N° RG 25/00235 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGS6

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

SA CLAIRSIENNE DEVENUE DOMOFRANCE, sise [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocats au barreau de PAU

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [W], demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DUALE

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2018, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Madame [O] [W] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 38,70 euros incluse, de 294,80 euros payable à terme échu.

Par acte sous seing privé du même jour, la SA CLAIRSIENNE a loué à Madame [O] [W] l’emplacement de stationnement n° 115, situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 15 euros hors charges payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Madame [O] [W], le 5 février 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 1 540,63 euros, outre 164,69 euros de frais, et de fournir les justificatifs d’assurance.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025 et sur le fondement des articles L.213-4-3 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 1103 et 1741 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile ainsi que de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs au 5 mars 2025, conformément à la clause résolutoire insérée au contrat de location,

constater, si par extraordinaire le défaut d’assurance contre les risques locatifs venait à être régularisé, l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location au 5 avril 2025 pour défaut de paiement du loyer et charges,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [O] [W] et de tout occupant de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 4],

condamner Madame [O] [W] à lui régler la somme de 2 652,64 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restés impayés, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors de l’audience,

condamner Madame [O] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à l’entière libération des lieux, et dire que cette indemnité sera revalorisable comme un loyer et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette occupation,

condamner Madame [O] [W] à lui régler une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [O] [W] aux entiers dépens qui incluront notamment le coût du commandement de payer,

ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 1er juillet 2025.

Représentée par Monsieur [E] [Z], la SA CLAIRSIENNE a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025 s’élève à 3 638,30 euros, que la défendresse n’a effectué aucun règlement depuis six mois et n’a pas justifié la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Bien qu’ayant été assignée à sa personne, Madame [O] [W] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Par jugement avant dire droit du 5 août 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 octobre 2025 afin de permettre à la SA CLAIRSIENNE de s’expliquer sur le défaut de respect du délai de deux mois au moins devant s’écouler entre la notification de l’assignation au préfet et l’audience.

Le 31 août 2025, la SA CLAIRSIENNE a fait l’objet d’une fusion/absorption par la SA DOMOFRANCE en lui apportant la totalité des éléments d’actif et de passif correspondant à l’intégralité de son patrimoine.

Lors des nouveaux débats la SA DOMOFRANCE, venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE et représentée par Maître Christophe DUALE, a fait valoir que le délai de notification de l’assignation au préfet, réduit de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 et qui ne résulte pas de dispositions contractuelles, est d’application immédiate depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de cette loi, et maintenu l’intégralité de ses demandes primitives en précisant qu’aucun justificatif d’assurance ne lui a été communiqué et que sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2025 s’élève à 5 120,98 euros.

Madame [O] [W] ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient tout d’abord de préciser que le juge s’est en effet mépris, dans le jugement avant dire droit du 5 août 2025 et comme le fait à juste titre observer la SA DOMOFRANCE, sur l’application dans le temps du 6° du paragraphe I de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui remplace au paragraphe III de la loi du 6 juillet 1989 les mots “deux mois” par les mots “six semaines” puisque ce délai, qui n’est pas un délai contractuel, s’applique dès lors immédiatement aux baux d’habitation conclus avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, à la différence de celui imparti au locataire défaillant pour régler sa dette locative après la délivrance d’un commandement de payer ;

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La SA DOMOFRANCE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 6 février 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [O] [W] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SA DOMOFRANCE l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Conformément à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le bail d’habitation recèle, à l’article 13 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, un mois après un commandement demeuré infructueux ;

La SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Madame [O] [W], le 5 février 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme de 1 540,63 euros et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai d’un mois dont elle disposait à cet effet puisqu’elle n’a pas justifié la souscription d’une d’assurance des risques locatifs ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [O] [W], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 6 mars 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision sous peine d’expulsion.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 imposent au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SA DOMOFRANCE réclame à Madame [O] [W], au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 5 120,98 euros ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance de la SA DOMOFRANCE établi le 2 octobre 2025, prouvent que Madame [O] [W] a été défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges contractuellement convenus à partir de l’échéance du mois de juillet 2024 et sans discontinuer ensuite, son compte locatif qui affichait un solde débiteur de 359,14 euros le 31 juillet 2024 oscillant alors, jusqu’au 30 novembre 2024, entre 359,14 euros et 1 077,42 euros, avant de progresser inexorablement en passant à 2 281,97 euros le 28 février 2025, 3 267,63 euros le 30 avril 2025, 4 008,97 euros le 30 juin 2025 et 5 120,98 euros le 30 septembre 2025, tous les prélèvements postérieurs à celui effectué pour le paiement du loyer du mois d’août 2024 ayant été rejetés ;

La somme de 5 120,98 euros réclamée par la SA DOMOFRANCE au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

Le silence marmoréen dans lequel Madame [O] [W] s’est murée depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de l’ADIL des Landes pour faire le point de sa situation, et son absence aux différentes audiences tendent à démontrer, si besoin était, qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer à sa bailleresse ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [O] [W] sera donc condamnée à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 5 120,98 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur celle de 1 540,63 euros, du 6 mai 2025 sur celle de 2 652,64 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 6 mars 2025 ; Madame [O] [W] est depuis redevable envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande de revalorisation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Madame [O] [W] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SA DOMOFRANCE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [O] [W] sera donc condamnée à lui payer une somme de 300 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [O] [W], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 février 2025.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SA DOMOFRANCE, venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE, recevable en sa demande de résiliation de bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Enjoint à Madame [O] [W] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [O] [W], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne Madame [O] [W] à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de CINQ MILLE CENT VINGT EUROS et QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES (5 120,98 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur celle de 1 540,63 euros, du 6 mai 2025 sur celle de 2 652,64 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [O] [W] à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenus.

Déboute la SA DOMOFRANCE de sa demande de revalorisation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [O] [W] à payer à la SA DOMOFRANCE une somme de TROIS CENTS EUROS (300 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [O] [W] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 février 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE