JUGEMENT DU

26 MARS 2026

DOSSIER N° RG 24/01227 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DL2S

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1]

C/,

[Q], [H] es qualité d’héritier de, [X], [L],

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 29 Janvier 2026, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 09 Septembre 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle RAYGADE, avocat au barreau de BERGERAC, avocat plaidant, vestiaire :

DEFENDEUR :

M., [Q], [H] es qualité d’héritier de, [X], [L],, demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 32

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame, [X], [L] était propriétaire de trois lots numéros 9, 38 et 67 dans la résidence en copropriété dénommée, [Adresse 1] située, [Adresse 2] à, [Adresse 2] (Gironde). La gestion de la copropriété de l’immeuble est actuellement assurée par FONCIA BARRIERE BERGERAC, syndic.

Madame, [X], [L] est décédée le 15 décembre 2019 laissant pour lui succéder Monsieur, [Q], [H] son fils unique et seul héritier ainsi qu’en atteste l’acte de notoriété reçu par Maître, [F], [C], Notaire à, [Localité 1] (Dordogne) le 19 février 2021.

Après l’envoi de plusieurs courriers restés vains, estimant que Monsieur, [H] devait régler la dette de sa mère envers la copropriété et reprendre à compter de son décès le paiement de la quote-part lui incombant dans le paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] agissant par l’intermédiaire de son syndic lui a adressé un courrier de mise en demeure du 11 mars 2024 réceptionné le 18 mars 2024 de payer les charges de copropriété à hauteur de 7 825,53 euros et 24 euros au titre des frais de recouvrement.

A défaut de réponse de sa part et n’obtenant aucun règlement, le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] agissant par l’intermédiaire de son syndic a alors, par actes du 9 septembre 2024, assigné Monsieur, [H] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] demande au Tribunal, en application des articles 14-1 et suivants, 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles 36 et suivants du décret du 17 mars 1967, de :

Condamner Monsieur, [H] au paiement de la somme principale de 9 229 euros, à parfaire au jour de l’audience, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure, outre la capitalisation desdits intérêts, Condamner Monsieur, [H] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par le syndicat requérant,Condamner Monsieur, [H] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement et les frais d’exécution, Juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] fait valoir que Madame, [L] était débitrice de la somme de 2 805,39 euros au 30 janvier 2020, que Monsieur, [H] qui vient aux droits de Madame, [L] n’a pas réglé la dette de sa mère et qu’il n’a non plus réglé ses charges de copropriété depuis qu’il est devenu propriétaire desdits lots de copropriété, qu’il n’a même pas répondu aux courriers de relance, qu’il s’agit d’une carence répétée et que ce défaut de paiement lui cause un préjudice en termes de trésorerie.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, Monsieur, [H] demande au Tribunal, en application de la loi du 10 juillet 1965, de :

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,Condamner le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] aux dépens,Condamner le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En défense, Monsieur, [H] soutient que le Syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun justificatif permettant d’établir sa qualité de propriétaire, que les courriers et décomptes versés au cours des débats sont incompréhensibles, qu’en outre l’action en recouvrement se prescrit par cinq ans, de sorte qu’il ne peut demander le paiement que pour les sommes dues depuis le 9 septembre 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 janvier 2026 et la décision mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la prescription

Le Juge de la Mise en Etat était seul compétent, conformément à l’article 789 6° du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur (fin de non-recevoir tirée de la prescription).

Le Tribunal se contentera donc de répondre sur le fond ainsi que le prévoit la réforme de la procédure civile susvisée.

Sur la demande principale

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. (…) ».

Par ailleurs, en matière de succession, les articles 768 et 776 du Code civil prévoient : « L’héritier peut accepter la succession purement et simplement ou y renoncer. Il peut également accepter la succession à concurrence de l’actif net lorsqu’il a une vocation universelle ou à titre universel » et « L’option exercée a un effet rétroactif au jour de l’ouverture de la succession ».

