TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04231

N° Portalis DBZS-W-B7I-YIIZ

N° de Minute : L 24/00577

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2024

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE LA RESIDENCE PLEIN SUD

C/

[N] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PLEIN SUD, [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic [Adresse 11]., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 4231/24 – Page – MAEXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [I] est propriétaire des lots n°36, 99 et 122 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 8] (59).

Par acte du 23 mai 2023, une sommation de payer la somme de 2015,11 euros lui a été signifiée par exploit de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PLEIN SUD, de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 7] (59), pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 10], a fait assigner Monsieur [N] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

4578,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 mars 2024, à parfaire au jour de l’audience, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date de la sommation de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation valant sommation ;1000 euros à titre de dommages et intérêts ;1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Ainsi que sa condamnation aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 septembre 2024. Le syndic. de copro. RESIDENCE PLEIN SUD, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation et a indiqué que la dette avait augmenté, s’élevant à ce jour à la somme de 7505,08 euros, arrêtée au 3 septembre 2024.

Régulièrement cité à l’étude d’huissier de justice, Monsieur [N] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [I], assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au syndic de produire le procès-verbal de l’assemblée générale concernée mais également les régularisations annuelles de charges, les appels de fonds de charges et travaux ainsi que le compte du propriétaire depuis l’origine ou, à défaut, depuis le premier impayé.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété de Monsieur [N] [I] ;les relevés individuels de charges du 15 juin 2022 au 12 juillet 2024 ;les procès-verbaux des assemblées générales en date du 5 avril 2022, 12 avril 2023 et 16 avril 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;le décompte de la créance pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024 ;la sommation de payer en date du 23 mai 2023 pour la somme de 2015,11 euros ;le contrat de syndic.Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « frais de mise en contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le contrat de syndic n’étant pas opposable à Monsieur [I], qui n’y est pas partie.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en contentieux, ne peut être accueillie qu’à hauteur du seul coût de l’envoi en recommandé, envoi en recommandé qui n’est pas justifié, faute de production des accusés de réception.

Il résulte de ces pièces et, en particulier, de l’extrait de compte que Monsieur [N] [I] reste redevable de la somme de 6492,08 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions suivant arrêté du compte au 3 septembre 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais et dépens, qui feront l’objet des mesures accessoires, et dont l’article 10-1 de la loi 10 juillet 1965 exclut l’imputabilité aux autres co–propriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 2015,11 euros, à compter du 26 mars 2024, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 2563,78 euros et à compter de la date du prononcé du présent jugement pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, en manquant sans raison valable et de façon répétée à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement ses charges de copropriété, Monsieur [I] a commis une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui est justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

En conséquence, Monsieur [N] [I] sera condamné à verser la somme de 600 euros à la RESIDENCE PLEIN SUD au titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [I], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Monsieur [N] [I], condamné aux dépens, devra verser au syndic. de copro. RESIDENCE PLEIN SUD une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE PLEIN SUD, pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 10], la somme de 6492,08 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions suivant arrêté du compte au 3 septembre 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 2015,11 euros, à compter du 26 mars 2024, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 2563,78 euros et à compter de la date du prononcé du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE PLEIN SUD, pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 10], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] (59) la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe de la juridiction, le VINGT-CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,

S.DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR