MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 JANVIER 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00307 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DSAB

AFFAIRE : [Y] [C], [T] [H] C/ S.A.S. ATLANTIS IMMOBILIER

5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laëtitia DAUTEL

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 04 Décembre 2025

QUALIFICATION :

— réputée contradictoire

— prononcée par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [H], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Didier SAILLAN, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 224

DEFENDERESSE :

S.A.S. ATLANTIS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, non représentée

FAITS – PROCEDURE – MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu le 10 janvier 2023, M. [Y] [C] et Mme [T] [H] ont consenti à la SAS ATLANTIS IMMOBILIER un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel initial de 9.600 € hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance, soit la somme de 800 € hors taxes (960 € TTC), outre une provision sur charge d’un montant mensuel de 20 €.

Des échéances de loyers et de charges étant demeurées impayées, les bailleurs ont, par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, fait délivrer à la SAS ATLANTIS IMMOBILIER un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à régler la somme en principal de 6.720 € au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, M. [Y] [C] et Mme [T] [H] ont assigné la SAS ATLANTIS IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LIBOURNE aux fins de :

A titre principal,

Constater la résiliation du bail commercial du 10 janvier 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur ;Ordonner l’expulsion de la SAS ATLANTIS IMMOBILIER, et de tous occupants de son chef, sans aucun délai ;Fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résolution du bail à 1.440 € par mois ;Subsidiairement, renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire afin qu’il soit statué au fond, en application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile ;

Dans tous les cas,

Condamner la SAS ATLANTIS IMMOBILIER à payer la somme de 11.520 € au titre des loyers impayés, outre 2.800 € au titre de la provision sur charges ;Condamner la SAS ATLANTIS IMMOBILIER au paiement de la somme de 1.800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer du 7 mars 2025.

M. [Y] [C] et Mme [T] [H], maintiennent leurs moyens et prétentions tels qu’exposés dans leur acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter.

La SAS ATLANTIS IMMOBILIER, régulièrement assignée à l’étude, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures régulièrement communiquées.

L’affaire, retenue à l’audience du 4 décembre 2025, a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

Il en sera de même pour les « donner acte », dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la non-comparution de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La SAS ATLANTIS IMMOBILIER, non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.

L’ordonnance sera réputée contradictoire.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile énonce que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.Le commandement de payer du 7 mars 2025 a été délivré à l’étude.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement s’agissant de la dette locative. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, M. [Y] [C] et Mme [T] [H] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance en principal, à savoir la somme de 6.720 € au titre des échéances de loyers et charges mensuelles, déduction faite du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il convient de considérer que la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit, avec toutes conséquences de droit, le 8 avril 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS ATLANTIS IMMOBILIER et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sans qu’une astreinte soit justifiée dès lors que l’occupation illicite des lieux se trouve sanctionnée par une indemnité d’occupation.

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit.

Le juge saisi d’une demande en ce sens est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le bailleur et le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, et ce notamment au regard des circonstances de l’espèce. Il y a lieu de rappeler à cet égard que cette indemnité qui est due de plein droit recouvre une double nature compensatoire et indemnitaire. Elle a en effet pour objet de compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également de l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Les bailleurs sollicitent en outre une indemnité d’occupation égale 1.440 € TTC, conformément aux stipulations contractuelles, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la justification de la libération totale des lieux par la remise des clés. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail, soit en l’espèce la somme de 980 € TTC et charges comprises par mois.

Il convient ainsi de condamner la SAS ATLANTIS IMMOBILIER, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité d’occupation, en derniers ou quittance à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent en dernier lieu la somme provisionnelle de 11.520 € et celle de 2.800€ (loyers et charges) au titre des échéances échues et impayés, août 2025 inclus.

Il ressort des avis d’échéance produit que la SAS ATLANTIS IMMOBILIER reste devoir à la date du 22 septembre 2025 et au titre des loyers et charges impayés (échéance d’aout 2025 incluse) la somme totale de 14.320 €.

La SAS ATLANTIS IMMOBILIER, non comparante, n’apporte aucun élément pour contester le principe et le montant de cette somme.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 14.320 € assortie des intérêts au taux légal, s’agissant d’une provision, à compter de la décision.

Sur les dépens

La SAS ATLANTIS IMMOBILIER, partie perdante au principal, supportera les dépens, en ceux compris les frais du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS ATLANTIS IMMOBILIER ne permet d’écarter la demande de M. [Y] [C] et Mme [T] [H]. Celle-ci sera cependant ramenée à la somme de 1.200 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 avril 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS ATLANTIS IMMOBILIER et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS ATLANTIS IMMOBILIER, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme mensuelle de 980 € TTC ;

CONDAMNE, par provision, la SAS ATLANTIS IMMOBILIER à payer, en deniers ou quittance, à M. [Y] [C] et Mme [T] [H] l’indemnité d’occupation mensuelle de 980 € TTC à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE par provision la SAS ATLANTIS IMMOBILIER à payer en deniers ou quittance à M. [Y] [C] et Mme [T] [H] la somme de 14.320 €, au titre du solde des loyers, taxes et charges arriérés au 22 septembre 2025 (échéance d’aout 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE la SAS ATLANTIS IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE la SAS ATLANTIS IMMOBILIER à payer à M. [Y] [C] et Mme [T] [H] la somme de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [Y] [C] et Mme [T] [H] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELLE que, par exception, l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

La présente ordonnance a été signée par Laëtitia DAUTEL, juge des référés et par Stéphanie VIGOUROUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS