Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 MARS 2025

(n° 93, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12703 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJX7J

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Avril 2024 -Juge des contentieux de la protection de MEAUX – RG n° 23/01073

APPELANT

M. [K] [F] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/011509 du 28/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

Mme [W] [T] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 février 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par contrat du 31 janvier 2015, à effet au 1er février 2015, Mme [B] a donné à bail à M. [K] [H] une chambre meublée avec salle d’eau, dans l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 3] (Seine-et-Marne), moyennant un loyer mensuel de 250 euros et 25 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [B] a, par acte du 6 octobre 2023, fait signifier au locataire un commandement, visant la clause résolutoire du contrat, de lui payer la somme de 812,97 euros en principal au titre de l’arriéré de loyers et de charges, puis, par acte du 5 décembre 2023, l’a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion et paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 2 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a :

— déclaré l’action de Mme [B] recevable ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 31 janvier 2015 entre Mme [B] et M. [H] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], à [Localité 3], sont réunies à la date du 18 novembre 2023 ;

— constaté la résiliation du bail à compter de cette date ;

— dit M. [H] occupant sans droit ni titre depuis le 18 novembre 2023 ;

— ordonné à M. [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la décision ;

— autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [B] à faire procéder à l’expulsion de M. [H] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [H] à verser à Mme [B], à titre provisionnel, la somme de 1.963,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 février 2024 (échéance du mois de février 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023 sur la somme de 812,97 euros et à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus ;

— condamné M. [H] à payer à Mme [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été due en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

— condamné M. [H] à verser à Mme [B] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les actes de procédure nécessaires au sens des articles L.111-7 et L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 10 juillet 2024, M. [H] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 27 janvier 2025, il demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— l’autoriser à s’acquitter de la dette locative de 3.233,93 euros en 35 versements mensuels consécutifs de 20 euros, le 36ème versement devant solder la totalité de la dette, sachant que la somme de 480 euros pourra être versée dès la signification de l’arrêt à intervenir ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant ces délais ;

— dire que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêts ;

— dire que Mme [B] n’a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent et d’en assurer une jouissance paisible et la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation des préjudices qu’il a subis en raison des manquements de Mme [B] à son obligation de délivrance ;

— prononcer la compensation de cette somme avec toute somme qui serait mise à sa charge ;

— débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, notamment de ses demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 4 février 2025, Mme [B] demande à la cour de :

— débouter M. [H] de l’intégralité de ses prétentions ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamner, en cause d’appel, M. [H] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Si M. [H] sollicite l’infirmation des dispositions de l’ordonnance entreprise ayant constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2023, il n’articule aucun moyen au soutien de cette demande. La décision déférée sera dès lors confirmée sur ce point.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Mme [B] sollicitant la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [H] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1.963,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 février 2024 (échéance du mois de février 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023 sur la somme de 812,97 euros et à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus, montant que ne conteste pas l’appelant, la décision déférée sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce :

— en son alinéa V : 'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.' ;

— en son alinéa VII : 'Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.'

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins de créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [H] sollicite la possibilité de régler la dette locative en 36 mensualités et demande de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire tout en indiquant, dans le corps de ses conclusions, que 'sa demande tendant à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire est sans objet'.

La bailleresse s’oppose à la demande de M. [H] en soulignant qu’elle est sans objet dès lors que le locataire a été expulsé de son logement le 23 octobre 2024, et qu’il n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants.

M. [H] confirme avoir été expulsé de son logement le 23 octobre 2024.

La demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire est donc devenue sans objet.

