TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04 N° RG 22/05119 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WLWN

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2023

DEMANDEUR :

M^me B X […] représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. D Y 106 rue Saint-André 59800 LILLE représenté par M^e Alban POISSONNIER, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Layla SAIDI avocat plaidant au barreau de PARIS

M^me F A 106 rue Saint-André 59800 LILLE représenté par M^e Alban POISSONNIER, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Layla SAIDI avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : sans débat, à la demande du demandeur

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Novembre 2022.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Janvier 2023 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

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Vu les articles 1103er 1124 du code civil

- Dire que ses demandes sont recevables et bien fondées,

- Condamner solidairement M. Y et M^me Z lui verser les sommes de :

- 29 900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse notariée du 7 février 2022,

- 2 900 euros au titre du préjudice distinct de l’immobilisation subi par elle,

- 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Les condamner solidairement à supporter les dépens de l’instance.

En substance, elle expose qu’elle a consenti une promesse unilatérale de vente à M. Y et M^me A portant sur un bien immobilier situé […] à Lille, que dans les délais contractuels, les bénéfiaires n’ont fait connaitre ni le refus ni l’acceptation de leur demande de prêt, ni spontannément ni sur mise en demeure adressée par le notaire, que M. Y a fini par adresser hors délai un courrier dont la présentation l’a surprise et qui ne justifiait pas d’une demande de prêt conforme aux stipulations du contrat. Elle demande l’exécution de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation. Elle ajoute qu’elle a finalement vendu l’immeuble pour un prix moindre et réclame la différence.

A l’audience d’orientation du 28 septembre 2022, les défendeurs n’avaient pas constitué avocat mais le demandeur a sollicité un renvoi en l’état de la signature récente d’un protocole d’accord et de l’attente de son exécution. L’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état électronique du 16 novembre 2022. Au moment où le juge de la mise en état a examiné l’affaire, la constitution en défense n’avait pas été encore enregistrée, le message étant arrivé à 12 h 18.

Le demandeur avait quant à lui fait savoir le 15 novembre 2022 qu’il demandait la clôture au motif que le protocole transactionnel du 26 septembre 2022 n’avait pas été exécuté. En l’absence de constitution en défense plus de trois mois après l’assignation, l’instruction a été clôturée et l’affaire mise en délibéré au 30 janvier 2023, sans audience avec l’accord du demandeur qui a souhaité déposer son dossier.

Par un bulletin du 18 novembre 2022, postérieur à la clôture, le défendeur a sollicité le renvoi de l’affaire. Par un autre bulletin du 29 novembre 2022, le défendeur a sollicité la révocation de la clôture au motif qu’elle avait été prononcée malgré sa demande de renvoi du 18 novembre 2022.

Enfin par deux bulletins du 15 décembre 2022, le défendeur a notifié des conclusions au fond et un bordereau de pièce.

Le président de la chambre en état a répondu le 15 décembre 2022 qu’au sens de l’article 802 du code de procédure civile, le tribunal n’était saisi d’aucune conclusion aux fins de révocation de la clôture et igorait qu’elle pourrait être la cause grave révélée tardivement au sens de l’article 803 du même code pour envisager de prononcer une telle révocation.

Par conclusions notifiées le 20 décembre 2022, M. Y et M^me A ont demandé la révocation de la clôture pour faire admettre l’attestation qu’une banque leur a délivrée le 20 décembre 2022, postérieurement à la clôture.

2

Sur la révocation de la clôture :

Selon l’article 803 du code de procédure civile :

“ L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.”

La délivrance d’une attestation par la banque postérieurement à la cloture ne caractérise pas une cause grave de révocation dans la mesure où il ne s’agit pas d’une pièce déterminante de l’issue du litige.

La clôture ne sera donc pas révoquée.

Sur l’indemnité d’immobilisation :

Le 7 février 2022, M^me X a unilatéralment promis de vendre l’immeuble à M. Y et M^me A qui, eux ne se sont pas engagés à acheter. La promesse a été consentie jusqu’au 16 mai 2022.

L’acte stipule :

“Au cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai […]. Le promettant pourra en outre réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice.”

“Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisaton à la somme forfaitaire de 29 900 euros. […] Dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et faute par le bénéficiaire […] d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et condition ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant toute la durée des présentes.”

Et concernant la condition suspensive d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire, il a été prévu un montant maximal de 250 000 euros, une durée maximale de 25 ans, un taux nominal d’intérêt maximal de 1,25 %. Quant à l’obtention ou au refus du financement, l’acte stipule :

“ La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offre de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans les 60 jours des présentes.

[….] Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. […]

3

A défaut d’avoir reçu notification d’une offre de prêt ou d’un refus de prêt conforme aux stipulations de la promesse dans les 60 jours de la promesse donc au 8 avril 2022, M^me X a fait mettre les bénéficiaires en demeure d’en justifier. La mise en demeure a été réceptionnée le 28 avril 2022.

La condition de délai pour justifier du refus de prêt explique pourquoi la production d’une pièce datée du 20 décembre 2022 soit bien après l’expiration du délai contractuel pour justifier de l’obtention ou de la non obtention du prêt le 8 avril 2022 n’est pas opérante.

Il résulte de ces circonstances que n’ayant pas justifié d’un refus de prêt demandé conformément aux stipulations contractuelles avant le 8 avril 2022 ou dans les 8 jours suivant le mise en demeure réceptionnée le 28 avril 2022 donc avant le lundi 9 mai 2022, la condition suspensive est réputée réalisée. Dès lors, le bénéficiaire qui n’a pas réitéré la vente est tenu de payer l’indemnité d’immobilisation.

Cette indemnité est le prix de la faculté donnée au bénéfiaire de choisir d’acheter ou non le bien. Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale ne s’engage pas (tant qu’il n’a pas levé l’option), à acheter et il ne peut pas être forcé à le faire ; seul le promettant s’engage à vendre. Dès lors, l’indemnité ne vise pas à assurer l’exécution d’une obligation. Il ne s’agit donc pas d’une clause pénale et elle n’est pas réductible par le juge.
M. Y et M^me A doivent être condamnés solidairement (l’acte stipulant expressément la solidarité des bénéficiaires) au paiement de cette indemnité de 29 900 euros.

Sur l’indemnité distincte :
M^me X ne rapporte aucune preuve d’un quelconque préjudice distinct, l’acte de vente qu’elle dit avoir ultérieurement conclu n’étant pas versé au débat.

De surcroît, ayant conclu une promesse unilatérale de vente, M. Y et M^me A ne se sont jamais engagé fermement à acheter. Ils n’avaient que la faculté d’acheter pendant le temps de la validité de la promesse et ne sauraient répondre d’une possible mévente de l’immeuble.

La demande sera donc rejetée.

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Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”
M. Y et M^me A, qui succombent, seront condamnés à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et susceptible d’appel,

Condamne M. D Y et M^me F A solidairement à payer à M^me B I divorcée X la somme de 29 900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Rejette la demande indemnitaire complémentaire ;

Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. D Y et M^me F A solidairement à supporter les dépens de l’instance ;

Le Greffier, La Présidente,

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