DBX6-W-B7H- X36Q

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[W] [A] [B] [S] épouse [D]

[L] [O] [J] [D]

C/

SAS [V]

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE

M^e Pulchérie QUINTON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2025, délibéré prorogé au 04 mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [W] [A] [B] [S] épouse [D]

née le 30 juin 1974 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Pulchérie QUINTON, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [L] [O] [J] [D]

né le 31 janvier 1975 à [Localité 9] (FINISTÈRE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Pulchérie QUINTON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SAS [V]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [G] épouse [Z] a mis en vente une maison d’habitation située dans le [Adresse 11] [Localité 7], [Adresse 1] et [Adresse 5], au prix de 830.000 euros, frais d’agence inclus, par l’intermédiaire de la société SWIXIM. L’annonce stipulait la nécessité de prévoir de gros travaux.

Monsieur [L] [D] et son épouse, madame [W] [B] [S], ont présenté une offre à ce prix le 18 février 2019 puis ont renoncé à l’acquisition du bien.

Par acte authentique du 20 mars 2019, madame [Z] a consenti à la SARL F.D. IMMO, avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente de ce bien au prix de 650.000 euros pour une durée expirant le 02 août 2019, sous la condition suspensive particulière de l’obtention d’une déclaration de non-opposition à déclaration préalable purgée de tout recours des tiers, pour la réalisation de trois logements d’habitation dans le bien.

La SAS [V] s’est vu délivrer un permis de construire par arrêté du 16 octobre 2019 pour la rénovation de l’immeuble.

L’agence SWIXIM les ayant informés de l’opération et de la possibilité d’acquérir le bien au prix de 650.000 euros avec permis de construire définitif et projet de rénovation clef en main, les époux [D] se sont rapprochés de la société [V] et ont conclu avec elle le 10 février 2020 un “protocole transactionnel” prévoyant le versement par les époux [D] d’une indemnité de 117.000 euros TTC pour le transfert du permis de construire, les frais préalablement engagés et l’apport du foncier, en contrepartie de l’autorisation donnée par la société [V] de déposer une demande de transfert à leur profit du permis de construire obtenu et de son engagement à les faire bénéficier de son référencement fournisseurs et des conditions tarifaires dont elle bénéficiait.

Les époux [D] ont acquis l’immeuble auprès de madame [Z] par acte authentique du 30 avril 2020 au prix de 650.000 euros. Ayant obtenu le transfert du permis de construire, ils ont réglé à la société [V] la somme de 115.200 euros après remise acceptée sur l’indemnité initialement convenue.

Par acte du 25 mai 2023, les époux [D] ont fait assigner la SAS [V] aux fins de voir annuler le protocole transactionnel du 10 février 2020 et réparer leur préjudice.

La proposition de médiation judiciaire présentée par le juge de la mise en état a été refusée.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 octobre 2024, les époux [D] demandent au tribunal de :

— annuler la convention dénommée « Protocole transactionnel » passée le 10 février 2020, entre la société [V] et monsieur [L] [D] et madame [W] [B] [S],

— annuler à défaut les articles 2.1 et 2.3 de la convention dénommée « Protocole transactionnel » passée le 10 février 2020 entre la société [V] SAS et monsieur [L] [D] et madame [W] [B] [S],

— condamner la société [V] à verser à monsieur [L] [D] et madame [W] [B] [S] la somme de 115.200 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2020, et à défaut à partir du 19 janvier 2023 sinon de la date de l’assignation introductive de l’instance (25 mai 2023),

— ordonner la capitalisation des intérêts pour toute année échue dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— juger n’y avoir lieu d’ordonner aucune restitution au profit de la société [V] ni en nature ni en valeur,

— condamner la société [V] à verser à monsieur [L] [D] et madame [W] [B] [S] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y inclus tous les frais d’exécution forcée, en ce compris les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement,

— débouter la société [V] de sa demande au titre de l’allocation de frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que du chef des dépens, et à défaut fixer l’indemnité accordée à plus juste mesure,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 02 octobre 2024, la société [V] conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées par monsieur et madame [D] et à leur condamnation à verser à la SAS [V] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Elle demande en outre d’écarter l’exécution provisoire du jugement à venir.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 octobre 2024.

MOTIFS

Les époux [D] prétendent à la nullité de l’acte conclu par les parties le 10 février 2020 et subsidiairement à celle de ses clauses 2.1 et 2.3, aux motifs qu’en application des articles 2045, 2048 et 2049 du code civil, une transaction ne peut être valable si, comme en l’espèce, elle ne comporte aucune concession réciproque, que l’acte litigieux prévoit au surplus la cession à titre onéreux d’une promesse de vente par un marchand de biens, contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993 et, par suite, de l’article 1162 du code civil, et enfin que leur consentement a été vicié par des manoeuvres dolosives de la société [V] et à tout le moins par son manque de loyauté et la rétention intentionnelle d’information quant à l’absence de tout droit à rémunération pour l’apport du foncier, sans lesquels ils n’auraient pas conclu à ces conditions, ce qui justifie une annulation pour dol en application des articles 1112-1, 1130, 1131 et 1137 à 1139 du code civil et à défaut pour erreur sur le fondement des articles 1112-1, 1130 à 1133 du même code.