Sur les délais de paiement, M. [H] ne conteste pas ne pas avoir repris le paiement des loyers courants, alors qu’aux termes du décompte arrêté au 1er juin 2024 (pièce [B] n°5), la bailleresse n’a plus perçu aucune somme depuis le 22 août 2023, de sorte que la condition prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité n’est pas remplie. En outre, la dette locative de M. [H] n’a pas cessé d’augmenter pour atteindre, au 1er août 2024, la somme de 3.483,93 euros. Enfin, la cour constate qu’au regard des faibles ressources mensuelles dont il fait état – 686 euros au titre de l’allocation de retour à l’emploi et 283 euros au titre d’allocation de la caisse d’allocations familiales, soit au total 969 euros – l’appelant ne justifie pas de sa capacité à apurer sa dette.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à accorder à M. [H] des délais de paiement.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

M. [H] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter du 18 novembre 2023, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné son expulsion et sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose : 'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

M. [H] sollicite la condamnation de Mme [B] au paiement, à titre provisionnel, de dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice subi du fait du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent, en raison du mauvais état de son studio et des parties communes, et se prévaut à cet égard du rapport de visite de l’inspectrice de salubrité de la mairie de [Localité 3] en date du 5 juillet 2024.

Mme [B] oppose que M. [H] ne rapporte pas la preuve de l’absence de décence du logement – l’indécence du logement devant répondre à des critères précis qui ne sont pas en l’espèce pris en compte – et qu’en tout état de cause, certaines anomalies constatées par l’inspectrice de salubrité sont imputables au défaut d’entretien du locataire.

L’article1719 du code civil dispose : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.'

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, prévoit : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.'

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris en application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, définit les caractéristiques du logement décent.

Aux termes de ces dispositions, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, le rapport en date du 5 juillet 2024 établi à la suite de la visite effectuée le 3 juillet 2024 par l’inspectrice de salubrité de la mairie de [Localité 3] a constaté : 'dans la chambre : huisseries vétustes, peintures murales souillées, traces d’humidité dans deux placards, revêtement du plafond fissuré, branchement électrique arraché du mur ; dans la douche : flexible de douche non raccordé à une pomme d’arrosage, surface non entretenue ; dans le WC : poignée de la porte cassée, revêtement du sol délabré, surfaces des murs et du plafond dégradées ; dans les parties communes : surfaces des murs de l’escalier dégradées et fissurées par endroit, traces d’infiltration, fenêtres palières vétustes, mur extérieur de la cour intérieure de l’immeuble fissuré.', et a relevé plusieurs infractions aux dispositions du règlement sanitaire départemental de Seine-et-Marne (pièce [H] n°17)

La cour observe que :

— il n’est nullement fait mention, dans ce rapport, d’un appartement présentant les caractères d’un logement inhabitable ;

— certains désordres constatés par l’inspectrice de salubrité relèvent à l’évidence de l’entretien du locataire – tels que le branchement électrique arraché, le flexible de douche non raccordé à une pomme d’arrosage, le décollement de peinture et le défaut d’entretien de certaines surfaces – et ne sauraient caractériser un manquement de Mme [B] à son obligation de délivrance d’un logement décent ;

— il n’est pas contesté que la bailleresse a amélioré l’habilitabilité du logement en faisant installer un système de ventilation mécanique ;

— le locataire ne soutient par ailleurs ni avoir mis en demeure la bailleresse de réaliser certains travaux lui incombant, ni avoir sollicité une réduction du loyer ;

— enfin, si le rapport de visite technique relève plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental de Seine-et-Marne, il ne retient aucune violation des dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, seul texte définissant les normes auxquelles doivent satisfaire les logements décents.

Il s’en déduit que le caractère indécent du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susceptible d’engager la responsabilité de la bailleresse n’est pas établi avec l’évidence requise en référé. La demande de dommages et intérêts de M. [H] se heurtant, dans ces conditions, à une contestation sérieuse échappant au pouvoir du juge des référés, la cour dira n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ayant été justement appréciés par le premier juge, l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points.

M. [H], partie perdante, sera tenu aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de prononcer à son encontre une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. [H] ;

Condamne M. [H] aux dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ;

Rejette la demande de condamnation de M. [H] en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT