TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [O] [M]

Monsieur [K] [L] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Philippe BENSUSSAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C524R

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[6]” sis [Adresse 2] et [Adresse 4], Représenté par son syndic en exercice le cabinet GERARD SAFAR – [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [K] [L] [N]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C524R

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [M] et M. [K] [L] [N] sont propriétaires des lots n° 1150 et 1799 dans l’immeuble situé [Adresse 5].

Par actes de commissaire de justice du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[6]” sise [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet GERARD SAFAR, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [O] [M] et M. [K] [L] [N] afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3760,24 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2024, charges du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date de la première mise en demeure restée infructueuse, 942 euros au titre des frais nécessaires, 1500 euros à titre de dommages-intérêts, 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 février 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’en rapporte aux termes de son assignation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [O] [M] et M. [K] [L] [N] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période du 29 juillet 2022 au 2 juillet 2024, appels de provisions, procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2023 et 18 avril 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes), la créance de ce dernier est établie à hauteur de 3760,24 euros portant sur la période allant du 29 juillet 2022 au 2 juillet 2024.

M. [O] [M] et M. [K] [L] [N] seront en conséquence condamnés – solidairement comme stipulé à l’article 47 du règlement de copropriété – à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, date de l’assignation, et non de la mise en demeure du 11 décembre 2023 dont l’envoi n’est pas justifié, en application des article 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 942 euros au titre de frais de mise en demeure (11 décembre 2023, 19 janvier 2024, 5 juin 2024), de frais de transmission du dossier à l’avocat (total de 540 euros).

Il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure hormis celle du 29 mai 2024 par avocat. Les sommes seront dès lors rejetées. Seule la somme de 126 euros au titre de la mise en demeure du 29 mai 2024 distribuée le 5 juin 2024 sera retenue. S’agissant des autres frais, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que les frais seront rejetés.

En conséquence, M. [O] [M] et M. [K] [L] [N] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 126 euros au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [M] et M. [K] [L] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [M] et M. [K] [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[6]” sise [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet GERARD SAFAR, les sommes suivantes :

3760,24 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés portant sur la période allant du 29 juillet 2022 au 2 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024,126 euros au titre des frais nécessaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “ILE DE FLANDRE” sise [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet GERARD SAFAR, de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [M] et M. [K] [L] [N] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [M] et M. [K] [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[6]” sise [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet GERARD SAFAR, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C524R