Aux termes de l’article 52 de la loi n°93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques, est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier.

L’article 1162 du code civil dispose que le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

En l’espèce, aux termes de la clause 2.1 de l’acte conclu entre les époux [D] et la SA [V] le 10 février 2020, intitulé “PROTOCOLE TRANSACTIONNEL”, qui se réfère au projet de rénovation par la société [V] de la villa située [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 7], objet d’une promesse de vente (clause 1.3 : “Le foncier nécessaire à la réalisation du projet a fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente (…)”) conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire définitif, dont la demande a été déposée par la société [V] et a donné lieu à autorisation par arrêté municipal du 16 octobre 2019, “Mr et Mme [D] s’engagent irrévocablement et définitivement à indemniser la société [V] pour le transfert du permis de construire, les frais préalablement engagés et l’apport du foncier pour un montant total de 117.000 € TTC, soit 97.500 € HT. Cette indemnisation se fera par virement bancaire, le jour de la signature de l’acte authentique. De son côté la société [V] s’engage à autoriser par écrit (courrier à entête) Mr et Mme [D] à déposer une demande de transfert du PC auprès des services compétents de la ville d'[Localité 7]. (…) La société [V] s’engage également à faire bénéficier à Mr et Mme [D] de son référencement fournisseurs ainsi que des conditions tarifaires spécifiquement accordées à [V]”.

C’est en vain que la société [V] soutient que la somme de 117.000 euros ainsi fixée ne serait que la contrepartie du travail technique effectué et des frais engagés par elle pour rénover l’immeuble, et non également celle de la cession de droits conférés par la promesse de vente de ce bien du 20 mars 2019.

En effet, d’une part les frais de développement du projet ayant donné lieu à délivrance du permis de construire (étude de faisabilité, étude et adaptation des possibilités de réalisation du projet, recherche et sélection des cabinets d’architectes, réunions avant dépôt du permis pour validation de l’architecture extérieure, organisation, mise en place et annulation des réunions de travail et gestion des différents intervenants (architecte, économise du bâtiment, bureaux d’études, maîtrise d’oeuvre…), chiffrage du gros oeuvre selon les prescriptions du bureau d’étude, suivi et conseil pour chaque phase du projet avec le cabinet d’architecte et du montage du dossier de permis de construire) ont été expressément évalués, aux termes de la clause 1.5 de la convention, à la somme de 50.000 euros HT, soit à une somme bien moindre que la somme totale stipulée à la charge des époux [D].

D’autre part, la clause 2.1 précitée est elle-même claire et dépourvue d’ambiguïté, et, ainsi, non susceptible d’interprétation, en ce qu’elle stipule expressément que la convention a pour objet d’indemniser la société [V], non seulement pour le transfert du permis de construire et les frais préalablement engagés, mais également pour l’apport du foncier, lequel est parfaitement déterminé par la convention, notamment en sa clause 1.3 précitée, et ne fait nullement débat, s’agissant de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 7], objet d’une promesse de vente antérieure à la convention litigieuse.

Demeurent donc sans effet sur les termes de l’accord, d’une part l’économie réalisée grâce à la convention litigieuse par les époux [D] par rapport à leur projet initial d’acquisition au prix de 830.000 euros sans transfert de permis de construire, d’autre part le prétendu renoncement de la société [V] à réaliser une opération immobilière plus avantageuse, dont rien ne montre qu’ils devraient eux-mêmes venir en contrepartie du prix convenu entre les parties.

Enfin, si la société [V] n’était pas partie à la promesse de vente du 20 mars 2019, et si elle dispose d’une personnalité juridique distincte de la société F.D. IMMO, bénéficiaire de cette promesse, les époux [D] démontrent toutefois par les extraits Kbis et statuts versés aux débats que la société [V], qui exerce une activité de marchand de biens, promotion immobilière, maîtrise d’oeuvre, lotisseur, prise à bail et location d’immeubles, détient 45 % des parts sociales de la société F.D. IMMO, laquelle exerce également une activité de marchand de biens, acquisition, prise à bail, location, propriété ou copropriété de terrains, d’immeubles construits ou en cours de construction, à rénover, maîtrise d’oeuvre, lotisseur, promoteur, monteur d’opérations dans le domaine immobilier, et que les deux sociétés ont le même dirigeant, monsieur [N] [E], associé unique de la société F.D. IMMO. Ils produisent également un courriel de monsieur [X] [T], pour la société [V], envoyé le 03 février 2020 au notaire en charge de la vente immobilière, aux termes duquel celui-ci “confirme que Monsieur et Madame [D] se substitueront à [V] pour l’acquisition de la maison située au [Adresse 1] à [Localité 7]”, ainsi qu’un courrier valant attestation adressé le 20 février 2020, soit 10 jours après la convention litigieuse, à une société ALTA PROFITS par monsieur [N] [E], à l’en-tête de la société [V], aux termes duquel celui-ci a indiqué : “Dans le cadre du déblocage du contrat d’assurance vie de monsieur et madame [D] pour l’acquisition de leur future résidence principale, une villa située à l’angle du [Adresse 1] et du [Adresse 5], en ma qualité de Gérant de FD IMMO et Président de [V] dont FD IMMO est actionnaire, je certifie que mes sociétés cèdent le projet à Monsieur et Madame [D] dans les conditions suivantes :

. FI IMMO accorde la substitution à monsieur et madame [D] pour la réitération de l’acte authentique de la villa pour une valeur de 650 000 €.