Il résulte de plus des articles 782, 785 et 786 du Code civil ce qui suit : « L’acceptation pure et simple peut être expresse ou tacite. Elle est expresse quand le successible prend le titre ou la qualité d’héritier acceptant dans un acte authentique ou sous seing privé. Elle est tacite quand le successible saisi fait un acte qui suppose nécessairement son intention d’accepter et qu’il n’aurait droit de faire qu’en qualité d’héritier acceptant. L’héritier universel ou à titre universel qui accepte purement et simplement la succession répond indéfiniment des dettes et charges qui en dépendent, L’héritier acceptant purement et simplement ne peut plus renoncer à la succession ni l’accepter à concurrence de l’actif net ».

Il ressort des pièces au dossier que Madame, [X], [L] était propriétaire des trois lots numéros 9, 38 et 67 dans la résidence en copropriété dénommée, [Adresse 1] située, [Adresse 2] à, [Adresse 2] (Gironde) pour en avoir fait l’acquisition suivant acte du 29 mai 2012, que Madame, [L] est décédée le 15 décembre 2019, que Monsieur, [H] est l’unique héritier de sa mère Madame, [L], qu’il a accepté purement et simplement la succession ainsi qu’il a été constaté suivant actes reçus par, [R], [C], Notaire à, [Localité 1] (Dordogne) les 19 février 2021 et 17 juin 2022, qu’il est donc tenu au passif de la succession de Madame, [L] sa mère.

Par ailleurs chaque année, l’ensemble des copropriétaires est convoqué en assemblée générale, au cours de laquelle sont votés la nature et le montant des charges.

Force est de constater à la lecture des pièces fournies (mise en demeure de payer et relevé de compte au 1er avril 2025) que Madame, [L] n’était pas à jour dans le paiement de la quote-part qui lui incombait dans les charges de la copropriété et qu’à sa suite Monsieur, [H] son héritier n’a honoré aucun règlement que ce soit au titre des charges dues par sa défunte qu’au titre des charges qui lui incombent à compter du décès et de la transmission des biens.

Il conviendra de condamner Monsieur, [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] la somme principale de 9 229,78 € correspondant à l’arriéré de charges de copropriété arrêté à la date du 1er avril 2025.

Le Tribunal condamnera donc Monsieur, [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] la somme de 9 229,78 € à titre principal majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date de réception de la mise en demeure de payer.

L’article 1231-6 du Code civil dispose également : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte (…) ».

Enfin la capitalisation des intérêts pourvu qu’ils soient dus pour une année entière sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts Le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] a tenté de recouvrer sa créance à l’égard de Monsieur, [H].

Toutefois il apparaît, au vu des pièces présentées par le défendeur, que la succession a été longue à régler puisque l’acte de notoriété a été signé plus de deux ans après le décès de Madame, [L] et que Monsieur, [H] ignorait la consistance du patrimoine de sa mère puisqu’il présente un échange de courriels en 2024 et 2025 avec son notaire relatif à la recherche de l’origine de ces biens et que le notaire lui a fait part de l’acquisition par sa mère de ces biens par courriel du 7 octobre 2024.

De plus le Syndicat échoue à apporter la preuve du préjudice financier qu’il allègue.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur, [H] au paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, Monsieur, [H] supportera les dépens. Le coût des frais de commandement ne sera pas inclus dans les dépens dès lors que cette pièce ne figure pas dans les justificatifs, qu’il ne s’agissait pas d’une formalité nécessaire à l’introduction de cette action ni d’un acte ordonné par la justice. Il relève davantage des frais irrépétibles, comme les frais d’avocat. De plus la demande au titre des frais d’exécution étant beaucoup trop vague, elle sera rejetée.

Dans le prolongement, l’équité et la situation économique des parties commandent de condamner Monsieur, [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] une indemnité de 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que le créancier a été contraint d’exposer en justice pour faire valoir ses droits.

La demande présentée par Monsieur, [H] sur ce fondement sera rejetée.

Enfin il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur, [Q], [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] la somme principale de 9 229 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, avec capitalisation des intérêts pourvus qu’ils soient dus pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur, [Q], [H] aux dépens, à l’exception des frais de commandement et en l’état des frais d’exécution,

CONDAMNE Monsieur, [Q], [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] relative à des dommages et intérêts,

REJETTE l’ensemble des demandes présentées par Monsieur, [Q], [H],

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 26 mars 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT