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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 4]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00470 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNJM

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de la S.A BATIGERE EN ILE DE FRANCE

DEFENDEUR(S) :

[C] [P]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

Page

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DEUX AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Février 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de la S.A BATIGERE EN ILE DE FRANCE, prise en son établissement secondaire

RCS [Localité 10] 645 520 164

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e JOURDE-LAROZE

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [C] [P]

[Adresse 11]

[Adresse 9] [Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2023, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, a donné à bail à Monsieur [C] [P] un appartement situé [Adresse 12], pour un loyer mensuel de 411,85 euros, et 254,76 euros de provisions sur charges.

La société BATIGERE EN ILE DE FRANCE a été absorbée par la société BATIGERE FRANCE EST, devenue elle-même à l’issue de cette fusion-absorption BATIGERE HABITAT, lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [C] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 361,87 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier distribué le 3 mai 2024 la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [C] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner Monsieur [C] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 9 521,81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 25 septembre 2024.

Appelée à l’audience du 6 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

À l’audience du 7 février 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7 301,99 euros arrêtée au 5 février 2025, loyer du mois de janvier inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [P], régulièrement assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [C] [P] assigné à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 juin 2023, du commandement de payer délivré le 13 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 juillet 2024 que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 9 521,81 euros, au titre des sommes dues au 24 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mai 2024 sur la somme de 3361,87 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 13 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 13 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 juin 2023 à compter du 14 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 euros par mois tel que cela ressort du diagnostic social et financier. Il a par ailleurs adressé un courrier au bailleur en date du 23 janvier 2025 l’informant de son congé pour partir à compter du 24 février 2025.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [C] [P] a trouvé un emploi en contrat à durée indéterminé à compter d’octobre 2024 et il résulte des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [C] [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu en outre de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [C] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 juillet 2024, Monsieur [C] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [P] à son paiement à compter de 14 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

La société BATIGERE HABITAT sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le bailleur n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 juin 2023 entre la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, d’une part, et Monsieur [C] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 12], sont réunies à la date du 14 juillet 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, la somme de 9 521,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 juillet 2024 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 3 361,87 euros, et du présent jugement sur le surplus.

ACCORDE un délai à Monsieur [C] [P] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Monsieur [C] [P] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE.

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [C] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 mai 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Aurélie BOUIN Marie WILLIG