. [V] transfère le PC accordé et purgé des recours à Monsieur et Madame [D] et leur transfère les conditions négociées par devis auprès des entreprises sélectionnées pour réaliser la rénovation de la villa. Le budget de la rénovation complète y compris les agencements et les aménagements extérieurs est d’environ 455 000 € TTC.

L’enveloppe budgétaire complète pour le transfert du projet, l’acquisition et la rénovation est estimée à 1 200 000 €.

L’ensemble de cet accord de cession est prévu dans le cadre d’un protocole signé entre Monsieur et Madame [D] et [V]”.

La convention litigieuse du 10 février 2020 n’est ainsi que la traduction d’une volonté claire et non équivoque du dirigeant des sociétés [V] et F.D. IMMO de permettre, contre rémunération, la substitution par les époux [D] de la société F.D. IMMO dans le bénéfice de la promesse unilatérale de vente du 20 mars 2019 et, ainsi, la cession à titre onéreux du droit d’option dont bénéficiait cette société, dans le cadre d’une confusion de personnes avec son associée, la société [V]. A tout le moins et tel que conclu par les époux [D], un accord de substitution était nécessairement intervenu entre les sociétés F.D. IMMO et [V] avant la substitution par les demandeurs à l’instance, permettant à la société [V] de s’engager au terme de la convention litigieuse à apporter le foncier. Il est d’ailleurs relevé qu’en pages 2 et 3 de ses dernières conclusions, la défenderesse indique : “Par l’intermédiaire de la SARL FD IMMO, la société [V] s’est positionnée sur ce dossier et a entrepris un travail d’audit juridique et faisabilité technique afin de procéder à la rénovation de cet immeuble, en vue d’une éventuelle revente. (…) L’agence SWIXIM a informé les époux [D] de l’opération réalisée par la société [V] et de la possibilité, pour ces derniers, d’acquérir l’immeuble qu’il désirait au prix minoré de 650.000 euros (contre 830.000 initialement) avec, de surcroît, un permis de construire définitif (purgé du recours des tiers et du retrait administratif) et un projet de rénovation clé en main”.

Cette opération étant prohibée par l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993 précité, la convention du 10 février 2020 sera annulée.

En application des articles 1178 et 1352 du code civil, en conséquence de la nullité, il y a lieu d’ordonner les restitutions réciproques des prestations exécutées. S’agissant de la prestation exécutée par la société [V], qui ne peut donner lieu à restitution en nature, elle doit être restituée en valeur, estimée au jour de la restitution.

Ces restitutions ne revêtent pas un caractère indemnitaire mais résultent des seules règles de la nullité, auxquelles le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, invoquée par les époux [D] pour s’opposer à toute restitution réciproque, ne saurait par ailleurs permettre de déroger.

Les parties ont évalué le transfert du permis de construire, les frais préalablement engagés et l’apport du foncier par la société [V] à la somme de 115.200 euros, tel qu’il ressort de la facture du 31 mars 2020 adressée par la société [V] aux époux [D] en exécution de l’accord du 10 février 2020. Rien ne permet d’évaluer différemment cette prestation au jour de la présente décision.

Par ailleurs, en application des articles 1352-6 et 1231-6 du code civil, la somme de 115.200 euros dont la société [V] doit restitution portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2023. Ces intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du même code, tel que demandé.

Par suite, les parties seront condamnées à se restituer réciproquement la somme de 115.200 euros, outre le paiement, par la société [V], des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023 sur la somme de 115.200 euros, avec capitalisation.

La société [V], partie perdante, supportera les dépens. Ceux-ci ne sauraient être confondus avec ceux de l’exécution forcée, dont la charge et le montant sont fixés par des dispositions légales et réglementaires, en particulier l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et l’article R. 444-55 du code de commerce, qui ne confèrent pas de pouvoir de dérogation au juge connaissant de l’instance, de sorte que la demande tendant à y inclure ces frais dont le coût des émoluments prévus à l’article A. 444-32 du code de commerce ne peut être accueillie.

L’équité commande de rejeter la demande des époux [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE le “protocole transactionnel” conclu le 10 février 2020 entre monsieur [L] [D] et madame [W] [B] [S] épouse [D], d’une part, et la SAS [V], d’autre part ;

ORDONNE la restitution par la SAS [V] à monsieur [L] [D] et madame [W] [B] [S] épouse [D] de la somme de 115.200 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023, capitalisés dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

ORDONNE la restitution par monsieur [L] [D] et madame [W] [B] [S] épouse [D] à la SAS [V] de la somme de 115 200 euros ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [V] aux dépens dont sont exclus les frais d’exécution forcée ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT